Foire aux questions

Modifications à la Loi sur le courtage immobilier

En juin 2022, le ministre des Finances a proposé des amendements à la Loi sur le courtage immobilier (LCI) dans le but de renforcer la protection du consommateur en interdisant la double représentation et le contrat de courtage verbal, dans le courtage résidentiel au Québec1.

À l’instar du régulateur de la Colombie-Britannique, Québec interdit aux courtiers immobiliers de représenter simultanément les deux parties à une transaction immobilière et d’être liés par contrat de courtage à chacune d’elles.

Les régulateurs du courtage immobilier en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick imposent aussi un encadrement strict de ces situations.

2. Quelles sont les transactions visées?

3. Quelles sont les obligations du courtier immobilier lorsque survient une situation de double représentation?

4. Quelles sont les obligations du dirigeant d’agence lorsqu’un courtier de l’agence fait face à une situation de double représentation?

5. Quelles sont les mesures applicables de double représentation pour les courtiers travaillant au sein d’une équipe?

6. À quel moment doit-on résilier le contrat de courtage achat en situation de double représentation?

7. Y a-t-il des exceptions à l’interdiction de la double représentation?

8. Que signifie accorder un traitement équitable?

9. Lorsqu’il accorde le traitement équitable à une partie, le courtier immobilier doit-il divulguer les facteurs pertinents à la propriété et transmettre le contenu de la DV? 

10. Que signifie représenter un client?

11. Est-t-il possible de représenter un acheteur sans avoir signé un contrat de courtage achat?

12. Est-ce qu'un courtier collaborateur sans contrat de courtage est couvert par l'assurance responsabilité professionnelle?

13. Comment s'opère le partage de rétribution entre un courtier du vendeur et un courtier de l'acheteur ayant signé un CCA?

14. Est-ce qu’un délai est prévu quant à l’application des modifications à la LCI qui sont entrées en vigueur le 10 juin 2022?

15. Si une promesse d’achat est rédigée et signée par l’acheteur avant le 10 juin 2022, est-ce qu’elle peut suivre son cours selon les règles en vigueur avant le 10 juin?

16. Est-ce que le montant de la rétribution que le courtier du vendeur verse au courtier qui a un contrat de courtage achat peut être différent de celui pour le courtier collaborateur sans contrat de courtage? Peut-il indiquer au contrat de courtage vente et à la fiche descriptive que le partage de rétribution à verser sera différent selon que le courtier a un contrat de courtage ou non?

17. Est-ce que le courtier du vendeur qui offre un traitement équitable peut référer les acheteurs vers un ou des courtiers en particulier pour les représenter? Est-ce que le courtier du vendeur peut obtenir une rétribution pour avoir référé les acheteurs vers un courtier en particulier?

18. Est-ce qu’il est obligatoire au 10 juin 2022 pour un courtier voulant représenter un locataire de conclure un contrat de courtage avec lui? Est-ce que le formulaire CCA peut être utilisé avec adaptations? 

19. Comment arrimer les nouveautés apportées à la LCI avec la question de la cause efficiente de la vente?

20. Quels formulaires utiliser pour représenter le vendeur (ou le locateur) et l'acheteur (ou le locataire)?

21. Pourquoi avoir un formulaire pour les contrats de courtage vente non exclusifs? Est-ce que tous les courtiers doivent désormais offrir du courtage non exclusif?

1. Que signifie l’interdiction de double représentation?

Le courtier immobilier a pour obligation principale de promouvoir et de protéger les intérêts de ses clients ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard. Il doit s’assurer de ne pas divulguer les informations confidentielles et stratégiques de ses clients. Aussi, chaque client a le droit de bénéficier des conseils objectifs et indépendants de son courtier immobilier.

Lorsque le courtier immobilier a un contrat de courtage avec chacune des deux parties (acheteur et vendeur ou locateur et locataire), il est dans une situation exceptionnelle, non prévue ou non prévisible de double représentation. Le courtier immobilier ne peut pas remplir ses obligations déontologiques de promouvoir et de protéger les intérêts de ses deux clients ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard, car leurs intérêts sont opposés. C’est la raison pour laquelle la double représentation est interdite depuis le 10 juin 2022.

Voyez plus de détails dans la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

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2. Quelles sont les transactions visées?

Seules les transactions dans le domaine résidentiel sont visées par l’interdiction de la double représentation, soit l’achat, la vente, la location ou l’échange d’un immeuble décrit à l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier : 

  • une partie ou l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements;
  • une fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise ou indivise;
  • un terrain résidentiel.

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3. Quelles sont les obligations du courtier immobilier lorsque survient une situation de double représentation?

Si le courtier immobilier est lié par un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat dans le cadre d’une même transaction, il est en situation de double représentation. Or, la double représentation est interdite depuis le 10 juin 2022.

Le contrat de courtage achat est alors résilié et le courtier immobilier cesse de représenter les intérêts de l’acheteur.

  • Le courtier immobilier doit aviser son client acheteur de la résiliation de son contrat achat avec lui. Le contrat de courtage achat est résilié de plein droit à compter de l’envoi (et non de la réception) ou de la remise d’un avis motivé et écrit par le courtier à son client expliquant la règle de l’interdiction de la double représentation.
  • En résiliant le contrat de courtage achat, il doit recommander à son client acheteur de conclure un nouveau contrat de courtage achat avec un autre courtier immobilier afin qu’il soit représenté et que ses intérêts soient défendus. L’acheteur n’a toutefois pas l’obligation d’avoir recours à un autre titulaire de permis. En effet, il peut choisir de conclure la transaction tout en n’étant pas représenté par un autre titulaire de permis.
  • Si l’acheteur choisit de ne pas être représenté, le courtier immobilier doit informer l’acheteur qu’il ne peut pas le représenter, protéger, promouvoir et défendre ses intérêts. Il doit l’informer qu’il ne peut que lui accorder un traitement équitable. Il doit lui expliquer que son rôle est dorénavant de ne protéger et de ne promouvoir que les intérêts du vendeur. Consultez cet article pour plus de détails.
  • Il ne pourra exiger aucune rétribution de la part de l’acheteur à la suite de cette résiliation.
  • En vertu du nouvel article 29.1 LCI, un titulaire de permis ne peut exiger de rétribution à la suite de la résiliation du contrat du courtage achat lorsqu’il se trouve en situation de double représentation.

Rappelons que seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs.

Aussi, lors de la signature du contrat de courtage achat, le courtier doit informer par écrit l'acheteur que le contrat pourrait être résilié s'il voulait présenter une promesse d'achat en regard d'un immeuble pour lequel il agit également comme courtier du vendeur, c'est-à-dire en cas de double représentation. Pour cela, le courtier doit utiliser cette clause type. Il peut l’insérer à la section 10.1 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (« Autres déclarations et conditions ») ou bien il peut l’insérer au formulaire Annexe G – Générale qui devra alors être annexé au contrat de courtage achat.

Un nouvel article (29.1) est ajouté à la LCI. Il prévoit ce qui suit :

« 29.1. Sauf dans les cas prévus par règlement de l’Organisme, un titulaire de permis doit résilier un contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble lorsqu’il apprend que le client visé par ce contrat a l’intention de formuler une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange d’un immeuble visé par un autre contrat conclu par le titulaire de permis aux fins de sa vente, de sa location ou de son échange.

Le contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis motivé et écrit par le titulaire de permis à son client, lequel doit notamment indiquer l’immeuble visé. Le titulaire de permis doit, en outre, recommander à son client de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location d’un immeuble avec un autre titulaire de permis.

Le titulaire de permis ne peut exiger aucune rétribution à la suite de la résiliation du contrat. »

3.1 Pourquoi interdire la double représentation et quelles sont les différentes étapes à respecter?

L’interdiction de la double représentation vise à assurer la protection du public considérant que :

  • Le courtier immobilier ne doit pas se placer en situation de conflit d’intérêts : il ne peut donc pas s’engager à défendre simultanément les intérêts divergents d’un acheteur auquel il est lié par un contrat de courtage achat et ceux d’un vendeur auquel il est également lié par un contrat de courtage vente lors d’une même transaction.
  • Concrètement, il est impossible pour un courtier immobilier de privilégier les intérêts du vendeur qui veut notamment vendre aux meilleures conditions et à un prix maximum et, en même temps, protéger les intérêts de l’acheteur qui cherche à payer le plus bas prix possible.

Voici, étape par étape, les actions que le courtier doit entreprendre lors de la conclusion d’un contrat de courtage achat :

  1. Lors de la signature d’un contrat de courtage achat : le courtier immobilier doit, d’entrée de jeu, informer l’acheteur de la possibilité d’une résiliation du contrat de courtage dans l’éventualité où il se retrouverait dans une situation de double représentation et qu’aucune exception prévue à la loi ne s’applique. La clause type 1.16 - Avertissement à l'acheteur - double représentation a été conçue pour aider le courtier à gérer cette situation (à insérer en 10.1 du contrat de courtage achat ou encore dans une annexe G). 

    Le courtier doit également s’assurer à cette occasion que le client acheteur a bien compris ses obligations prévues au contrat de courtage (par exemple, lorsqu’il visite par lui-même un immeuble qui est ouvert au public pour une visite libre. Dès son arrivée, l’acheteur doit aviser le courtier du vendeur du fait qu’il est déjà représenté par un autre courtier). Cela permet d’être transparent avec votre client et d’éviter les malentendus et possibles incompréhensions de la part du public.
     
  2. Pendant la durée du contrat de courtage achat : le courtier immobilier visé au contrat de courtage achat doit informer l’acheteur, au moment où il apprend que celui-ci a l’intention de formuler une promesse d’achat, que l’immeuble convoité est visé par un autre contrat de courtage que lui-même ou son agence a conclu (situation de double représentation).
     
  3.  En cas de résiliation du contrat de courtage achat : le courtier immobilier qui représente le vendeur doit recommander à l’acheteur de se faire représenter par un autre courtier immobilier en signant un nouveau contrat de courtage achat

    Il doit transmettre un avis écrit à l’acheteur. Ainsi le contrat de courtage achat est résilié de plein droit à compter de l’envoi de cet avis. 

    La clause type 1.14 - Avis de résiliation du Contrat de courtage exclusif – Achat a été conçue pour aider le courtier à gérer cette situation. Cette clause type doit être intégrée au formulaire obligatoire de modification (MO) et signé par l’acheteur.

    La résiliation du contrat de courtage ne devrait pas être une surprise pour l’acheteur, le courtier l’en ayant déjà informé dès la signature du contrat de courtage achat.
     
  4. Suivant la résiliation du contrat de courtage achat : le courtier ne peut demander aucune rétribution de l’acheteur ou de la part d’autres courtiers auxquels il l’aurait référé.
     
    •  L’acheteur désire se faire représenter par un nouveau courtier immobilier.

      Le courtier peut référer l’acheteur à d’autres courtiers, mais il ne peut pas se limiter à proposer un seul nom. Le courtier ne pourra pas recevoir de rétribution lors d’un tel référencement, car il serait en conflit d’intérêts considérant qu’il demeure impliqué dans la transaction à titre du courtier du vendeur, et de plus, l’article 29.1 de la LCI prévoit clairement qu’un titulaire de permis ne peut exiger de rétribution à la suite de la résiliation du contrat de courtage lorsqu’il se retrouve en situation de double représentation.
       
    • L’acheteur ne veut pas se faire représenter par un autre courtier.

      Le courtier doit informer l’acheteur du fait qu’il représente le vendeur et qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de son client. Le courtier doit informer l’acheteur qu’il lui accordera un traitement équitable s’il est non représenté.

Consultez ce schéma (PDF) qui illustre quoi faire pour bien faire lorsqu’un client acheteur est intéressé par une propriété pour laquelle le courtier a également un contrat de courtage vente (ou contrat de courtage de location résidentielle).

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4. Quelles sont les obligations du dirigeant d’agence lorsqu’un courtier de l’agence fait face à une situation de double représentation?

Le dirigeant d’agence doit s’assurer que le courtier faisant face à une situation de double représentation respecte la réglementation en vigueur, comme indiqué à la question 3.

L'agence doit s'assurer que le courtier agissant pour elle ne représente pas, à la fois, le client vendeur et le client acheteur dans le cadre de la même transaction.

L’agence doit s’assurer qu’elle ou le courtier avise l’acheteur que le contrat de courtage achat avec lui est résilié de plein droit à compter de la date d’envoi ou de la remise de l’avis de résiliation.

L’agence ou le courtier ne peut exiger aucune rétribution à la suite de l'avis de résiliation.

L’agence ou le courtier doit recommander à l’acheteur, à la suite de l’avis de résiliation, de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location de l’immeuble avec un autre courtier immobilier ou une autre agence immobilière afin d’être représenté et que ses intérêts soient défendus.

Il est fortement recommandé d’obtenir de l’acheteur la confirmation écrite de la réception de l’avis de résiliation afin de s’assurer que l’acheteur soit informé que le courtier ne le représente plus.

Dans le cas où l’acheteur choisit de ne pas être représenté (c’est-à-dire de ne pas conclure de contrat de courtage achat écrit avec un autre titulaire de permis), l’agence doit s’assurer que le courtier l’informe qu’il ne peut pas prétendre le représenter, protéger, promouvoir ou défendre ses intérêts. Il doit l’informer qu’il ne pourra que lui accorder un traitement équitable, à savoir lui donner, de manière objective, de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction.

Dans le cas où un DA serait témoin d’une situation non conforme au sein d’une autre agence, la première chose à faire est certainement de contacter le DA du courtier en cause afin de résoudre la situation. Si cela n’est pas possible ou si une intervention de l’OACIQ est requise, il pourra contacter le Service d’assistance au public de l’OACIQ.

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5. Quelles sont les mesures applicables de double représentation pour les courtiers travaillant au sein d’une équipe?

Les rôles et le partage des tâches doivent être clairement définis et bien communiqués au vendeur afin d’éviter la double représentation ou les conflits d’intérêts.

Puisque le titulaire de permis représente la partie à laquelle il est lié par le contrat de courtage, si le nom d’un membre de l’équipe est identifié au contrat de courtage vente, ou apparaît clairement autrement comme étant une personne-ressource pour le vendeur, ce membre ne peut évidemment pas représenter l’acheteur pour l’immeuble visé.

Les membres de l’équipe – courtier du vendeur ne peuvent donc pas signer un CCA avec un acheteur intéressé et devront recommander à cet acheteur intéressé d’être représenté par un autre courtier et de signer un CCA. Les membres de l’équipe – courtier du vendeur doivent accorder un traitement équitable à l’acheteur et l’informer qu’ils ne le représentent pas, ni ne défendent, ne protègent ou ne promeuvent ses intérêts. Il est aussi essentiel de mentionner que les membres de l’équipe qui représentent le vendeur doivent tous respecter la confidentialité des informations concernant ce client. Indépendamment des règles entourant l’interdiction de la double représentation, que les courtiers soient au sein d’une même équipe ou d’une même agence, les obligations relatives à la confidentialité ou au conflit d’intérêts demeurent les mêmes. Avant qu’un courtier ne signe un contrat de courtage avec un client acheteur, il doit s’assurer qu’il est en mesure d’agir avec loyauté à son égard et de protéger ses intérêts. Ainsi, par exemple, s’il travaille régulièrement avec un autre courtier de son agence et que ce dernier lui a partagé de l’information confidentielle au sujet de son client vendeur, il devra refuser de représenter l’acheteur intéressé par l’immeuble et de signer un contrat de courtage achat avec ce dernier.

Le dirigeant d’agence (DA) joue un rôle important dans une telle situation : il doit renseigner les courtiers sur les impacts du travail en équipe, sensibiliser les membres de l’équipe aux conflits d’intérêts possibles et baliser, au besoin, le travail d’équipe.

Référez-vous au besoin à l’article Le travail en équipe : meilleures pratiques.

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6. À quel moment doit-on résilier le contrat de courtage achat en situation de double représentation?

Le titulaire de permis doit résilier le contrat de courtage achat lorsqu’il apprend que son client acheteur s’apprête à faire une promesse d’achat, de location ou d’échange sur un immeuble visé par un contrat de courtage vente (ou de location) que ce courtier a aussi conclu. Cette résiliation doit se faire avant même que l’acheteur ne rédige une promesse d'achat, de location ou d'échange.

Voyez plus de détails dans la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

Bon à savoir!

Consultez ce schéma (PDF) qui illustre quoi faire pour bien faire lorsqu’un client acheteur est intéressé par une propriété pour laquelle le courtier a également un contrat de courtage vente.

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7. Y a-t-il des exceptions à l’interdiction de la double représentation?

Oui. Si un courtier bénéficie d’une des exceptions2 indiquées ci-dessous, il doit en aviser l’acheteur par écrit et obtenir son consentement pour continuer de le représenter. Il peut utiliser cette clause type et l’insérer au formulaire Modifications.

  • Régions peu desservies en services de courtage immobilier

Un titulaire de permis pourra être en situation de double représentation s’il n’y a aucun autre titulaire de permis qui peut représenter l’acheteur et dont l’établissement se situe dans un rayon de 50 km de l’immeuble pour lequel le client acheteur a l’intention de formuler une promesse d’achat, de location ou d’échange.

Cette exception vise essentiellement à s’assurer de la disponibilité et de l’accessibilité des services de courtage immobilier dans les régions où l’offre est réduite. Il sera de la responsabilité du titulaire de permis qui veut bénéficier de l’exception de vérifier si les conditions pour son application sont réunies. Dans cette situation, le titulaire devra aussi obtenir de son client son consentement écrit pour continuer à le représenter, et ce, avant la rédaction d’une promesse d’achat.

  • Exception visant les agences

Cette disposition vise à permettre à deux courtiers immobiliers d’une même agence de représenter chacun leur client par contrat de courtage. Ainsi, un courtier pourra représenter un vendeur par contrat de courtage vente et un autre courtier, de la même agence, pourra représenter un acheteur par contrat de courtage achat, et ce, dans le cadre d’une même transaction.

Dans un tel cas, l’agence doit mettre en place des mesures robustes visant à s’assurer que toutes les obligations de protection des informations confidentielles et stratégiques respectives du client vendeur et du client acheteur soient respectées. 

Rappelons qu’un courtier agissant à son compte tout comme un courtier agissant pour une agence ne pourra pas représenter, à la fois, le vendeur et l’acheteur. Le terme représenter signifie être lié par contrat de courtage avec son client. Pour représenter un vendeur ou un acheteur, le courtier doit avoir un contrat de courtage écrit avec la partie.

Cela étant dit, il est important de rappeler ce qui suit, et ce, indépendamment des règles entourant l’interdiction de double représentation et ses exceptions. Avant qu’un courtier ne signe un contrat de courtage avec un client acheteur, il doit s’assurer qu’il est en mesure d’agir avec loyauté à son égard et de protéger ses intérêts. Par exemple, s’il travaille régulièrement avec un autre courtier de son agence et que ce dernier lui a partagé de l’information confidentielle au sujet de son client vendeur, il devra refuser de représenter l’acheteur intéressé par l’immeuble et de signer un contrat de courtage achat avec ce dernier.

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8. Que signifie accorder un traitement équitable?

Que le courtier ait un contrat de courtage ou non, il a l’obligation d’accorder un traitement équitable à toutes les parties à la transaction, qu’elles soient représentées ou non (art. 15 RCE).

Accorder un traitement équitable veut dire donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction, tout en s’assurant de ne pas divulguer des informations confidentielles ou stratégiques.

Il est à noter que les obligations relatives au traitement équitable qu’un courtier doit accorder à la partie non représentée demeurent inchangées. En effet, si la partie n’est pas représentée, accorder le traitement équitable peut prendre la forme suivante :

  • lui faire visiter l’immeuble;
  • lui fournir et compléter pour elle un formulaire de promesse d’achat vierge et ses annexes;
  • lui recommander d’avoir recours à des clauses usuelles de financement et d’inspection à l’occasion de la rédaction de sa promesse d’achat;
  • lui divulguer les facteurs pertinents relatifs à la transaction.

Le courtier collaborateur sans contrat de courtage

Le courtier collaborateur sans contrat de courtage travaille de facto pour le vendeur et collabore avec le courtier du vendeur. Même si c’est lui qui a amené une partie non représentée à s’intéresser à l’immeuble mis en vente par le courtier du vendeur, il ne représente pas cette partie ni ne défend, ne protège ou ne promeut ses intérêts. Seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs. Le courtier collaborateur sans contrat de courtage ne représente pas l’acheteur.

Le courtier collaborateur sans contrat de courtage doit toutefois accorder à l’acheteur un traitement équitable, c’est-à-dire lui donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur ses droits et obligations, tout en s’assurant de ne pas divulguer des informations confidentielles ou stratégiques.

Afin de s’assurer de la bonne compréhension de l’acheteur, le courtier collaborateur sans contrat de courtage doit remettre un avis écrit à l’acheteur qui lui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération. Cet avis inclut un accusé réception de l’acheteur qui confirme qu’il en a pris connaissance et qu’il a eu les informations pertinentes pour bien en saisir la portée.

Bon à savoir!

Pour représenter un acheteur, c’est-à-dire défendre ses intérêts, le conseiller selon ses besoins et critères et négocier les termes d’une promesse d’achat en son nom, le courtier doit avoir signé un contrat de courtage achat (CCA). Seuls les courtiers ayant conclu des CCA ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs.

Pour bien saisir les rôles et responsabilités des courtiers en fonction de différents scénarios, consultez le guide Précisions sur les modifications à la Loi (PDF).


Voyez plus de détails dans la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

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9. Lorsqu'il accorde le traitement équitable à une partie, le courtier immobilier doit-il divulguer les facteurs pertinents à la propriété et transmettre le contenu de la DV?  

Oui. Parmi les obligations faisant partie du traitement équitable, on retrouve l’obligation de divulgation des facteurs pertinents relatifs à la transaction. 

Le courtier qui accorde le traitement équitable doit divulguer toutes les informations sur la propriété qui pourraient influencer un acheteur potentiel, et ce, dès le début du processus. En raison des renseignements personnels sensibles qu’il contient (le nom et la signature du vendeur), le formulaire DV doit quant à lui être uniquement remis à des acheteurs intéressés à rédiger une promesse d’achat. 

Rappelons qu’accorder un traitement équitable signifie donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction, tout en s’assurant de ne pas divulguer des informations confidentielles ou stratégiques.  Il est à noter que les obligations relatives au traitement équitable qu’un courtier doit accorder à la partie non représentée n’ont pas changé avec l’entrée en vigueur des modifications à la LCI en juin 2022.

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10. Que signifie représenter un client?

Pour pouvoir représenter un client et ainsi protéger et promouvoir ses intérêts, il faut avoir signé un contrat de courtage écrit avec lui. Représenter un client permet, entre autres, de :

  • défendre ses intérêts;
  • le conseiller en fonction de ses besoins et critères; 
  • négocier les termes d’une promesse d’achat;
  • protéger ses renseignements personnels et autres informations stratégiques;
  • procéder à la mise en marché de la propriété.
Bon à savoir!

Pour bien saisir les rôles et responsabilités des courtiers en fonction de différents scénarios, consultez le guide Précisions sur les modifications à la Loi (PDF).

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11. Est-il possible de représenter un acheteur sans avoir signé un contrat de courtage achat?

Non. Il n'est pas possible de représenter un acheteur sans avoir préalablement signé avec lui un contrat de courtage achat écrit. Le courtier sans contrat de courtage est considéré comme un « courtier collaborateur sans contrat ». Il travaille de facto pour le vendeur. Il ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable. Seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs. La rémunération du courtier collaborateur sans contrat de courtage est alors établie en fonction du partage de rétribution prévu au CCV.

Afin de s’assurer de la bonne compréhension de l’acheteur, le courtier collaborateur sans contrat de courtage doit remettre un avis écrit à l’acheteur qui lui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération. Cet avis inclut un accusé de réception de l’acheteur qui confirme qu’il en a pris connaissance et qu’il a eu les informations pertinentes pour bien en saisir la portée.

Aussi, lors de la signature du contrat de courtage achat, le courtier doit informer par écrit l'acheteur que le contrat pourrait être résilié s'il voulait présenter une promesse d'achat en regard d'un immeuble pour lequel il agit également comme courtier du vendeur, c'est-à-dire en cas de double représentation. Pour cela, le courtier doit utiliser cette clause type. Il peut l’insérer à la section 10.1 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (« Autres déclarations et conditions ») ou bien il peut l’insérer au formulaire Annexe G – générale qui devra alors être annexé au contrat de courtage achat.

Voyez plus de détails dans la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

Bon à savoir!

Pour bien saisir les rôles et responsabilités des courtiers en fonction de différents scénarios, consultez le guide Précisions sur les modifications à la Loi (PDF).

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12. Est-ce qu'un courtier collaborateur sans contrat de courtage est couvert par l'assurance responsabilité professionnelle?

Oui, le FARCIQ est l’assureur responsabilité professionnelle de tous les courtiers et agences immobilières. La couverture s’applique dans la mesure où la réclamation est fondée sur des allégations de faute commise dans l’exercice de l’activité de courtier immobilier (sauf les exceptions prévues à la police d’assurance).

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13. Comment s’opère le partage de rétribution entre un courtier du vendeur et un courtier de l’acheteur ayant signé un CCA?

Le courtier qui signe un CCA avec l'acheteur devient le « courtier de l'acheteur ». Sa rétribution doit être prévue au CCA (la section 6 le prévoit). Selon ce qui est prévu au CCA, il peut aussi percevoir la rétribution qui lui est due en vertu du contrat de courtage vente (CCV). Dans ce cas, la rétribution prévue au CCA est réduite du montant que l'agence ou le courtier du vendeur lui partagera en vertu du CCV.

Si la rétribution prévue à la section 6 est moindre que ce qui est reçu en partage (ex. : 0,5 % au CCA alors que le CCV prévoit un partage de 2 %), c'est par l'entente de partage de rétribution prévu au CCV que le courtier de l'acheteur sera rétribué. Le courtier de l’acheteur recevra 2% du vendeur.

À l’inverse, si la rétribution prévue au CCA est supérieure à ce qui est reçu en partage (ex. : 3 % au CCA et 2 % au CCV), le courtier de l’acheteur recevra 2 % du vendeur et le 1 % restant devra être payé par l’acheteur. Le 1 % restant de rétribution pourrait être financé par l’utilisation de la clause R2.5 de l’Annexe R ou encore payé au comptant directement par l’acheteur.

Rappelons que seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs.

Par ailleurs, la pratique récente des CCA « à 0 % » (c’est-à-dire un contrat qui ne prévoit aucune rémunération directe de la part d’un acheteur) est non recommandée. Dans ce cas, le courtier remet non seulement en cause son indépendance professionnelle, mais aussi court un risque de ne pas pouvoir percevoir une rémunération pour les services rendus. Un acheteur pourrait d’ailleurs s’interroger à savoir si son courtier détourne par exprès son intérêt des propriétés affichées par les vendeurs non représentés ou pour lesquelles il n’y a pas de partage de rétribution raisonnable de son point de vue. Ce phénomène nommé le steering va nettement à l’encontre des règles déontologiques.

Voyez plus de détails dans la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

Bon à savoir!

Si la transaction s’effectue entre un courtier du vendeur et un client acheteur non représenté, mais qu’un « courtier collaborateur sans contrat de courtage » est intervenu dans le cadre de la transaction, la rémunération de ce dernier est établie en fonction du partage de rétribution prévu au CCV. Rappelons que seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs. Le courtier collaborateur sans contrat de courtage ne représente pas l’acheteur; il travaille de facto pour le vendeur.

Pour bien saisir les rôles et responsabilités des courtiers en fonction de différents scénarios, consultez le guide Précisions sur les prochaines modifications à la loi (PDF).

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14. Est-ce qu’un délai est prévu quant à l’application des modifications à la LCI qui sont entrées en vigueur le 10 juin 2022?

Non. La Loi ne prévoit pas de délai de transition. Les nouvelles règles s’appliquent dès le 10 juin 2022.

 

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15. Si une promesse d’achat est rédigée et signée par l’acheteur avant le 10 juin 2022, est-ce qu’elle peut suivre son cours selon les règles en vigueur avant le 10 juin?

Oui. La nouvelle réglementation n’a pas d’impact sur la validité des promesses d’achat présentées (ou acceptées) avant le 10 juin 2022. 

Le courtier est considéré en situation de double représentation au moment où son client acheteur signe une promesse d’achat relative à une propriété pour laquelle le courtier détient un contrat de courtage vente.

Cas de figure 

  • Si votre client acheteur avec lequel vous avez un CCA écrit signe, au plus tard le 9 juin 2022, une promesse d’achat relative à une propriété pour laquelle vous détenez également un contrat de courtage vente, vous pouvez continuer d’agir pour vos deux clients puisque la double représentation n’est interdite qu’à compter du 10 juin 2022. Vous pourrez continuer à représenter l’acheteur. Si cette transaction ne se conclut pas et que votre client acheteur signe le 10 juin 2022, ou après, une autre promesse d’achat relative à une autre propriété pour laquelle vous détenez un contrat de courtage vente, l’interdiction de la double représentation s’appliquera et vous devrez résilier le contrat de courtage achat, à moins que l’une des exceptions s’applique.

Signature du contrat de courtage achat

  • Vous devez informer vos clients acheteurs sans contrat de courtage achat que depuis le 10 juin 2022, vous devez conclure avec eux un contrat écrit pour continuer à les représenter. Sans cela, vous ne pouvez pas les représenter, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas protéger ni promouvoir leurs intérêts.

  • Aussi, lors de la signature du contrat de courtage achat, le courtier doit informer par écrit l'acheteur que le contrat pourrait être résilié s'il voulait présenter une promesse d'achat en regard d'un immeuble pour lequel le courtier agit également comme courtier du vendeur, c'est-à-dire en cas de double représentation. Pour cela, le courtier doit utiliser cette clause type. Il peut l’insérer à la section 10.1 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (« Autres déclarations et conditions ») ou bien il peut l’insérer au formulaire Annexe G – générale qui devra alors être annexé au contrat de courtage achat.

​Absence de contrat de courtage achat écrit

  • Si, le 10 juin 2022 au plus tard, le courtier n’a pas conclu un contrat de courtage achat écrit, il agit comme courtier collaborateur sans contrat de courtage à l’égard de ses anciens clients acheteurs et il doit dorénavant travailler de facto pour le vendeur. Il ne représente plus, ni ne défend, protège ou promeut les intérêts des acheteurs. Aussi, sans contrat de courtage écrit, le courtier ne peut leur offrir que le traitement équitable. Seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs.

  • Afin de s’assurer de la bonne compréhension de l’acheteur, le courtier collaborateur sans contrat de courtage doit remettre un avis écrit à l’acheteur qui lui explique son rôle, ses obligations et son mode de rémunération. Cet avis inclut un accusé de réception de l’acheteur qui confirme qu’il en a pris connaissance et qu’il a eu les informations pertinentes pour bien en saisir la portée.

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16. Est-ce que le montant de la rétribution que le courtier du vendeur verse au courtier qui a un contrat de courtage achat peut être différent de celui pour le courtier collaborateur sans contrat de courtage? Peut-il indiquer au contrat de courtage vente et à la fiche descriptive que le partage de rétribution à verser sera différent selon que le courtier a un contrat de courtage ou non?

Non, le partage de rétribution prévu au contrat de courtage vente doit être le même que ce soit pour le courtier de l’acheteur (qui a un contrat de courtage écrit et signé avec son client acheteur) que pour le courtier collaborateur sans contrat de courtage. En effet, le courtier du vendeur doit collaborer de la même manière avec l’autre courtier, que ce dernier ait un contrat de courtage ou non, et respecter les règles applicables à cet égard. Il doit partager sa rétribution avec l’autre courtier ou agence qui participe à la transaction selon les conditions qu’il aura indiquées à son contrat de courtage et de façon à ne pas compromettre la réalisation de la transaction. Rappelons que seuls les courtiers ayant conclu des contrats de courtage achat ont comme mission de protéger et de promouvoir les intérêts des acheteurs.

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17. Est-ce que le courtier du vendeur qui offre un traitement équitable peut référer les acheteurs vers un ou des courtiers en particulier pour les représenter? Est-ce que le courtier du vendeur peut obtenir une rétribution pour avoir référé les acheteurs vers un courtier en particulier?

Le courtier du vendeur doit informer l’acheteur non représenté qu’il ne peut pas le représenter et défendre ses intérêts. Il doit l’informer qu’il ne peut lui accorder qu'un traitement équitable. Il doit aussi lui recommander d’être représenté par un autre courtier.

Advenant le cas où l’acheteur lui demande de le référer vers un courtier pour le représenter, le courtier du vendeur peut le faire. Toutefois, s’il le fait, il ne doit pas donner à l’acheteur le nom d’un seul courtier, au risque de se placer en conflit d’intérêts ou en situation d’apparence de conflit d’intérêts. Ainsi, il doit le référer à quelques courtiers.

De plus, pour la même raison, le courtier qui réfère un client à un autre courtier ne peut pas recevoir de rétribution pour lui avoir référé ce client puisqu’il est lui-même impliqué dans la transaction et serait en situation de conflit d’intérêts ou d’apparence de conflit d’intérêts.

Il en est de même pour le courtier de l’acheteur en situation de double représentation qui doit résilier son contrat de courtage. En effet, il ne peut pas recevoir une rétribution pour avoir référé l’acheteur à un autre courtier.

D’ailleurs, en vertu du nouvel article 29.1 LCI, un titulaire de permis ne peut exiger de rétribution à la suite de la résiliation du contrat du courtage achat lorsqu’il se trouve en situation de double représentation.

Rappelons que le courtier a l’obligation d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts en toutes circonstances. La loi ne donne pas au titulaire de permis le choix entre éviter le conflit d’intérêts ou le dénoncer; en tout temps, il doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts.

Ainsi, l’obligation de dénonciation du conflit d’intérêts n’est pas une option ou une possibilité pour le titulaire de permis. Il ne s’agit pas d’une échappatoire prémunissant le titulaire de permis contre la commission d’une infraction déontologique.

En outre, la situation est différente lorsque le courtier réfère un client à un autre courtier et qu’il n’est pas impliqué dans la transaction.  

Voir la Ligne directrice – Conflits d’intérêts pour plus d’information à ce sujet.

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18. Est-ce qu’il est obligatoire au 10 juin 2022 pour un courtier voulant représenter un locataire de conclure un contrat de courtage avec lui? Est-ce que le formulaire CCA peut être utilisé avec adaptations? 

Pour représenter un locataire, c’est-à-dire le conseiller selon ses besoins et critères, négocier les termes d’une promesse de location et la présenter en son nom, le courtier doit avoir conclu un contrat de courtage écrit avec lui. Toutefois, il n’existe pas de formulaire de contrat de courtage prévu spécifiquement pour la location. Les courtiers ne doivent pas utiliser le formulaire obligatoire CCA, même en y apportant des adaptations. En effet, la nature de la transaction est complètement différente et les modifications qui devraient y être apportées risqueraient d’engendrer trop d’erreurs.

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19. Comment arrimer les nouveautés apportées à la LCI avec la question de la cause efficiente de la vente?

Les modifications à la LCI ne changent rien à l’interprétation du principe de la cause efficiente de la vente.

Rappelons qu’afin de s’assurer que l’acheteur comprenne bien ses droits et d’éviter des litiges entre courtiers, il est important que le courtier du vendeur informe l’acheteur dès la première occasion de ce qui suit :

  1. Il représente le vendeur uniquement;
  2. Il ne peut pas le représenter ni défendre ses intérêts;
  3. Il lui recommande d’être représenté par un autre courtier avec lequel il aura un contrat de courtage achat;
  4. S'il choisit de ne pas être représenté par un autre courtier, il ne peut que lui accorder un traitement équitable.

En ce qui concerne la « cause efficiente de la vente »

L’OACIQ n’intervient pas dans les litiges de rétribution entre courtiers ou agences, peu importe qu’ils soient membres, ou non, de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Si les courtiers sont membres de l'APCIQ et qu'un différend survient relativement au versement d'une rétribution, ils peuvent avoir recours au service de conciliation et d’arbitrage de cette association.

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20. Quels formulaires utiliser pour représenter le vendeur (ou le locateur) et l’acheteur (ou le locataire)?

Depuis le 10 juin 2022, le courtier est tenu de conclure un contrat de courtage écrit pour pouvoir représenter un client.

À cet effet, cinq formulaires de courtage obligatoires ont été modifiés le 8 juin 2022 et le courtier doit utiliser ces nouvelles versions dans le cadre de ses transactions résidentielles. Pour plus d’informations, lisez cet article.

Pour représenter le vendeur ou le locateur dans le secteur résidentiel, le courtier doit utiliser les formulaires suivants :

  • Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements (formulaires obligatoires) :
    • Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (révisé) ou
    • Contrat de courtage non exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (nouveau)
    • Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (révisé)
    • Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété divise (révisé)
       
  • Copropriété divise (formulaires obligatoires) : 
    • Contrat de courtage exclusif – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenue en copropriété divise
    • Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise
    • Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise
       
  • Copropriété indivise :
    • Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision
    • Promesse d’achat – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision
    • Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété, avec les ajustements nécessaires
       
  • Location résidentielle :
    • Contrat de courtage exclusif – Location résidentielle
    • Promesse de location résidentielle
       
  • Terrain résidentiel (formulaire recommandé) :
    • Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble
    • Promesse d’achat – Immeuble
    • Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété, avec les ajustements nécessaires

Pour représenter l’acheteur ou le locataire dans le secteur résidentiel, le courtier doit utiliser les formulaires suivants :

  • Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements (formulaire obligatoire) :
    • Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCA) (révisé)
       
  • Copropriété divise ou indivise : 
    • Un formulaire spécifique adapté à la copropriété divise est en cours d’élaboration à l’OACIQ. Avant qu’il ne soit mis en vigueur, le courtier peut utiliser le formulaire CCA en y apportant les ajustements nécessaires, notamment :
      • remplacer le titre du formulaire par le suivant, selon le cas :
        • Contrat de courtage exclusif – Achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenue en copropriété divise; ou
        • Contrat de courtage exclusif – Achat - Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.
           
      • remplacer la NOTE du début par le texte suivant, selon le cas :
        • « Le présent formulaire doit être utilisé lorsqu’un contrat de courtage exclusif portant sur une fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenue en copropriété divise est conclu avec une personne physique »; ou
        • « Le présent formulaire doit être utilisé lorsqu’un contrat de courtage exclusif portant sur une copropriété par indivision – part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision est conclu avec une personne physique ».
        • Le courtier peut aussi utiliser un formulaire maison en s’inspirant du formulaire CCA.
           
  • Location résidentielle - locataire :
    • Le courtier doit utiliser un formulaire maison en s’inspirant du formulaire CCA.
       
  • Terrain résidentiel :
    • Le courtier peut utiliser le formulaire CCA en y apportant les ajustements nécessaires, notamment en ce qui a trait au titre du formulaire et à la note du début.

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21. Pourquoi avoir un formulaire pour les contrats de courtage vente non exclusifs? Est-ce que tous les courtiers doivent désormais offrir du courtage non exclusif?

Tout d’abord, la possibilité de signer un contrat de courtage non exclusif n’est pas nouvelle; cette option a toujours existé. Toutefois, avant le 8 juin, le courtier devait modifier le contrat de courtage vente pour y ajouter une clause afin d’y indiquer qu’il s’agissait d’un contrat de courtage non exclusif.

Ainsi, la seule nouveauté à cet égard, c’est que depuis le 8 juin 2022, un formulaire de courtage obligatoire existe pour les cas où le consommateur souhaite signer un tel contrat de courtage non exclusif. Dans un souci d’une plus grande transparence pour les consommateurs, le législateur a prévu d’informer ces derniers de la possibilité d’avoir recours à un contrat de courtage vente exclusif (CCVE) ou non exclusif (CCVNE). En effet, ces deux formulaires comportent un paragraphe qui indique que l’une et l’autre des formules existent.

Que les courtiers offrent à leurs clients la possibilité de signer un contrat de courtage non exclusif ou non, ils doivent informer le vendeur que cette option existe et de ce fait, qu’il pourrait avoir recours à un autre courtier qui accepte de signer des contrats de courtage non exclusifs. Toutefois, un courtier n’est pas obligé de signer des contrats de courtage de vente non exclusif avec un vendeur qui souhaiterait bénéficier de cette option. Le courtier et le vendeur sont libres de faire affaire ensemble ou non.

Par ailleurs, que le contrat de courtage vente signé avec le courtier soit exclusif ou non exclusif, cela n’empêche pas le vendeur de mettre en vente lui-même son immeuble. Il ne s’agit pas d’une nouvelle règle. Il était aussi possible de le faire auparavant conformément à la loi et à la jurisprudence.  

Il est recommandé pour les courtiers d’utiliser la clause type 1.10 si le vendeur et le courtier conviennent que le vendeur fera aussi la mise en marché de son immeuble. Cette clause type encadre les obligations du client vendeur, telles qu’aviser le ou les courtiers impliqués dans la transaction s’il reçoit une promesse d’achat, afficher la propriété aux mêmes prix et conditions, etc.

De plus, le courtier peut indiquer dans la section « Autres déclarations ou conditions » (clause 11.1), un plan en matière de publicité qui sera utilisé, comme le site Internet de l’agence ou les réseaux sociaux.

En conclusion, il est important que les consommateurs soient informés de leur possibilité, s’ils le désirent, de conclure un contrat de courtage vente non exclusif. Toutefois, un courtier est libre de l’accepter ou non, auquel cas il pourra diriger le vendeur vers d’autres courtiers qui offrent le service de courtage non exclusif. Le titulaire de permis pourrait obtenir une rétribution pour avoir référé le vendeur vers un autre courtier qui offre ce service. En effet, dans un tel cas, il ne serait pas personnellement impliqué dans la transaction et de ce fait, il ne serait pas en situation de conflits d’intérêts. Rappelons que toute entente de rétribution au bénéfice d’un titulaire de permis doit être divulguée sans délai et par écrit au contractant pressenti. La transmission de l’avis du titulaire de permis doit se faire par tout moyen faisant preuve de la date et de l’heure de sa réception.

Visionnez cette vidéo pour plus d’information à ce sujet. D’autres informations sur les changements aux formulaires de courtage sont aussi disponibles dans cet article.

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1 Loi donnant suite à des mesures fiscales annoncées à l’occasion du discours sur le budget du 25 mars 2021 et à certaines autres mesures, LQ 2021, c. 36, art. 31, 32, 195, 199.

2 Art. 16.1 et 17 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r.1).

Dernière mise à jour : 24 octobre 2023
Numéro d'article : 208864