Quels sont les devoirs du courtier du vendeur lorsque je lui demande à visiter la propriété?

Lorsque vous recherchez une propriété, vous avez le droit d’être représenté par le courtier immobilier de votre choix. Vous avez cependant intérêt à être informé des règles de représentation des titulaires d’un permis de courtage. Vous pourrez ainsi faire un choix en toute connaissance de cause, soit : 

• faire affaire directement avec le courtier du vendeur et recevoir un traitement équitable; ou
• faire affaire avec votre propre courtier qui verra à la protection de vos intérêts.  

Quand vous demandez vous-même une visite ou des informations sur une propriété, ou encore lorsque vous vous rendez à une visite libre, le courtier représentant le vendeur a le devoir :

• de vous demander, dès la première occasion, si vous êtes représenté par un courtier; et
• de vous informer, au même moment, du fait qu’il représente les intérêts du vendeur et non les vôtres. 

Faire affaire avec le courtier du vendeur

Si vous choisissez de faire affaire avec le courtier du vendeur, sachez qu’il doit vous offrir un traitement équitable en tout temps, c’est-à-dire qu’il doit notamment :

• vous informer et vous conseiller avec objectivité; 
• démontrer l’exactitude des informations qui vous sont fournies; 
• vous aviser de tout élément défavorable affectant la propriété; 
• remplir pour vous les formulaires selon votre volonté et les présenter au vendeur sans délai, etc. 

Gardez cependant à l’esprit que le courtier du vendeur reste lié à son client par une obligation de loyauté. Cela signifie que, à moins d’instructions contraires de la part de son client vendeur, le courtier gardera certaines informations confidentielles (le prix souhaité, la marge de négociation, les raisons de la vente, etc.). Il ne peut en aucun cas vous divulguer le contenu d’autres promesses d’achat ni favoriser la vôtre. 

Choisir votre propre courtier

Si vous avez l’intention de faire affaire avec votre propre courtier, mais que celui-ci n’est pas encore choisi, avisez le courtier du vendeur à la première occasion. Prenez le temps de bien le choisir puis laissez-le agir à titre d’intermédiaire entre vous et le courtier du vendeur. Afin qu’un courtier vous représente et que celui-ci puisse protéger et promouvoir vos intérêts, il est nécessaire d’avoir signé un contrat de courtage écrit avec lui. Consultez cette foire aux questions afin de mieux saisir la notion de représentation.

Vous avez déjà un courtier

Si vous êtes déjà représenté par un courtier et qu’une propriété vous intéresse, vous devez, conformément aux obligations prévues dans le Contrat de courtage exclusif - Achat, agir par l’entremise de votre courtier.

Aussi, si vous prévoyez visiter une propriété lors d’une visite libre, avisez votre courtier. S’il n’est pas en mesure de vous accompagner, il pourra aviser le courtier du vendeur de votre venue. Par contre, si vous n’avez pas été en mesure de joindre votre courtier, à votre arrivée, informez le courtier du vendeur du fait que vous êtes déjà représenté par un courtier. Si vous avez la carte professionnelle de votre courtier, n’hésitez pas à la lui remettre.

Rétribution

Il peut arriver des situations où vos options et votre droit d’être représenté par le courtier de votre choix ne sont pas expliqués ou ne sont pas assez clairs. Si, par exemple, vous visitez une maison directement avec le courtier du vendeur sans l’informer que vous comptez être représenté par votre propre courtier, il pourrait s’ensuivre un litige. 

En effet, déterminer quel courtier a suscité en premier votre intérêt pour une propriété particulière est un critère qui est au cœur du droit à la rétribution des courtiers (on l’appelle la « cause efficiente de la vente »). Les règles entourant le droit à la rétribution des courtiers en lien avec ce critère sont élaborées et régies par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). 

Lorsque la situation n’a pu être évitée, les courtiers devraient s’entendre en amont sur un partage de rétribution, sans nuire à la transaction. Sinon, l’option qui s’offre à vous serait de conclure un Contrat de courtage achat par lequel vous vous engagez à payer une rétribution directement à votre courtier.

L’OACIQ n’intervient pas dans les litiges de rétribution entre courtiers ou agences. Cependant, nous mettons à votre disposition des mécanismes de protection en cas de manquements déontologiques des courtiers immobiliers. Découvrez ce que l’OACIQ peut faire pour vous.

Rappelons enfin que les courtiers doivent en tout temps agir en conformité avec leurs obligations déontologiques et placer la protection des parties ainsi que la transaction au premier plan.  

Vous avez d’autres questions?

Info OACIQ est le premier endroit à contacter pour toute question en lien avec le courtage immobilier. Ses agents d’information mettent leurs connaissances au service de la protection du public. N’hésitez pas à les consulter!

Pour en savoir plus

• Les devoirs et obligations déontologiques de mon courtier
• Pour régler une difficulté, plusieurs ressources