Achat ou vente d’un terrain vacant?

Avant de conclure un contrat de courtage relatif à un terrain vacant, le courtier immobilier doit systématiquement vérifier le règlement de zonage afin de connaître la destination de ce terrain. En effet, des règles différentes s’appliquent selon qu’il s’agit d’un terrain vacant à vocation résidentielle ou commerciale.

Terrain vacant à vocation résidentielle

Le terrain vacant à vocation résidentielle fait partie des immeubles résidentiels mentionnés à l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier puisqu’il a été harmonisé, en mai 2024, avec les règles du Code civil du Québec qui définissent un fonds de terre comme étant un bien immeuble.

Par conséquent, lors d’une transaction impliquant ce type de terrain vacant, vous devez suivre les règles qui s’appliquent aux immeubles résidentiels, notamment l’utilisation des formulaires obligatoires élaborés par l’OACIQ.

a) Contrat de courtage écrit et formulaire obligatoire de l’OACIQ (art. 24 de la LCI)

Dans le cas d’un terrain à vocation résidentielle, le courtier doit conclure un contrat écrit avec son client en utilisant l’un des formulaires obligatoires suivants :

Vente :

• Contrat de courtage exclusif –Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVE); ou
• Contrat de courtage non exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVNE); et
• Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (DV).

Achat :

• Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCA).

Ajustements à apporter au formulaire Déclarations du vendeur (DV)

Le courtier doit aviser son client vendeur de l’obligation de remplir le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) lors d’une transaction visant la vente d’un terrain résidentiel. Des ajustements doivent être apportés en fonction de chaque cas particulier. 

Rappelons que le terme « immeuble » utilisé dans ce formulaire comprend le terrain.

Ainsi, dans le cas d’un terrain non construit et qui ne contient aucune fondation, il ne serait pas requis de répondre aux questions de la DV en lien direct avec des bâtiments :

D2. Informations générales : questions D2.2 à D2.7
D3. Terrain (Sol) : question D3.2 (s’il n’y a aucune fondation)
D4. Dommages causés par l’eau
D5. Sous-sol et fondations
D6. Animaux indésirables
D7. Qualité de l’air intérieur
D8. Toiture
D9. Plomberie et drainage : questions D9.1 à D9.7; D9.11 à D9.13
D10. Énergie : questions D10.2, D10.4 à D10.8
D11. Télécommunications : question D11.2
D12. Chauffage, climatisation et ventilation

Le courtier doit inscrire une note à cet effet dans la section D15 - Précisions de la DV.

IMPORTANT : Vous devez toutefois évaluer chaque situation et, en fonction du contexte, décider si une question de la DV peut ou doit être répondue ou non.

Par exemple, on ne peut pas éviter de répondre aux questions en lien avec le bâtiment érigé, même s’il s’agit de la vente d’une « maison à démolir », alors que c’est le terrain qui est l’objet d’intérêt.

Dans le cas d’un bâtiment incendié, vous devez évaluer si les fondations sont encore présentes et si tel est le cas, les questions en lien avec les fondations doivent être répondues.

b) Promesse d’achat sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ

Dans ce type de transaction, le courtier doit utiliser le formulaire obligatoire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA).

c) Annexes obligatoires

Lors d’une transaction impliquant un terrain à vocation résidentielle, le courtier doit également recourir aux annexes obligatoires utilisables dans le cadre de la transaction d’un immeuble de 5 logements et moins, par exemple : Bonifications avant acceptation (BO), Annexe DR - Déboursés et rétribution (DR), Annexe F – Financement (AF), Annexe R – Immeuble résidentiel (AR), etc.

IMPORTANT : Le courtier ne peut pas représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans le cadre d’une transaction impliquant un terrain à vocation résidentielle. Les règles interdisant la double représentation s’appliquent.

Terrain vacant à vocation commerciale

Comme les règles entourant les immeubles résidentiels ne s’appliquent pas en matière commerciale, il n’existe pas de formulaire obligatoire pour l’achat ou la vente de terrains à vocation commerciale. Par conséquent, trois options sont possibles.

Option 1

L’OACIQ a mis à la disposition des courtiers des formulaires recommandés qui peuvent être utilisés dans ces situations : Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (CCG) et Promesse d’achat – Immeuble (PAG). À la clause 8.4 du CCG et 10.2 de la PAG, le courtier doit cocher la case appropriée pour indiquer si le vendeur a rempli le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ce qui est toujours recommandé), ou s’il a plutôt choisi de remplir minimalement les déclarations du vendeur prévues directement dans le formulaire de contrat de courtage. Dans ce cas, les déclarations 1 à 10 doivent être remplies au meilleur de la connaissance du vendeur et inscrites telles quelles à la PAG.

Option 2

Les formulaires Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVE) et Contrat de courtage non exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (CCVNE) ne sont pas obligatoires pour la vente d’un terrain vacant à vocation commerciale puisqu’ils ne sont pas les mieux adaptés pour ce type de transaction. En effet, ces formulaires prévoient le droit de dédit, conformément à l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier, lequel n’est pas obligatoire pour la vente d’un terrain à vocation commerciale. De plus, le courtier devra apporter des modifications importantes en ajoutant à la clause 11.1 certaines déclarations du vendeur sur l’immeuble qui sont essentielles, comme celles déjà prévues à la clause 8.4 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (CCG). Sinon, c’est le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble qui devra être rempli (ce qui est toujours recommandé) et joint au formulaire du contrat de courtage pour en faire partie intégrante.

Pour l’achat, le formulaire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (PA) peut être utilisé en ajoutant, à la clause 12.1, les déclarations du vendeur sur l’immeuble qui sont essentielles. S’il existe, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) devra être joint à la PA pour en faire partie intégrante.

D’ailleurs, le courtier peut utiliser ces formulaires en y apportant les ajustements nécessaires, notamment en ce qui a trait au titre du formulaire, le cas échéant, à la note inscrite au début des formulaires CCVE et CCVNE.

Option 3

Le courtier peut aussi choisir de conclure un contrat de courtage ou promesse d’achat « maison » qui respecte la réglementation en vigueur et qui contient les clauses mentionnées dans cet article.

Il faut également y prévoir, si la situation s’y prête, le caractère exclusif ou non du contrat et le fait que dans certains cas le contrat n’est pas résiliable.

Vérifiez les restrictions au permis de courtage

Enfin, il ne faut pas oublier qu’un courtier restreint au courtage commercial ne peut exercer d’activités de courtage portant sur un terrain vacant à destination résidentielle (article 4 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence). Inversement, un courtier restreint au courtage résidentiel ne peut exercer d’activités de courtage portant sur un terrain à vocation commerciale (article 3 du même règlement).