Quatre clauses d’intérêt à connaître dans un bail commercial

Parce que le bail commercial n’est pas encadré par les règles du bail de logement ni par le Tribunal administratif du logement, ses clauses constituent « la loi entre les parties », à moins qu’elles ne contreviennent à des règles d’ordre public. Le courtier du locateur ou du locataire doit donc être attentif aux implications de certaines clauses du bail pour son client, et lui proposer au besoin de consulter un avocat.

Plusieurs clauses usuelles du bail peuvent faire l’objet d’une négociation impliquant le courtier.  Parmi ces clauses, on retrouve notamment :
 

• La superficie des lieux loués
  Il faut s’assurer de clarifier la méthode de mesurage des lieux loués, puisqu’il en existe plusieurs, et ce, autant pour l’espace loué que pour les espaces communs. Les facteurs de majoration attribués aux espaces communs devraient être spécifiés pour éviter les litiges. Le locataire pourrait désirer limiter cette majoration et exiger que le mesurage des espaces soit réalisé par un professionnel indépendant et aux frais du locateur.
   
• La remise en état des lieux loués
  En vertu de l’article 1891 du Code civil du Québec, « Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits (…) ». Cette disposition peut donc s’avérer très onéreuse pour un locataire qui a adapté un espace commercial pour ses activités. Le locataire pourrait donc exiger de ne pas devoir remettre les lieux en état à la fin de la durée du bail. De son côté, le locateur pourrait accepter cette demande selon la nature des lieux loués et se limiter à exiger du locataire que le retrait de certaines améliorations spécifiques qui nuisent à la location future ou qui pourraient représenter pour lui des coûts importants pour les retirer.
   
• L’utilisation des lieux loués
  Souvent assez vague pour des locaux pour bureaux, la description de l’utilisation permise des lieux loués a intérêt à être précise pour des espaces commerciaux ou industriels. Il est également important d’être informé de l’existence de clauses d’exclusivité qui pourraient affecter l’immeuble et qui sont au bénéfice d’autres locataires, car ces dernières pourraient limiter l’utilisation des lieux loués qu’entend en faire le locataire. Il est recommandé de s’assurer que l’utilisation permise au bail ne limitera pas les activités futures du locataire.
   
• L’exploitation continue des lieux
  L’application de cette clause peut avoir des conséquences sérieuses, car elle oblige un locataire à occuper les lieux et à y maintenir ses activités, en dépit de difficultés financières. Une clause claire, précisant les activités et les heures d’ouverture minimales ainsi que les dispositions applicables en cas de fermeture, pourra mieux guider les parties en cas de litige. Le locataire aura cependant avantage à vouloir retirer une telle clause pour conserver une marge de manœuvre en cas de coup dur. De son côté, le locateur a tout intérêt à y tenir et devrait plutôt exiger le droit de résilier le bail et d’imposer des pénalités selon des modalités à être déterminées. Il ne faut pas oublier que la jurisprudence a parfois considéré la cessation des activités comme un changement dans la destination des lieux loués, ce qui pourrait constituer un défaut même en l’absence d’une clause d’exploitation continue.

À retenir

La rédaction et la négociation d’un bail commercial sont des tâches complexes qui font appel aux compétences de plusieurs professionnels, dont des avocats. Cela dit, le courtier sensible aux besoins de son client et qui connaît les implications des principales clauses utilisées peut jouer plus efficacement son rôle d’intermédiaire entre les parties pour faciliter la conclusion d’une transaction.