La clause de financement

Questions de financement

Mme Jai-Trouvé visite avec son courtier, M. Bellemaison, une jolie propriété située au bord de l’eau. Ayant un coup de coeur pour cette propriété, elle décide de présenter une Promesse d’achat.

M. Bellemaison remplit donc le formulaire obligatoire Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété et le présente au courtier du vendeur. Après négociations, la Promesse d’achat est acceptée. Les délais prévus pour la réalisation des conditions sont de 10 jours pour l’obtention d’un financement (clause 6.2) et de 7 jours pour l’inspection en bâtiment (clause 8.1) suivant l’acceptation de la Promesse.

Au 11^e jour du délai prévu pour l’obtention d’un financement, le vendeur, M. Se-Demande, n’a toujours pas reçu de Mme Jai-Trouvé copie d’un engagement d’un prêteur hypothécaire. Plusieurs questions se posent :

• Peut-il faire quelque chose?
• Est-ce que la Promesse d’achat est automatiquement nulle si un financement est obtenu après le délai prévu à la clause 6.2?
• Qu’arrive-t-il si le montant relatif à l’engagement hypothécaire de l’acheteur est supérieur à ce qui est prévu à la clause 6.1?

Le courtier du vendeur a contacté le Centre Info OACIQ. Voici les réponses qu’il a obtenues à ses questions.

Le délai prévu à la clause 6.2 commence à courir à partir de la journée suivant la signature de l’acceptation de la Promesse d’achat, mais ne constitue pas un délai de rigueur, puisque son non-respect ne rend pas la Promesse automatiquement nulle. Il peut cependant être risqué pour un acheteur de continuer à chercher un prêt durant la période suivant l’expiration du délai prévu à la clause 6.2. En effet, le vendeur bénéficie du mécanisme prévu à la clause 6.3 de la Promesse d’achat. Ce mécanisme débute dès l’expiration du délai prévu à la clause 6.2 et accorde au vendeur, dès lors, un délai de 5 jours pour exercer l’une des deux options suivantes :

1- Transmettre par écrit un avis à l’acheteur en exigeant que ce dernier fasse une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire à ses frais auprès de l’institution financière qu’il lui désigne et à l’intérieur du délai qu’il lui accorde (à cet égard, il est à noter que le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions pourrait être utilisé à la clause AV4.2). Si l’acheteur n’obtient pas d’engagement hypothécaire conforme aux conditions énoncées à la clause 6.1 dans les délais impartis, la Promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. Au contraire, si un engagement est fourni au vendeur dans le délai requis, il aura pour effet de pleinement satisfaire à la condition.

OU

2- Rendre la Promesse d’achat nulle et non avenue. Si le vendeur n’exerce pas l’une des options prévues à la clause 6.3 dans le délai de cinq jours, la Promesse d’achat deviendra nulle et non avenue dès le 6^e jour.

Si une Promesse d’achat est présentée par un autre acheteur dans le délai prévu à la clause 6.3, est-ce que le vendeur peut l’accepter?

Oui, en la positionnant au 2^e rang et en la rendant conditionnelle à l’annulation de la première Promesse d’achat (par le biais des clauses R2.3 ou R2.4 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel). Si l’intention du vendeur est de rendre nulle et non avenue cette première Promesse d’achat dès l’expiration du délai prévu à la clause 6.2, il serait préférable qu’il confirme son annulation par un avis écrit au premier acheteur afin, notamment, d’éviter de vendre l’immeuble deux fois! (À cet égard, la clause AV4.1 du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions pourrait être utilisée, et ce, même après l’expiration du délai prévu à la clause 6.3).

Si, à l’expiration des délais prévus pour l’obtention du financement et avant que le vendeur n’ait exercé le mécanisme prévu à la clause 6.3, l’acheteur fournit un engagement hypothécaire dont le montant de l’emprunt est supérieur à celui qui est prévu à la clause 6.1, est-ce que le vendeur peut le refuser?

Non. La clause 6.2 prévoit que l’engagement du prêteur hypothécaire doit correspondre au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur. La réception d’un tel engagement aurait ainsi pour effet de satisfaire aux conditions énoncées à la clause 6.1. De plus, il faut se rappeler que le délai prévu à la clause 6.2 ne constitue pas un délai de rigueur et que son non-respect ne rend pas la Promesse automatiquement nulle.

À cet effet, nous vous invitons à vous référer aux articles suivants de notre site Internet : Promesse d’achat et financement d’un immeuble – L’importance de la section relative au nouvel emprunt hypothécaire (article n° 122381) et L’importance de confirmer l’annulation d’une promesse d’achat (article n° 122392).