De la copropriété indivise à la copropriété divise: mise en marché d’un immeuble en voie de conversion

Un jour ou l’autre, un courtier peut être appelé à mettre en marché un immeuble détenu en copropriété indivise, mais qui se trouve en voie de conversion en copropriété divise. Puisque ces deux types de copropriété comportent des différences notables, il est essentiel que les données publiées sur les réseaux de diffusion de l’information, tel Centris, soient claires et adéquatement transmises afin que la situation ne laisse place à aucune ambiguïté tant pour le consommateur que pour le courtier appelé à collaborer lors d’une transaction.

Voici donc les règles de mise en marché d’une copropriété indivise en voie de conversion en condominium et aussi les mentions qui devront être inscrites sur les formulaires de contrat de courtage et de promesse d’achat ainsi que sur la fiche descriptive de l’immeuble.

Il est important de noter que, tant que la conversion n’est pas officialisée, l’immeuble demeure une copropriété par indivision et les formulaires qui doivent être utilisés sont ceux qui traitent de ce type de copropriété.

Remplir le contrat de courtage

Si le vendeur est une personne physique, le courtier doit utiliser le formulaire obligatoire Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.

De plus, la vente d’un immeuble en voie de conversion comporte certaines particularités qui devraient se refléter dans le contrat de courtage. À titre d’exemple, il pourrait arriver que :

• le vendeur s’engage à payer tous les frais qui seront engagés pour la conversion en copropriété divise (énumérer ces frais, incluant les frais de refinancement, les frais pouvant être exigés par une autorité municipale ou autre pour la conversion et les frais légaux);
• le notaire soit désigné par le vendeur;
• le financement hypothécaire de l’acheteur doive être obtenu auprès de l’institution financière du vendeur (mentionner l’institution financière) et possiblement par l’intermédiaire du courtier hypothécaire désigné par le vendeur.

Ainsi, tout contrat de courtage doit faire état de telles particularités, le cas échéant.

Parmi les documents à verser au dossier, le courtier s’assurera d’avoir un certificat de localisation avec un relevé de la superficie pour la quote-part ainsi que la convention d’indivision, s’il y en a une.

La fiche descriptive et la promesse d’achat

Bonne nouvelle! Afin que la mise en marché soit efficace et conforme à la réalité, il sera dorénavant possible pour un courtier d’afficher comme étant un condo une copropriété indivise en voie de conversion, pourvu que la fiche descriptive comporte des informations claires et précises au sujet du processus de conversion en cours et des particularités qui en découlent, à savoir que :

• L’immeuble en copropriété indivise est en voie de conversion en condominium;
• L’évaluation foncière et les taxes municipales et scolaires sur la fiche descriptive sont celles de l’immeuble avant la conversion;
• Une fois la conversion terminée, le rôle d’évaluation sera révisé et les taxes municipales et scolaires seront déterminées pour chaque unité de condo (partie privative). Les taxes, alors entièrement à la charge de l’acheteur, seront possiblement plus élevées.
• La quote-part en indivision est de XX %;
• Un certificat de localisation avec un relevé de superficie pour la quote-part est disponible;
• Une convention d’indivision existe et se trouve au dossier.

Autres exemples d’informations pertinentes :

• Les frais de conversion en copropriété divise seront à la charge du vendeur. Sinon, il faudra indiquer que ces frais seront à la charge de l’acheteur. (Dans un cas comme dans l’autre, énumérer ces frais, incluant les frais de refinancement, les frais pouvant être exigés par une autorité municipale ou autre pour la conversion et les frais légaux);
• L’acheteur devra payer les frais légaux imputés pour son unité de condo (acte de vente ou de transition) lors de la conversion de l’indivision à la copropriété divise, le cas échéant;
• Le financement de l’acheteur devra être obtenu auprès de (mentionner l’institution financière) et possiblement par l’intermédiaire du courtier hypothécaire désigné par le vendeur;
• Le cas échéant, le notaire sera celui du vendeur (mentionner le nom du notaire désigné par le vendeur).

Ces informations devront être reproduites à la promesse d’achat. La promesse devra aussi prévoir une clause stipulant que l’acheteur s’engage à participer activement à la conversion de l’immeuble en copropriété divise et renonce à louer son appartement jusqu’à ce que la conversion soit officialisée, dans les meilleurs délais et avec diligence. Si l’acheteur revend sa copropriété indivise avant la conversion, il devra inclure les mêmes conditions dans sa transaction.

En conclusion, les implications juridiques d’un changement de régime de propriété sont nombreuses et parfois complexes. Rappelons qu’un courtier doit toujours tenir compte des limites de ses aptitudes et de ses connaissances lorsqu’il se livre à une opération de courtage. Si la conversion d’un immeuble soulève pour lui plus de questions que de réponses, alors, avant même de représenter un client dans le cadre d’un contrat de courtage ou d’une transaction, il ne doit pas hésiter à faire équipe avec un courtier qui possède déjà les connaissances requises dans ce contexte ou à lui confier tout simplement son client (référencement).