Formulaires de promesse d’achat de l’OACIQ en vigueur depuis le 22 juin 2021

Dans le cadre des mesures mises de l’avant en réponse aux enjeux que soulève la surchauffe immobilière, le ministère des Finances et l’OACIQ ont convenu de modifier les formulaires de promesse d’achat pour renforcer les messages quant aux risques associés au fait de renoncer à une inspection préachat.

L’inspection préachat est une étape essentielle lors d’une transaction immobilière

Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’acheteur se doit d’agir de façon prudente et diligente. Seule une inspection effectuée en bonne et due forme par un inspecteur ou un professionnel permet de découvrir les défauts (vices) apparents de l’immeuble.

Risques liés à la renonciation d’une inspection préachat

Si un problème survient avec la propriété après la conclusion de la vente et que l’acheteur souhaite entreprendre une poursuite, le tribunal aura à se questionner à savoir si l’acheteur a fait preuve de prudence et de diligence. Le fait d’avoir renoncé à l’inspection pourrait lui nuire.

L’acheteur pourrait devoir vivre avec des problèmes qui auraient pu être soulevés lors de l’inspection.

L’acheteur moyen ne détient pas les compétences d’un inspecteur en bâtiment. En faisant l’inspection lui-même, l’acheteur ne pourra pas prétendre, le cas échéant, d’avoir agi en acheteur prudent et diligent. Même si l’expert ne voit pas de façon concrète les vices cachés, il peut en percevoir les manifestations apparentes qui peuvent ne pas être significatives pour l’acheteur.

L’acheteur pourrait perdre ses recours contre le vendeur si un vice apparent est découvert après la conclusion de la vente.

En cas de vente sans garantie légale, l’inspection est d’autant plus indiquée, car elle permet de compléter les déclarations du vendeur de façon plus détaillée.

Obligation du courtier de recommander l’inspection et d’informer des risques liés à la renonciation

Le courtier n’est pas un inspecteur en bâtiment. Il a cependant le devoir de recommander à l’acheteur d’effectuer une inspection complète de l’immeuble par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

• détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
• utilise une convention de service d’inspection reconnue;
• effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
• remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

(article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité).

Les formulaires modifiés de promesse d’achat contenant une clause d’inspection présentent :

• Un ajout précisant que l’acheteur est informé par le courtier des risques associés à la renonciation de l’inspection vise à sensibiliser davantage l’acheteur et à s’assurer que la discussion à ce sujet a bel et bien eu lieu entre l’acheteur et le courtier.  
• Un avertissement afin de sensibiliser l’acheteur qui indique que, sauf exception (à titre d’exemple : le remplacement ou la rénovation majeure de l’immeuble), il ne devrait pas renoncer à l’inspection préachat.

Depuis le 22 juin 2021, seuls les formulaires de promesse d’achat modifiés doivent être utilisés dans le cadre de transactions immobilières effectuées par l’intermédiaire d’un titulaire de permis de l’OACIQ.