Qui dit maison vendue par un constructeur ou un promoteur, dit contrat préliminaire

Lors de la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, par le constructeur de l’immeuble ou un promoteur immobilier à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, le Code civil du Québec prévoit que la vente doit être précédée d'un contrat préliminaire par lequel la personne promet d'acheter l'immeuble. Ce type de contrat doit être utilisé, qu’il y ait ou non un courtier immobilier impliqué comme intermédiaire dans la transaction.

Le contrat préliminaire de vente doit contenir les mentions exigées par le Code civil du Québec, dont un droit de dédit de dix (10) jours en faveur de l’acheteur, les mentions relatives à l’ouvrage à réaliser, de même que la ventilation du prix de vente. Or, ces éléments n’apparaissent nulle part sur le formulaire obligatoire de promesse d’achat que les courtiers immobiliers utilisent pour la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq (5) logements (y compris la copropriété divise ou par indivision). Il y est d’ailleurs spécifiquement indiqué que ce formulaire ne constitue pas le contrat préliminaire requis par les articles 1785 et suivants du Code civil du Québec.

Par conséquent, le courtier ne peut se servir du formulaire de promesse d’achat pour ce type de transaction visant un immeuble à usage d’habitation, ni l’utiliser en la rendant conditionnelle à ce que son contenu soit retranscrit dans un contrat préliminaire de vente. Ces façons de faire peuvent entraîner d’importants débats judiciaires, notamment sur l’interprétation à donner au contenu possiblement contradictoire des deux formulaires.

Afin de bien représenter son client lors de la vente d’un immeuble résidentiel à une personne physique par un promoteur ou son constructeur, le courtier immobilier doit exiger la conclusion d’un contrat préliminaire de vente.

À cet égard, Garantie de construction résidentielle (GCR), un organisme à but non lucratif indépendant qui a pour mandat d’administrer le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour l’ensemble du territoire québécois, a édité le formulaire Contrat préliminaire – Bâtiment non détenu en copropriété divise (Maison) et le formulaire Contrat préliminaire – Bâtiment détenu en copropriété divise (Condo) utilisés par les constructeurs et promoteurs immobiliers titulaires d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec et accrédités par GCR. Ces nouveaux formulaires remplacent ceux qui étaient édités par les différentes associations d’entrepreneurs en construction qui administraient anciennement le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à savoir l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) et l’Association de la construction du Québec (ACQ).

Le courtier qui n’a jamais travaillé avec un tel contrat préliminaire devrait prendre le temps de l’étudier et ne pas hésiter à questionner son dirigeant d’agence à ce sujet. Ce contrat ne prévoyant aucune mention à l’égard du paiement de la rétribution par le notaire instrumentant, le courtier immobilier peut reproduire la clause qui suit à même le contrat préliminaire, ou encore sur une annexe qu’il veillera à joindre au contrat préliminaire :

« L’ACHETEUR et le VENDEUR chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant de payer directement à_______, agence ou courtier du vendeur, le montant de la rétribution prévu au contrat de courtage consenti par le VENDEUR à même les sommes disponibles revenant au VENDEUR, après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires ainsi que des honoraires et frais du notaire pour la radiation de ces créances. Sur instructions de l’agence ou du courtier du vendeur, le notaire devra verser une partie de cette rétribution à l’agence ou au courtier de l'acheteur. »

Cette clause devra être paraphée par toutes les parties au contrat.

En terminant, lorsque le courtier représente l'acheteur, il doit s’assurer qu'un document attestant de l'enregistrement de l'immeuble au plan de garantie (ex. : un certificat ou une lettre) ainsi que le contrat de garantie sont remis à l’acheteur.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.