Nouveaux défis du courtier en matière de vérification, de divulgation et de conseil à la suite de l’entrée en vigueur de la Loi sur le cannabis

La Loi sur le cannabis (« Loi fédérale »)¹ et la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière (« Loi provinciale »)² visent à encadrer la production^3,4, la possession et la consommation du cannabis. Ces lois et leurs règlements sont entrés en vigueur le 17 octobre 2018.

La consommation est légalisée, mais la production de cannabis à des fins personnelles demeurera illégale au Québec, peu importe le nombre de plants. Seules les personnes autorisées pour fins médicales peuvent produire du cannabis; elles ont un certificat leur permettant d’en attester. 

Ce régime d’exception permet au détenteur d’une telle licence de produire du cannabis à l’intérieur ou à l’extérieur d’un immeuble. La quantité de cannabis est déterminée par le médecin du détenteur de licence. Une copie du certificat d’inscription doit se trouver sur les lieux où le cannabis est produit à des fins médicales.

Cette production est cependant encadrée par certaines restrictions dont notamment l’obligation du locataire d’obtenir le consentement écrit du propriétaire, l’interdiction de produire près de certains endroits (école, garderie, terrain de jeu) et l’obligation de respecter le nombre de plants indiqué sur le certificat⁵.

En matière de location, depuis le 17 octobre 2018, les locateurs ont 90 jours pour ajouter une clause à leurs baux en vigueur interdisant à leurs locataires la consommation de cannabis sur les lieux. À compter du 15 janvier 2019, les locateurs qui veulent ajouter une telle clause à leurs baux en vigueur devront le faire de la même façon et dans les mêmes délais que toute autre modification qu’ils apportent à leurs baux. Les locateurs peuvent par ailleurs inclure une clause interdisant la consommation de cannabis lors de la signature de tout nouveau bail.

De la même façon, les règlements de copropriété peuvent restreindre ou prohiber la consommation de cannabis sous diverses formes.

En lien avec ces changements, les courtiers immobiliers doivent donc poser de nouvelles questions, effectuer des vérifications additionnelles et divulguer les informations obtenues de façon à conseiller adéquatement leurs clients. Ils doivent également s’assurer que les acheteurs potentiels prennent leur décision de manière éclairée en connaissant tous les facteurs qui peuvent affecter défavorablement la transaction immobilière. Les acheteurs qui sont préoccupés par l’odeur de la production ou de la consommation de cannabis doivent aussi le faire savoir et questionner le courtier du vendeur. Ce dernier devra effectuer des démarches additionnelles pour s’assurer que les acheteurs ont toute l’information qu’ils requièrent.

Ainsi, le courtier doit notamment procéder à des vérifications, informer les clients des informations recueillies et documenter ses dossiers en obtenant les copies requises. Il doit également s’assurer de consigner par écrit les éléments suivants dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou Déclarations du vendeur sur l'immeuble - Copropriété divise s’il s’agit d’une copropriété divise). Édités par l'OACIQ, ces deux formulaires sont obligatoires pour la vente par un particulier d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements ou d’une copropriété divise :

Pour tout immeuble

• Production ou culture de cannabis antérieure :
  • Vérifier les déclarations du vendeur antérieures;
  • Dans le cas où une déclaration antérieure ferait état de production ou de culture de cannabis, vérifier au greffe criminel des palais de justice ou sur le web les accusations déposées et les mandats de perquisitions émis en lien avec l’immeuble. Prendre connaissance de la nature, des quantités de drogues et des équipements saisis.
• Production ou culture de cannabis actuelle (peu importe le nombre de plants) :
  • Vérifier auprès du vendeur s’il y a production de cannabis sur les lieux, peu importe le nombre de plants;
  • Vérifier auprès du vendeur s’il y a ou s’il y a eu des odeurs, de la fumée ou d’autres problèmes (dont des plaintes) liés à la production ou à la consommation de cannabis;
  • Dans le cas où il y a une production qui est autorisée pour fins médicales, vérifier le certificat le permettant, le nombre de plants permis et le lieu où la production est autorisée.

En plus de ce qui précède, le courtier doit faire les vérifications additionnelles suivantes lorsqu’il s’agit d’immeubles à revenus ou de copropriétés :

Pour les immeubles à revenus

• Clause dans le bail qui interdit la consommation de cannabis :
  • Vérifier les baux et s’assurer d’être au courant de toute modification apportée jusqu’à la signature de l’acte de vente.
• Consentement écrit du locateur permettant la production de cannabis pour fins médicales.

Pour les copropriétés

• Clause dans l’acte constitutif, le règlement ou la convention de copropriété qui interdit la production ou la consommation de cannabis :
  • Vérifier l’acte constitutif, le règlement ou la convention de copropriété et s’assurer d’être au courant de toute modification apportée jusqu’à la signature de l’acte de vente.

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¹  L.C. 2018, c. 16.
²  2018, c. 19.
³  On entend par production, la culture, la transformation, l’emballage et l’étiquetage du cannabis.
⁴  Dans les lois fédérale et provinciale, le mot « habitation » comprend le terrain sous-jacent et adjacent et le bâtiment, et toute structure se trouvant sur ces terrains.
⁵  Règlement sur le cannabis, DORS/2018-144, art. 312.