La fraude immobilière et la fausse mise hors marché
Lorsqu’une promesse d’achat a été dûment acceptée par le vendeur d’un immeuble, un courtier immobilier ne peut en aucun cas accepter, à la demande de cet acheteur, de signer et de faire signer au vendeur une modification à un contrat de courtage en vue de mettre cet immeuble hors marché et de retirer la fiche descriptive ainsi que les informations qu’elle contient d’un service de diffusion d’information (ex. CENTRIS®). En effet, une mise hors marché ne peut être effectuée qu’à la demande d’un vendeur qui ne veut plus vendre son immeuble.
De telles demandes proviennent souvent d’acheteurs laissant entendre qu’ils ne donneront pas suite à leurs obligations et que la vente ne se fera pas si l’immeuble n’est pas mis hors marché. De tels acheteurs s’intéressent souvent à des immeubles multilogements, principalement des duplex en mauvais état et dont le prix de vente est inférieur à l’évaluation municipale ou à la valeur marchande d’immeubles comparables dans le même secteur. Pour la signature de l’acte de vente, l’acheteur, signataire de la promesse d’achat, est remplacé par une autre personne. De manière concomitante, une deuxième transaction, à un prix beaucoup plus élevé, intervient entre cet acheteur et un tiers. Celle-ci comporte une condition d’emprunt hypothécaire qui, selon les règles de financement, doit être un prêt assuré. L’inscription de l’immeuble étant retirée d’un service de diffusion d’information, l’institution financière et l’assureur hypothécaire ne peuvent pas vérifier le prix demandé à l’origine et n’en sont pas autrement informés.
Dans ce contexte, la mise hors marché est contraire à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements. Il s’agit là de faire faire une fausse déclaration à un vendeur dans un formulaire de l’OACIQ, de faire disparaître les fiches descriptives ou de ne pas transmettre les avis de vente à un service de diffusion d’information, et cela pour les motifs obscurs ou malhonnêtes d’un acheteur. Par ailleurs, le courtier immobilier qui prétend ignorer qu’un tel procédé vise à masquer une fraude ou une opération malhonnête, fait preuve d’aveuglement volontaire et est susceptible de faire l’objet d’une plainte disciplinaire, voire d’éventuelles accusations criminelles.
