Identification des biens inclus ou exclus
L'inclusion ou non de certains biens lors de la vente d'un immeuble est la source d'un grand nombre de litiges entre vendeurs et acheteurs. Le courtier ou l’agence doit donc identifier précisément, avec le vendeur, les biens qui seront inclus ou non dans la vente.
D’une part, la détermination de la nature du bien en cause, à savoir s’il s’agit d’un meuble ou d’un immeuble, peut parfois s'avérer ardue. En effet, selon son degré d'intégration ou de rattachement à l'immeuble, le bien pourrait être qualifié parfois de meuble, parfois d'immeuble. Rappelons au passage que les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage sont des équipements qui font partie intégrante de l’immeuble. Ils sont donc automatiquement inclus dans la vente par l’effet de la loi (sauf s’ils sont mentionnés expressément dans les exclusions). En conséquence, il est inutile de les préciser.
D’autre part, un vendeur ou un acheteur peut vouloir inclure dans la transaction certains meubles, par exemple les électroménagers, et exclure un bien faisant normalement partie de l'immeuble, comme un lustre de grande valeur, par exemple.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier le cas des appareils qui pourraient faire l'objet d'un contrat de location. Ceux-ci n'appartenant pas au vendeur, ce dernier ne peut évidemment pas les vendre. Ces appareils pourront être exclus de la vente. Dans ce cas, une mention devra apparaître à la clause 4.5 des différents formulaires de contrat de courtage – vente ainsi qu’à la clause 11.6 des différents formulaires de promesse d’achat. Par ailleurs, si le contrat visant ces appareils le permet, il pourra également être pris en charge par l’acheteur : voir la clause 4.6 du contrat de courtage – vente ainsi que la clause 11.7 du formulaire de promesse d'achat. Le courtier immobilier devra également vérifier si le contrat de location comporte une clause avec option d'achat, car elle pourrait être un élément de négociation. L'omission d'effectuer les vérifications requises relativement à un appareil en location et de l'exclure, le cas échéant, du contrat de courtage et de la promesse d'achat, peut avoir de fâcheuses conséquences. Le vendeur pourrait avoir à payer ce bien puisqu'à défaut d'exclusion l'acheteur peut, à bon droit, considérer l'appareil en location comme faisant partie intégrante de l'immeuble acheté.
Afin d’éviter d’éventuels conflits, il est suggéré d'indiquer la marque des appareils offerts avec l'immeuble, et de faire une description détaillée des biens et des accessoires inclus ou exclus. Il faut aussi s'assurer que ces informations apparaissent dans le contrat de courtage, dans la fiche descriptive ainsi que dans la promesse d'achat. On ne saurait trop rappeler l'importance d'être attentif et de prendre soin de formuler par écrit la volonté des parties.
Le courtier doit aussi, en vertu de ses obligations de vérification, demander au vendeur si les biens inclus dans la vente sont en état de fonctionner et s’ils pourront servir à un usage normal lors de la livraison de l’immeuble. Les formulaires de contrat de courtage et de promesse d’achat mentionnent que les biens inclus « sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble ».
Au stade du contrat de courtage, dans le cas où le vendeur souhaite que les biens soient vendus avec la garantie légale de qualité, il sera possible pour le courtier de rayer la clause, d’apposer ses paraphes et de faire parapher cette rature par le vendeur. Une bonne pratique serait également d’indiquer que la garantie légale de qualité est offerte à la section 11 (« Autres déclarations et conditions ») ou, à défaut d’espace, au formulaire recommandé Annexe G – Générale.
Au stade de la promesse d’achat, dans le cas où les parties souhaitent que les biens soient vendus avec la garantie de qualité, il leur sera également possible de le faire. Le courtier devra alors rayer la clause et faire parapher cette rature par l’acheteur. Avant l’acceptation de la promesse d’achat, le vendeur devra alors également parapher ce changement avant d’apposer sa signature sur le formulaire. Une bonne pratique serait également d’indiquer que la garantie légale de qualité est offerte à la section 12 (« Autres déclarations et conditions ») ou, à défaut d’espace, au formulaire recommandé Annexe G – Générale de l’OACIQ.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.
