Inclusions et exclusions lors d’une vente

Comment prévenir les malentendus

Une propriété vous intéresse, et le lustre de la salle à manger encore plus. Comment faut-il procéder pour vous assurer de l’obtenir sans problème lors de la transaction? De façon plus générale, comment savoir ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas? Ces questions se posent très fréquemment et sont une source importante de litiges. Pour les prévenir, voici comment le courtier est tenu par la Loi sur le courtage immobilier de vous aider et dans quelles circonstances.

Ce qui est toujours inclus

Les installations faisant partie intégrante de l’immeuble, tels les équipements de chauffage, d’électricité ou d’éclairage comme le lustre de la salle à manger, sont automatiquement inclus dans la vente. C’est la loi (Code civil). En conséquence, il est inutile de les ajouter dans le contrat de vente ou la promesse d’achat. Seule exception : lorsque le vendeur les exclut de la vente de façon explicite.

Inclus ou exclus : on précise et on négocie!

• Tout ce qui n’est pas rattaché de façon permanente à l’immeuble peut être inclus ou non dans la transaction : un électroménager, un cellier, un spa, des cadres, etc.
• Vous les voulez? Vous devez identifier clairement les objets que vous désirez inclure ou exclure dans vos documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série.
• Le courtier doit déterminer avec le vendeur quels sont les biens que ce dernier veut exclure ou inclure dans le cadre de la vente de son immeuble.  Ces informations doivent être indiquées dans le contrat de courtage et dans la fiche descriptive.
• En tant qu’acheteur, il est très important que ce que vous souhaitez comme inclusions et exclusions soit spécifiquement prévu dans la promesse d'achat.
• Pour ne rien oublier, soyez vigilant : assurez-vous de formuler clairement par écrit ce que vous désirez et lisez bien ce que l’autre partie désire voir inclus ou exclu de la vente.

Dans le cas du walk-in, à la question de savoir si les étagères auraient dû être incluses, la réponse est : tout dépend si elles étaient fixées au mur! Si elles étaient rattachées au mur, elles faisaient alors partie de la maison et étaient incluses dans la vente. Si elles étaient amovibles, pour être sûr de les obtenir, il aurait alors fallu les mentionner clairement dans votre promesse d’achat en tant qu’inclusions.

Les devoirs du courtier

Conformément à ses obligations professionnelles et déontologiques stipulées dans la Loi sur le courtage immobilier et appliquées par l’OACIQ, en ce qui a trait aux inclusions et aux exclusions :

• Si vous êtes vendeur, votre courtier doit les inscrire de façon détaillée à la section 4 du formulaire de contrat de courtage vente conçu par l’OACIQ pour la protection de toutes les parties impliquées. Conformément à ses obligations de vérification, le courtier a l’obligation de demander au vendeur si les biens inclus dans la vente sont en état de fonctionnement et s’ils pourront servir à un usage normal lors de la livraison de l’immeuble. Les biens inclus sont, suivant le formulaire de contrat de courtage vente, vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur ».
• Si vous êtes acheteur, votre courtier doit inscrire dans la promesse d’achat les inclusions et les exclusions qui sont souhaitées. Les biens inclus doivent pouvoir servir à un usage normal la journée de la livraison de l’immeuble. De plus, votre courtier pourra vous renseigner et vous conseiller en ce qui concerne les mentions relatives à la garantie légale de qualité.

Le cas des équipements en location ou achetés à crédit

Les équipements en location ou faisant l’objet d’un contrat d’achat à crédit, tels les chauffe-eau, les systèmes d’alarme reliés au service de police ou les thermopompes, sont souvent l’objet de conflits. Pourtant, puisqu’ils n’appartiennent pas au vendeur, celui-ci ne peut les vendre en théorie… mais certains oublis peuvent survenir. C’est pourquoi votre courtier doit vous aider à faire les vérifications appropriées.

Si l’équipement est bel et bien en location et ne peut être pris en charge par l’acheteur, votre courtier doit alors s’assurer que ce bien est exclu de la vente.

Par ailleurs, si le contrat visant un appareil loué le permet, ce contrat pourra également être pris en charge par l’acheteur (appareils laissés sur place, mais dont les coûts seront désormais assumés par l’acheteur).

Pour ce qui est des biens achetés à crédit, le courtier doit examiner le contrat de vente avec le vendeur, ou communiquer avec le commerçant pour s’assurer de la possibilité de faire assurer les obligations par l’acheteur. Le cas échéant, le courtier mentionnera au contrat de courtage et à la promesse d’achat les biens visés qui devront être pris en charge par l’acheteur.

Pour toute question au sujet des inclusions ou des exclusions, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.