La cession et la sous-location d’un bail commercial : notions de base et volonté des parties
Les parties impliquées dans un bail commercial ont un haut niveau de liberté contractuelle par rapport au bail résidentiel. Les droits et obligations entre les locateurs et locataires commerciaux proviennent principalement du bail, mais également de certaines dispositions du Code civil du Québec (ci-après : « C.c.Q. »).
En effet, les parties au bail commercial sont assujetties aux obligations prévues au C.c.Q.1, à moins qu'elles n'aient expressément renoncé à leur application dans le bail, c’est-à-dire que le bail contienne des dispositions excluant leur application ou y énonce d’autres conditions les remplaçant. Il s’agit d’une différence fondamentale entre le bail commercial et le bail de logement, car les mêmes dispositions du C.c.Q. constituent des règles d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger en matière résidentielle. Dans un tel contexte, le courtier doit remplir ses devoirs de vérification, d’information et de conseil de la même manière, qu’il soit dans un contexte de location, d’achat ou de vente d’un immeuble.
La cession de bail
La cession d’un bail permet de décharger le locataire de toutes ses responsabilités. Le bail poursuivra continuera à produire ses effets entre le locateur et le nouveau locataire à qui le bail aura été cédé. Ce changement de locataire est permanent et seul le nouveau locataire pourra faire valoir les droits de renouvellement inclus au bail commercial, les droits découlant de ce dernier lui ayant été cédés au même titre que les responsabilités.
Tel que mentionné précédemment, le bail commercial pourrait convenir autrement de l’effet de sa cession. Ainsi, il pourrait y être prévu que l’ancien locataire demeure responsable des obligations au bail, et ce, à titre de caution par exemple.
La sous-location
Dans le cas d’une sous-location, une troisième partie, le sous-locataire, se verra transférer certains droits découlant du bail commercial, temporairement ou définitivement, sur l’ensemble ou une partie des lieux loués.
Toutefois, la sous-location ne peut consentir plus de droits au sous-locataire que le locataire en a lui-même selon le bail principal. Il est cependant possible que le bail vienne établir à l’avance les droits et obligations qui s’appliqueront spécifiquement dans le cas où une sous-location survenait et qu’ils pourraient différer de ceux dont bénéficie le locataire.
Malgré Bien que le contrat de sous-location soit conclu avec le locataire, le sous-locataire bénéficie d’un recours direct contre le locateur afin de le forcer à remplir ses obligations2, tandis que le locateur pourra demander la résiliation du contrat de sous-location dans l’éventualité où le sous-locataire causerait un préjudice sérieux aux autres locataires ou à lui-même3.
Pour sa part, le locataire demeurera entièrement responsable de toutes les obligations prévues au bail face au locateur, dont notamment l’avis de renouvellement. En cas de non-paiement du loyer, le locateur pourra s’adresser au locataire ou au sous-locataire. Cependant, le sous-locataire ne sera responsable que du loyer prévu au contrat et il ne sera redevable envers le locateur que des obligations échues au contrat de sous-location en cas de défaut du locataire4.
Avis de cession/sous-location et réponse du locateur
Le droit de céder ou sous-louer un local ne peut se faire sans certaines formalités.
Tout d’abord, le locataire devra faire parvenir un avis au locateur, écrit ou non, sur son intention de céder le bail ou sous-louer les locaux visés par le bail, ainsi que le nom et l’adresse du nouveau locataire proposé.
Pour sa part, le locateur ne peut pas refuser la cession ou la sous-location sans motif sérieux. Si tel est le cas, il doit fournir un motif sérieux de son refus dans les 15 jours de suivant la réception de l'avis5.
Constituent notamment des motifs sérieux de refus d’une cession/sous-location :
- L’insolvabilité ou les difficultés financières du nouveau locataire;
- Les clauses d’exclusivité;
- Les défauts de paiement du locataire initial.
En cas de refus injustifié, le locataire pourra demander au tribunal la résiliation du bail6. En l’absence complète de réponse à l’avis dans le délai imparti, le locateur sera réputé avoir consenti7.
Une fois de plus, les conditions spécifiques énoncées au bail commercial pourront venir modifier le formalisme de l’avis du locataire et du refus du locateur, par exemple en exigeant un mode de communication particulier, en prévoyant un délai de réponse différent, en énonçant les motifs de refus ou en exigeant un plus grand nombre d’informations. De même, une clause permettant au locateur de résilier le bail plutôt que de donner un motif de refus pourrait y être incluse.
Enfin, le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne pourra exiger que le remboursement des dépenses raisonnables en lien avec le transfert du bail8, sauf si autrement convenu.
En conclusion, bien que des règles de base en matière de cession/sous-location de bail soient établies afin de guider les parties, un locataire désirant recourir à l’une ou l’autre de ces possibilités devrait se renseigner sur les différentes options et leurs conséquences, en consultant un professionnel qui pourra déterminer les droits des parties spécifiquement en fonction du bail en vigueur.
11851 à 1891 C.c.Q.
21876 C.c.Q.
31875 C.c.Q.
41874 C.c.Q.
5Ferme Guy Bonin enr. c. Malouin, 2000 CanLII 6582 (QC CA)
6Succession Di Clementi c. Sghaier, 2005 CanLII 40602 (QC CQ)
71871 C.c.Q.
81872 C.c.Q.
