La clause résolutoire ou clause de 180 jours
Chronique du syndic
Un des principaux avantages du contrat de courtage exclusif vente est la protection accordée aux courtiers par la clause de 180 jours. La clause 7.1 (3) de ce formulaire prévoit que le courtier a droit à une rétribution si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration avec une personne intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat. Une seule exception est prévue à ce principe, à savoir si durant cette période, le vendeur a conclu de bonne foi, avec un autre courtier ou une autre agence, un contrat exclusif pour la mise en marché de l’immeuble. Il est à noter que ce principe demeure également applicable pour les formulaires de contrat de courtage visant la vente d’immeubles détenus en copropriété.
Comment définit-on « une personne intéressée à l’immeuble »?
Généralement, en courtage immobilier résidentiel, la personne intéressée à l’immeuble est celle qui l’a visité. Il faut que le courtier soit intervenu auprès de cette personne pour qu’elle s’y intéresse. Le simple fait de remettre une fiche descriptive à un acheteur potentiel, ou de lui donner l’adresse pour qu’il puisse passer devant la propriété, n’est pas suffisant pour permettre de conclure que cette personne a été intéressée à l’immeuble.
Le délai de 180 jours est-il valable pour une promesse d'achat acceptée ou une transaction notariée dans ce délai?
Le délai de 180 jours débute à compter de la terminaison ou de la résiliation du contrat de courtage exclusif. Si, durant cette période, une promesse d'achat est présentée par une personne ayant été intéressée durant la période couverte par le contrat de courtage exclusif et que le vendeur accepte, confirmant ainsi l’accord des volontés entre l’acheteur et le vendeur, une rétribution pourrait être réclamée au vendeur par l’agence ou le courtier agissant à son compte ayant représenté ce dernier.
Les bonnes pratiques
Dans une situation où un contrat reliant un courtier à un vendeur serait terminé et qu’une transaction avec une personne ayant été intéressée à l’immeuble se prépare, voici ce qu’il faut se rappeler :
- Le courtier de l’acheteur doit communiquer avec le courtier du vendeur pour l’informer de la situation. Il doit aussi l’informer que l’acheteur qu’il représente a un intérêt et désire visiter l’immeuble à nouveau, ou qu’il a une promesse d’achat signée à présenter.
- Le courtier du vendeur communiquera ensuite avec son client pour l’informer de la situation et de ses obligations contractuelles. Sinon, le courtier de l’acheteur communiquera directement avec le vendeur pour lui donner ces informations et poursuivre sa transaction.
Par contre, rappelez-vous qu’il est interdit (depuis le 10 juin 2022) de représenter, dans le cadre de la même transaction, à la fois l’acheteur et le vendeur (voir l’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier).
Même avant l’introduction de l’interdiction de la double représentation, le courtier représentant un acheteur commettait un manquement lorsqu’il concluait un nouveau contrat de courtage vente n’ayant pas pour objectif de faire une véritable mise en marché généralisée.
Il est important de se rappeler qu’en toute circonstance, c’est la bonne foi qui doit guider le courtier.
