La légalité du dépôt de garantie dans le cadre d’une location résidentielle
Lors de la conclusion d’un bail entre le locateur et le locataire, diverses modalités peuvent être négociées entre les parties.
À ce titre, la légalité du dépôt de garantie (aussi appelé dépôt de sécurité), qui représente une somme d’argent versée par le locataire afin de garantir les éventuelles créances du locateur, fait l’objet de débats depuis plusieurs années devant les tribunaux québécois.
La pratique d’exiger un dépôt de garantie
La règle de base en matière de paiement de sommes autres que le loyer est énoncée à l’article 1904 du Code civil du Québec, où il y est prévu que :
« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer ; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. »
Le locateur ne peut donc pas exiger un dépôt de garantie lors de la signature du bail ou en faire une condition préalable. Notons que les tribunaux ont déterminé que l’expression « exiger » s’entend au sens courant de « demander », « solliciter », « requérir » ou « réclamer »1.
Le dépôt sera d’autant illégal s’il fait partie de plusieurs options présentées au locataire puisque la conclusion du bail demeure conditionnelle à l’obtention d’une telle sûreté. La Cour du Québec a en effet statué sur l’illégalité pour un locateur de présenter aux candidats locataires dont la demande de location a été refusée, un formulaire qui énonce diverses options de sûreté offertes parmi lesquelles l’option du dépôt de garantie peut être choisie2.
Le dépôt volontaire
Malgré l’interdiction du locateur d’exiger un dépôt de garantie, un locataire peut renoncer à la protection offerte par la Loi, sous certaines conditions, pour des raisons qui lui sont propres (ex.: obtenir le logement en priorité, absence d’historique de crédit, etc.).
Le locataire doit proposer de façon libre et volontaire le versement d’un dépôt de garantie au locateur à la signature du bail. Avant d’accepter une telle proposition, le locateur devra s’assurer de pouvoir démontrer que la renonciation est claire et non équivoque, que les circonstances entourant la négociation du bail ne laissent pas croire qu’il s’agit d’une exigence de sa part où le locataire ne peut louer le logement à défaut de verser un tel dépôt.
Ainsi, un dépôt sera valide ou légal s’il n’est pas suggéré, demandé ou exigé par le locateur3. En cas de litige, le Tribunal administratif du logement (TAL) devra déterminer si le locataire a offert volontairement un dépôt ou s’il y a été forcé par la situation4.
Enfin, il est important de souligner qu’un locateur doit remettre le montant du dépôt à la fin du bail s’il a reçu le paiement de tous les loyers. Il ne peut en aucun cas se faire justice à lui-même en décidant de garder le dépôt pour se dédommager d’un préjudice lors du départ du locataire. En cas de perte ou de dégradation à la suite de la location du logement, le locateur devra s’adresser au TAL et obtenir un jugement pour conserver le dépôt5.
En conclusion, plusieurs décisions de tribunaux ont déterminé que bien que le propriétaire puisse demander que le premier mois de loyer soit payé d’avance, il ne peut rendre la conclusion du bail conditionnelle à l’obtention d’un dépôt de garantie supplémentaire. En revanche, si un locataire offre volontairement et librement une somme afin de garantir le paiement de son loyer en raison de circonstances qui lui sont propres, le propriétaire pourra l’accepter, sans pour autant pouvoir se l’approprier unilatéralement en cas de dommages à l’unité locative.
1 Voir la décision Tatkeu Njike c. 9198-0110 Québec inc., 2019 QCRDL 31120
2 Voir les décisions 9198-0110 Québec inc. c. Simindokht, 2023 QCCQ 6792 et Poliquin c. Gareau, 2022 QCTAL 3401
3 Voir les décisions St-Jean c. Villemaire, 2024 QCTAL 7578 et Les immeubles à côté inc. c. Tiffany mirzica, 2020 QCRDL 4495
4 Voir la décision Graham c. 10643688 Canada inc., 2022 QCTAL 18295
5 Voir les décisions Kouadja c. Larochelle, 2024 QCTAL 5052, Hérard c. Bruzzese, 2021 QCTAL 31553 et Groupe Lacoste inc. c. Nadeau, 2024 QCTAL 6582
