La location avec option d’achat résidentielle démystifiée

L’obtention d’un financement peut s’avérer problématique pour plusieurs motifs, notamment :

la condition de l’immeuble (ex. : pyrrhotite);
la situation financière de l’acheteur (ex. : dossier de crédit inexistant);
le resserrement des règles relatives au financement hypothécaire.

Dans ces situations, louer un immeuble en vue de s’en porter acquéreur semble parfois la solution. Sachez toutefois que la location avec option d’achat est complexe et ne convient pas à tous. La prudence est donc de mise avant de vous engager dans ce type de transaction. Parlez-en à votre courtier.

Pré-occupation et promesse de location avec option d’achat : attention à ne pas les confondre!

La location avec option d’achat et la pré-occupation sont deux concepts totalement distincts qui s’inscrivent dans des contextes bien différents :

La pré-occupation s’inscrit dans le cadre de la vente de l’immeuble. Le promettant-acheteur s’est ici déjà engagé, par le biais d’une Promesse d’achat, à acquérir l’immeuble, mais souhaite occuper les lieux avant la signature de l’acte de vente.
La location avec option d’achat s’inscrit plutôt dans le cadre de la location d’un immeuble. Le locataire s’engage initialement à louer les lieux, mais se voit offrir la possibilité d’acquérir éventuellement l’immeuble au terme du bail, à des conditions préalablement établies entre les parties.

C’est cette dernière éventualité que le présent texte abordera. Voici donc les grandes lignes de ce que le locataire et le locateur propriétaire doivent connaître, ainsi que le rôle du courtier immobilier impliqué conformément à la Loi sur le courtage immobilier.

Obligations des parties

Dans le cadre d’une location avec option d’achat, les obligations de chaque partie diffèrent en fonction des deux moments clés de la transaction :

Lors de la location : À cette étape, un bail sera conclu. Pendant la durée du bail, le locataire acheteur sera un locataire bénéficiant des droits et obligations prévues au Code civil relevant de la compétence du Tribunal administratif du logement.
Lors de l’achat de l’immeuble : À cette étape, ce sont plutôt les règles relatives à la vente qui s’appliqueront.

Risques

Certains facteurs peuvent s’avérer un frein à ce type de transaction :

Pour le vendeur :

Le droit au maintien dans les lieux du locataire si la vente ne se concrétise pas;
Le risque de ne pas vendre l’immeuble à l’acheteur;
Certaines considérations fiscales (gain en capital).

Pour le locataire acheteur :

Le risque de perdre les sommes versées à titre de loyer s’il n’exerce pas son option d’achat (ou si l’immeuble est vendu à une autre personne).

Les deux :

Le coût des assurances (différent selon le statut : locataire ou propriétaire).

Rôle du courtier

Saviez-vous que la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements s’appliquent aussi lors d’une location avec option d’achat? En effet, le courtier doit alors remplir ses devoirs de vérification, d’information et de conseil de la même manière que dans toute autre transaction immobilière.

Afin de bien vous accompagner, il devra donc posséder un bagage de connaissances appropriées à la location résidentielle avec option d’achat. Ceci implique qu’il doit bien connaître et appliquer la Loi sur le courtage immobilier, ainsi que la Loi sur le Tribunal administratif du logement et les règles applicables prévues au Code civil du Québec.

Le cas échéant, en vue de vous éclairer quant au scénario à favoriser, voici un aperçu des informations que votre courtier pourra vous aider à obtenir et sur lesquels il pourra vous conseiller :

La durée du bail et les conditions de location;
L’échéance avant laquelle le locataire doit décider s’il donne suite à son option d’acheter;
Le prix de vente, de même que ce qui est inclus et exclus;
La possibilité, pour le propriétaire, de ne plus vendre et les frais applicables le cas échéant.

Consultez cet article pour découvrir les avantages de faire affaire avec un courtier au stade de la location.

Pour assurer le bon déroulement de votre transaction, le courtier bénéfice par ailleurs de plusieurs outils, notamment les divers formulaires édités par l’OACIQ, dont la plupart sont obligatoires, comme :

En cas de besoin et selon la complexité de la transaction, votre courtier pourra vous conseiller de faire appel à un juriste afin de valider certains aspects plus techniques.

Location avec option d’achat : différents scénarios

Quand le contexte s’y prête, la location avec option d’achat permet :

au vendeur :
- de trouver un acheteur qui a intérêt à être un bon locataire et qui voudra certainement maintenir l’immeuble en bon état en vue de l’acquérir;
- de bénéficier de revenus qui lui permettront de rembourser l’hypothèque.
au locataire acheteur :
- d’améliorer son crédit à moindres frais, lorsque les loyers versés servent de mise de fonds pour l’acquisition de la propriété;
- de ne pas risquer la surenchère du prix et des conditions de l’acquisition avec d’autres acheteurs potentiels (le prix sera déterminé dès le départ);
- d’assumer uniquement les responsabilités prévues au bail.

Il existe un éventail de possibilités à explorer avec votre courtier en fonction de vos besoins, par exemple :

Scénario 1 : Une personne s’engage à louer les lieux par le biais d’une Promesse de location résidentielle qui prévoit une condition lui offrant la possibilité d’acquérir l’immeuble dans un délai déterminé entre les parties. Pendant cette période, le vendeur s’engagera à ne pas offrir la propriété en vente.

Scénario 2 : Le locataire se voit accorder un droit de préférence (ou droit de premier refus) par le propriétaire. Ce scénario permet au propriétaire de laisser l’immeuble en vente. Le droit de préférence accorde au locataire une priorité sur les autres acquéreurs éventuels. Ce droit de préférence lui permettra, le cas échéant, de devenir acquéreur de l’immeuble en présentant une Promesse d’achat équivalente à celle d’un autre promettant-acheteur.

Scénario 3 : Si le locataire est dans une situation qui lui permet de s’engager, une Promesse de location résidentielle et une Promesse d’achat peuvent être présentées en même temps au propriétaire. Ces deux formulaires doivent donc être reliés : outre les conditions de location prévues à la Promesse de location résidentielle, la Promesse d’achat fera état des conditions se rapportant à l’achat éventuel de l’immeuble (tels le financement, l’inspection, la date de signature de l’acte de vente, etc.).