L’utilisation du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat en réponse à une promesse d’achat ou à une contre-proposition
Le formulaire obligatoire intitulé Contre-proposition à une promesse d’achat a l’avantage de pouvoir être utilisé à la fois par le vendeur et par l’acheteur, bien que son nom puisse laisser croire qu’il ne peut être employé qu’en réponse à une promesse d’achat. En effet, il permet aussi de signifier à l’autre partie le refus de sa Contre-proposition à une promesse d’achat et de lui soumettre une nouvelle proposition. La contre-proposition est en soi une nouvelle promesse d’achat ou de vente, selon qu’elle émane de l’acheteur ou du vendeur. Par ailleurs, le formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat ne doit pas être utilisé pour renégocier les termes d’une promesse d’achat déjà acceptée (par exemple, pour négocier une nouvelle fois le prix de vente en raison des défauts découverts à la suite d’une inspection du bâtiment faite par un expert). Pour modifier les termes d’une promesse d’achat déjà signée par les parties, la règlementation prévoit qu’il faut plutôt utiliser le formulaire Modifications.
Tout changement à la promesse (autre qu’une bonification avant acceptation) doit se faire par une contre-proposition
Dès qu’une partie veut changer un élément de la promesse qui lui a été soumise (autrement que pour bonifier sa promesse d’achat avant acceptation) – ne serait-ce que pour y apporter une précision mineure – le titulaire de permis doit remplir le formulaire de contre-proposition. Prenons l’exemple d’un vendeur qui désire accepter une promesse d’achat à un prix dépassant ses espérances, mais en conservant un lustre qui n’a malheureusement pas été exclu de la vente. Il en fera mention à son courtier pour le faire exclure. Comme la promesse d’achat est un tout et qu’on ne peut l’accepter tout en la modifiant, il faut donc répondre à l’acheteur au moyen d’une contre-proposition, ce qui entraîne nécessairement le refus de la promesse d’achat. Dans l’exemple précédent, le vendeur ne peut accepter la promesse d’achat et y mentionner que le lustre n’est pas à vendre. Pour l’exclure de la vente, le titulaire de permis doit remplir un formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat.
Dans l’éventualité où la partie souhaiterait plutôt bonifier sa promesse d’achat avant acceptation, le titulaire de permis devra utiliser le formulaire obligatoire Bonifications avant acceptation développé spécifiquement à cette fin. La bonification fera partie de la promesse d’achat.
L’acheteur pourrait vouloir bonifier son offre à plusieurs reprises en soumettant plusieurs formulaires Bonifications avant acceptation, un à la suite de l’autre. Toutefois, cette pratique n’est pas recommandée, car elle risque de provoquer une confusion au moment de l’acceptation éventuelle de l’offre d’achat. Malgré cette recommandation, si l’acheteur souhaite tout de même bonifier de nouveau son offre, le titulaire de permis doit bien aviser celui-ci que cette dernière bonification n’a pas pour effet d’annuler automatiquement les précédentes. Par conséquent, le titulaire de permis devra prévoir, dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation, d’indiquer que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplacera toutes les bonifications antérieures du prix.
Après l’expiration de la promesse d’achat
Le formulaire obligatoire Promesse d’achat est assorti d’un délai d’acceptation. Le défaut d’accepter une promesse d’achat dans le délai imparti entraîne sa nullité. Cela n’implique toutefois pas que le vendeur qui désire répondre à la promesse d’achat par une contre-proposition doive le faire à l’intérieur de ce délai. Puisque la contre-proposition est l’équivalent d’une nouvelle promesse de contracter, elle peut être présentée même après l’expiration du délai d’acceptation de la promesse d’achat. Il en va de même d’une contre-proposition répondant à une autre contre-proposition. Cependant, elle devrait toujours être faite dans un délai raisonnable, suivant la réception de la promesse à laquelle elle répond. Ce délai pourra varier selon les circonstances, mais il se traduira surtout en termes de jours et non de semaines ou de mois. Si certains délais prévus à la promesse d’achat et à ses annexes sont indiqués par une date plutôt que par un nombre de jours à compter de l’acceptation, il faudra alors prévoir à la contre-proposition les nouvelles dates applicables.
Par ailleurs, pour la protection de l’acheteur, le formulaire de contre-proposition ne devrait pas être utilisé pour réactiver une promesse d’achat refusée ou dont le délai d’acceptation est expiré, sauf si ce refus ou l’expiration du délai d’acceptation est très récent. Dans le cas où il s’agit d’un plus long délai, le titulaire de permis devrait plutôt remplir au nom de l’acheteur une nouvelle promesse d’achat, ce qui permettrait ainsi à celui-ci de repasser à travers les termes et conditions de la promesse d’achat initiale lesquels, pour différentes raisons, pourraient ne plus lui convenir ou dont il pourrait ne plus se rappeler.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info OACIQ par courriel à [email protected] ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.
