Obtention du certificat de localisation: quelle clause utiliser à la promesse d’achat?

Le courtier devrait-il rendre la promesse d’achat conditionnelle à la remise et à l’examen du certificat de localisation en utilisant la clause 9.1?

La clause 9.1 des formulaires de promesse d’achat permet la vérification et l’examen par l’acheteur des documents qui y sont mentionnés. Outre le défaut de remettre à l’acheteur les documents à l’intérieur du délai fixé à cette clause, l’insatisfaction pouvant découler de la vérification et de l’examen des documents constitue également un motif d’annulation de la promesse d’achat.

Il pourrait s’avérer risqué de demander le certificat de localisation à la clause 9.1 des formulaires de promesse d’achat lorsque l’acheteur désire tout simplement l’obtenir avant de se présenter chez le notaire, et ce, sans consulter un professionnel pour analyser le document. Selon la clause 9.1, si l’acheteur n’annule pas la promesse d’achat dans le délai prévu à cette clause, c’est qu’il se déclare satisfait du document.

Or, par la suite, le notaire pourrait découvrir, à l’occasion de la vérification des titres dans les jours précédant la signature de l’acte de vente, que le certificat de localisation dont l’acheteur s’est déclaré satisfait, selon les termes de la clause 9.1, ne décrit pas l’état actuel de l’immeuble ou qu’il révèle des irrégularités dont l’acheteur n’avait pas réellement pris connaissance. Un litige entre le vendeur et l’acheteur pourrait alors survenir et plusieurs questions pourraient se poser : qui payerait le nouveau certificat de localisation? L’acheteur aurait-il renoncé à ce que le vendeur lui remette un bon titre de propriété? Est-ce que la clause 10.5 (Vice ou irrégularité) des formulaires de promesse d’achat (clause 10.7 dans le cas du formulaire de promesse d’achat – copropriété divise) serait applicable?

Bref, dans le cas où l’acheteur désirerait obtenir le certificat de localisation avant de se présenter chez le notaire, mais sans renoncer à sa vérification ultérieure par le notaire, le courtier devrait prévoir une condition à la section 12 (Autres déclarations et conditions) des formulaires de promesse d’achat sans que l’acheteur n’ait à s’en déclarer satisfait. À cet effet, la clause type 3.20, intitulée Obtention du certificat de localisation dans les délais requis, pourrait être utilisée.

Il s’agit d’une pratique recommandable pour la protection des parties et le bon déroulement du dossier. Ainsi, dans l’éventualité où une irrégularité serait soulevée par la suite, la clause 10.5 (Vice ou irrégularité) des formulaires de promesse d’achat (clause 10.7 dans le cas du formulaire de promesse d’achat – copropriété divise) pourrait s’appliquer.

Dans le cas où le certificat de localisation serait tout de même demandé par le biais de la clause 9.1 de la promesse d’achat, le courtier devrait s’assurer de bien informer et conseiller l’acheteur des risques mentionnés ci-dessus afin qu’il fasse effectuer la vérification des titres par un notaire. Le délai de sept (7) jours prévu à la clause 9.1 des formulaires de promesse d’achat étant relativement court, il devrait être allongé en fonction du travail d’analyse à effectuer par le notaire.