Quand recommander de consulter un expert

La pratique du courtage immobilier comporte son lot de situations complexes pouvant affecter défavorablement les droits et obligations des parties. Voilà pourquoi chaque courtier doit tenir compte de ses aptitudes et des limites de ses connaissances, et recommander d’avoir recours à un expert reconnu, lorsque la protection des intérêts d’une des parties à une transaction l’exige. C’est d’ailleurs ce que stipule l’article 80 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité de l’OACIQ.

Lorsque les services d’un avocat, d’un notaire, d’un arpenteur-géomètre ou de tout autre professionnel sont requis compte tenu de la situation, recommander de faire appel à eux le plus tôt possible dans la transaction permettra bien souvent d’éviter des problèmes ou des délais. 

La liste qui suit, sans être exhaustive, représente de bons exemples de situations où le courtier se doit d’être proactif dans la gestion d’une situation, et s’assurer qu’elle soit prise en charge rapidement :

• La propriété fait l’objet d’une rénovation cadastrale durant la transaction;
• Le certificat de localisation fait état d'une non-conformité ou d’une non-concordance;
• Un élément au registre foncier suscite des questionnements quant à sa portée;
• Il est difficile de faire ses vérifications au registre foncier en raison d’une complexité dans la chaine des titres du lot;
• La transaction se situe dans le cadre d’une succession;
• La propriété fait l'objet de limitations de droit public :
  • Bien culturel,
  • Propriété riveraine,
  • En zone inondable,
  • En zone d'érosion,
  • En territoire agricole,
  • Partie d’un ensemble immobilier;
• La propriété fait l'objet de limitations de droit privé :
  • Droit d’usage,
  • Droit de superficie,
  • Préavis d’exercice de la part d’une institution financière,
  • Hypothèque légale,
  • Ordonnance de blocage,
  • Résidence familiale,
  • Requête en passation de titres;
• Une vente faite par un organisme public ou privé;
• Une vente faite avec un mandat d’inaptitude;
• La vente d'une copropriété indivise;
• Le vendeur ou l’acheteur :
  • est un non-résident,
  • s’est marié à l'étranger,
  • (ou son conjoint) demeure à l'étranger,
  • est en processus de séparation d’union, 
  • décède en cours de transaction;
• L’une des parties est représentée par procuration ou par résolution;
• L’une des parties est sous tutelle ou mandat de protection;
• Le créancier hypothécaire à rembourser n'a aucun établissement au Québec;
• L’acquéreur est une fiducie.

Ces situations ne sont pas toujours problématiques. Toutefois, dans certains cas, le courtier devra s’occuper du problème rapidement pour s’assurer que la signature de l’acte hypothécaire et de l’acte de vente se déroulent aux dates convenues. Il devrait envoyer les documents au notaire le plus tôt possible dans la transaction et l’aviser de la problématique, afin que ce dernier débute rapidement l’étude du dossier.