Sol contaminé, mérule, radon, cannabis, etc. : comment se protéger

Chaque propriété a son histoire et ses particularités. Lors d’une transaction immobilière, qu’on soit vendeur ou acheteur, comment peut-on s’assurer de donner et avoir l’heure juste quant à la possibilité que la propriété soit sur un ancien site d’enfouissement, ou qu’il y ait présence de radon, de pyrite, de mérule, etc.?

Voici de précieux conseils pour réduire les risques de recours et prendre des décisions éclairées, ainsi que des précisions sur le rôle et les devoirs du courtier qui vous accompagnera dans votre transaction.

Une démarche pour votre protection

Comme vous êtes représenté par un courtier immobilier, vos ressources pour être assuré d’une transaction selon les règles de l’art sont nombreuses.

En effet, en tant que régulateur des activités de courtage immobilier au Québec mandaté par le gouvernement, l’OACIQ applique la Loi sur le courtage immobilier pour veiller à votre protection. Cette loi et ses règlements imposent à votre courtier divers devoirs, dont ceux de vérifier et divulguer toute information d’intérêt pour la transaction. Sachez par ailleurs que le dirigeant d’agence a la responsabilité de voir à ce que ses courtiers respectent la loi et la réglementation.

Des risques à évaluer

Afin d’encadrer toutes les transactions effectuées avec un courtier immobilier, l’OACIQ a notamment conçu une cinquantaine de formulaires, dont celui sur les Déclarations du vendeur sur l’immeuble (en deux versions résidentielles : pour un immeuble de moins de cinq logements et pour une copropriété divise), très utile pour informer adéquatement l’acheteur, et que le courtier du vendeur devra remplir avec lui.

Si des indices sont identifiés, tant le courtier du vendeur que celui de l’acheteur recommanderont par exemple de faire vérifier par un expert reconnu la présence de :

Advenant que le risque soit confirmé, discutez-en avec votre courtier; il sera de bon conseil pour vous aider à faire un choix éclairé parmi les options qui s’offrent à vous.

Un vendeur transparent

Comme son nom l’indique, c’est dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble que le vendeur devra divulguer, en toute bonne foi et au meilleur de sa connaissance, tout ce qu’il sait sur l’état de la propriété, son histoire ainsi que les améliorations ou réparations apportées, et fournir les preuves à cet effet.

Le courtier du vendeur a le devoir d’accompagner le vendeur pour l’aider à remplir le formulaire, et de faire les vérifications appropriées. Il pourrait même suggérer dans ce contexte une inspection prévente à son client.

Un acheteur bien informé

De son côté, après avoir pris connaissance du contenu du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble avec son client, le courtier de l’acheteur le conseillera en fonction des problématiques divulguées. Par exemple, après vous avoir recommandé l’inspection complète sur l’immeuble, comme il est tenu de le faire, le courtier pourrait :

proposer une inspection plus poussée sur une composante de l’immeuble;
rédiger une condition spécifique à la Promesse d’achat permettant l’examen ou la vérification de documents;
recommander de faire appel à un expert lorsqu’une situation particulière l’exige;
vérifier les attestations municipales sur la conformité de la fosse septique ou conseiller des tests de quantité ou de qualité de l’eau (dans les deux cas, les formulaires à cet effet et attestations seront joints à la Promesse d’achat);
effectuer les vérifications appropriées afin de savoir si la propriété convoitée repose sur un sol ayant déjà servi de site d’enfouissement.