Vérifier les déclarations antérieures, documenter et informer l’acheteur : des obligations à ne pas oublier

Vous mettez en marché une propriété? Est-ce que l’immeuble a déjà subi des dommages, par exemple par le feu, par l’eau ou par des contaminants? Le secteur a-t-il fait l’objet de projets de développement ou de construction laissés en suspens? Comment savoir?

La consultation des fiches descriptives et des Déclarations du vendeur remplies antérieurement lors de mises en marché précédentes constitue un moyen simple de remplir ses obligations déontologiques de vérification et d’information. Elle permet en effet de découvrir l’existence de renseignements pertinents qui n’ont peut-être jamais été portés à l’attention du propriétaire actuel.

Le courtier a l’obligation d’effectuer les démarches requises pour consulter ces documents antérieurs, et de vérifier la véracité de leur contenu. Tous ces documents vérifiés par le courtier doivent être déposés dans son dossier. De plus, le courtier doit documenter dans son dossier les démarches effectuées, qu’il ait trouvé des documents ou non. Par exemple, il peut le faire en versant au dossier un rapport de recherche issu du service de diffusion d’information qui démontre que la propriété n’a jamais fait l’objet d’une mise en marché.

Conséquences d’un manquement

Tout manquement du courtier quant à ces obligations déontologiques peut avoir de lourdes conséquences, comme en fait foi une récente décision qui ne laisse aucune ambiguïté à ce sujet (Moreau c. Castiglia, 2017 QCCQ 2256).

En effet, dans cette affaire, le courtier a été trouvé coupable de ne pas avoir conseillé au vendeur de divulguer le fait que l’ancien ministre Pierre Laporte avait été séquestré dans l’immeuble, et de ne pas s’être assuré que les promettant-acheteurs en étaient informés.

La Cour du Québec a déclaré que ce n’est pas le rôle du courtier de présumer de l’intérêt et des conséquences des informations qu’il détient, il doit les divulguer :

« [84] C’est le Comité qui détermine alors que l’appelante aurait dû divulguer l’information. Le courtier n’avait pas à filtrer ce qu’il savait. Le fait était en lien avec l’immeuble à vendre, donc pertinent. L’appelante commet une erreur en soutenant le cadre historique de l’information. Ce n’est pas le critère à retenir. Que le fait lié à l’immeuble soit historique, structurel, esthétique, patrimonial, architectural, sanitaire, politique, économique, environnemental ou légal, dans la mesure où il n’est pas absolument anodin ou manifestement impertinent, il doit être dénoncé puisqu’une partie peut en être affectée et le courtier n’a pas à en décider le degré. Son rôle n’est pas de présumer de l’intérêt et des conséquences, mais de divulguer. »

Dans cette affaire, le courtier s’est vu imposer une amende de 3 000 $ et l’obligation de suivre une formation.

D’autres décisions rendues par le comité de discipline font état de l’importance du respect des obligations du courtier à cet égard :

• Pour ne pas avoir divulgué qu’un suicide avait eu lieu dans la propriété, le courtier s’est vu imposer une amende de 4 000 $ et l’obligation de suivre une formation (OACIQ c. Perreault, 2016 CanLII 87240); 
• Pour ne pas avoir avisé les promettant-acheteurs du décès du propriétaire précédent, le courtier s’est vu imposer une suspension de permis de 30 jours (OACIQ c. Paradis, 2016 CanLII 40533);
• Pour ne pas avoir informé le promettant-acheteur que l’inspecteur avait constaté l’existence de taches de moisissures et avoir recommandé le remplacement du placoplâtre affecté, le courtier s’est vu imposer une suspension de permis de 30 jours et une amende de 2 000 $ (OACIQ c. Poirier, 2018 CanLII 6411);
• Pour ne pas avoir informé le promettant-acheteur de la présence de moisissures et/ou de champignons, le courtier s’est vu imposer une suspension de permis de 60 jours (OACIQ c. Brunelle, 2017 CanLII 68056).