Zones à risque concernant la pyrite : les responsabilités des courtiers

La pyrite est une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, la pyrite peut s'oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause, entre autres, des soulèvements de dalle ainsi que des fissures au solage et aux cloisons. Ces problèmes peuvent apparaître plusieurs années après la construction.

Des problèmes de pyrite ont été répertoriés dans les villes de la région métropolitaine de Montréal. Toutefois, les zones les plus à risque sont la Rive-Sud (de Châteauguay à Varennes et du fleuve Saint-Laurent à la rivière Richelieu), l’est de l’île de Montréal (notamment Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles, Repentigny) et l’ouest de l’île de Montréal (notamment Lachine, Dorval, Dollard-des-Ormeaux, Pointe-Claire, Kirkland, Pierrefonds-Roxboro, Beaconsfield).

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) enjoint les titulaires de permis d'informer leurs clients, vendeurs et acheteurs d'immeubles situés dans ces zones à risque, des problèmes reliés à la pyrite, et leur recommander les actions précises décrites ci-dessous. Ces recommandations visent à protéger les vendeurs, les acheteurs et les intermédiaires immobiliers qui ont l'obligation déontologique de bien les conseiller. Un maximum de transparence favorisera la réussite des transactions immobilières conclues dans ce contexte.

Recommandations à faire à l'étape du contrat de courtage de vente (qu'il soit signé ou non)

Votre courtier doit vous informer du problème de la pyrite dans les zones à risque, ainsi que des conséquences que cela peut entraîner sur la vente de votre immeuble. Il doit vous dire :

• qu’il a le devoir de renseigner tout acheteur au sujet de la pyrite, même si la propriété ne semble pas affectée;
• que vous devez, lorsque requis en matière résidentielle, remplir le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble(ou sa version pour les copropriétés divises) en mentionnant votre connaissance ou non de la présence de pyrite;
• qu'une expertise devrait être effectuée rapidement pour déterminer si la pyrite cause ou pourrait causer des problèmes;
• qu'un acheteur n’assume habituellement pas le coût d'une expertise et qu'il ne peut y procéder sans l'autorisation du propriétaire;
• que si un problème est décelé, il doit être corrigé, ou le prix de vente doit tenir compte de ce problème. Autrement, l'immeuble pourrait être difficile à vendre;
• qu'une copie du rapport d'expertise (et, le cas échéant, de la facture détaillée des réparations effectuées) doit être transmise à tout acheteur, peu importe le résultat de l’analyse.

Recommandations à faire à l'étape de la Promesse d'achat

Si vous êtes l’acheteur, votre courtier doit obtenir tous les renseignements nécessaires auprès du courtier du vendeur, qui a d'ailleurs l'obligation de les fournir. 

Qu’il soit le courtier du vendeur ou de l’acheteur, le courtier impliqué dans la transaction doit :

• informer l'acheteur des problèmes causés par la pyrite dans les zones à risque, même si la propriété ne semble pas affectée;
• informer l’acheteur des déclarations du vendeur quant à la présence de pyrite;
• informer l'acheteur du fait que seule une expertise permet de savoir si un immeuble peut être affecté ou non par la pyrite;
• si l'expertise a été faite, transmettre à l'acheteur et à l'inspecteur en bâtiment une copie des résultats de cette analyse;
• informer l'acheteur qu'il peut, avant même de présenter une promesse d'achat, consulter son propre expert pour interpréter les résultats de cette expertise;
• si des réparations ont été faites, transmettre à l'acheteur et à l'inspecteur en bâtiment, une copie des factures expliquant la nature des travaux accomplis;
• si l'expertise n'a pas été effectuée, recommander au client acheteur de faire une promesse d'achat conditionnelle à son exécution (généralement aux frais du vendeur) et à ses résultats (prévoir environ trois semaines). Cette condition peut être prévue à l’aide du formulaire recommandé Annexe – Expertise. Notez que c'est à l'acheteur, et non au courtier, de décider s'il est ou non satisfait des résultats de l'expertise du sol.

Un courtier immobilier ne doit pas spécifier, dans une Promesse d'achat, une clause prévoyant un test de pyrite assorti d’un pourcentage constituant le seuil au-delà duquel l'acheteur pourra se désister. Le courtier immobilier n'est pas habilité à fixer un tel seuil qui, au surplus, est insuffisant pour évaluer les risques liés à la présence de pyrite.

Soulignons que, dans tous les cas, les agences immobilières et courtiers immobiliers ne peuvent cacher une information concernant un immeuble sous prétexte qu'elle peut nuire à sa vente ou que la Promesse d'achat a déjà été acceptée.

Les transactions déjà en cours

S'il apprend qu'un immeuble pour lequel une Promesse d'achat a déjà été acceptée est situé dans une zone à risque, mais que l'acte de vente n'a pas encore été conclu, le courtier doit :

• informer le vendeur et l'acheteur que l'immeuble est situé dans une zone à risque, c'est-à-dire là où plusieurs cas de gonflement de la pierre de remblai ont été répertoriés;
• informer le vendeur qu'il est du devoir du courtier immobilier de divulguer ces renseignements à l'acheteur;
• recommander à l'acheteur qu'il demande au vendeur l'autorisation de procéder à une expertise de la pierre de remblai, normalement aux frais de ce dernier;
• recommander au vendeur d'accepter de procéder à une expertise même si les résultats peuvent compromettre l'entente déjà conclue, ce qui est préférable aux complications juridiques qu'un refus laisse craindre.

L'analyse des remblais devrait être faite par un laboratoire reconnu

Lorsqu'une analyse est requise dans le cadre d'une transaction immobilière, l’OACIQ rappelle par ailleurs à ses titulaires de permis l'importance de faire affaire avec des laboratoires reconnus qui appliquent la méthodologie établissant les mesures à respecter lors du relevé visuel des désordres affectant une propriété, et lors de l'échantillonnage et de l'analyse des remblais (méthodologie CTQ M-200). Bien que d'application volontaire, cette méthodologie est actuellement la seule reconnue par les autorités compétentes.

À retenir :

• Nul ne peut cacher une information sous prétexte qu'elle peut nuire à la vente d'un immeuble.
• Si l'immeuble visé par une transaction immobilière n'est pas situé dans une zone à risque, le courtier doit tout de même faire un examen visuel des lieux, notamment de la dalle et des fondations, puis faire part de ses observations à son client et à l'inspecteur en bâtiment.
• Un courtier ne peut se prononcer sur l'origine de fissures. Il n’est pas un inspecteur en bâtiment, ni un spécialiste en analyse des sols.
• La seule inspection d'un immeuble est insuffisante pour détecter avec certitude des problèmes causés par la pyrite.
• Le courtier doit interroger le vendeur pour savoir si des réparations ont été effectuées. Si c’est le cas, il doit tenter d’obtenir copie des factures qui décrivent la nature des travaux accomplis.
• Un courtier ou une agence immobilière ne doit jamais conseiller à ses clients de faire affaire avec un laboratoire non reconnu.

Des organismes ont rassemblé beaucoup d'information à propos de la pyrite :

Association des consommateurs pour la qualité de la construction
http://www.acqc.ca

Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec
http://www.apchq.com

Régie du bâtiment du Québec
https://www.rbq.gouv.qc.ca