Problèmes en cours de transaction
Votre client a accepté une promesse d’achat et l’acheteur vient de réaliser ses conditions. Il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente.
C’est alors qu’une catastrophe naturelle produisant des dommages à l’immeuble survient. Que faire?
Le vendeur a-t-il une responsabilité face à ces dommages?
L’acheteur peut-il annuler la transaction?
Que doit faire le courtier du vendeur lorsque des dommages sont causés à l’immeuble, et ce, après l’acceptation de la promesse d’achat et la réalisation des conditions?
Dans cette situation, le courtier doit exercer son rôle de conseil en aidant le vendeur à s’enquérir auprès des différentes instances concernées, notamment son assureur ou la municipalité, de tout facteur pouvant affecter la valeur de la propriété. Il doit également recommander à son client de documenter tous les dommages causés à la propriété ainsi que les mesures à prendre pour les régler, avec des preuves à l’appui telles que des factures, des photos et des vidéos. Le courtier devra aussi consigner les dommages recensés dans les environs (routes, électricité, aqueduc) qui sont d’intérêt pour un acheteur potentiel.
À l’aide du formulaire Modifications, dans les cas où il est obligatoire, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble devra être revu pour refléter l’état actuel des choses et remis à l’acheteur afin de savoir s’il souhaite toujours se porter acquéreur de l’immeuble.
Dans l’affirmative, des modifications à la promesse d’achat pourront être effectuées pour fournir les détails de l’entente entre les parties. Ce pourrait être, par exemple, un changement en ce qui concerne le prix d’achat ou des travaux à effectuer dans un certain délai. L’usage du formulaire Modifications est obligatoire pour consigner les changements si l’objet de la transaction est un immeuble résidentiel de moins de cinq logements; il est recommandé dans les autres cas.
Si l’acheteur souhaite annuler la transaction, le mécanisme de la clause 10.5 « Vices ou irrégularité » de la promesse d’achat (10.7 dans le formulaire PAD) pourra être utilisé.
Même si le vendeur a fourni ses déclarations sur l’immeuble et que le courtier a divulgué ce qui devait l’être, l’obligation d’informer l’acheteur de tout facteur pouvant affecter l’immeuble demeure tant que l’acte de vente n’est pas signé.
Si des facteurs défavorables sont découverts après la signature du contrat de courtage et les déclarations du vendeur, ou si un événement tel qu’une inondation ou un tremblement de terre endommage l’immeuble après l’acceptation de la promesse d’achat et la réalisation des conditions, le courtier doit veiller à modifier les déclarations du vendeur sur l’immeuble et à en informer l’acheteur.
