Paramètres à respecter lors de l'élaboration d'un plan d'affaires

Si vous souhaitez offrir des services dans le domaine immobilier, vous devez vous assurer que vous respectez la Loi sur le courtage immobilier. Pour vous aider, l’OACIQ porte à votre attention les principaux paramètres à considérer lors de la mise en place de votre modèle d’affaires.

 

ATTENTION :

Les présentes ne remplacent pas la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ c. C-73.2, aussi appelée « la Loi »). En cas de disparité entre la Loi et les présentes, seule la Loi a préséance.

De même, ce qui suit ne doit pas être interprété comme des conseils juridiques. Considérant les particularités de chaque modèle d’affaires, nous vous invitons plutôt à consulter un juriste pour une analyse approfondie de la conformité de ce que vous projetez mettre en place avec la Loi.

 

Qui peut offrir des services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Principe

Seuls les titulaires d’un permis délivré par l’OACIQ peuvent offrir des services de courtage immobilier (pour plus de détails et des exemples de services visés, voir la section Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?)

Outre les cas particuliers énumérés à la section Exceptions, la Loi prévoit qu’à défaut d’être titulaire du permis requis, vous ne pouvez ni réclamer ni recevoir de vos clients une rétribution pour les services de courtage que vous rendez. C’est donc dire qu’en cas de non-paiement par ces derniers, vous ne pourrez pas entreprendre de recours.

Exceptions

Personnes exclues

Les personnes suivantes ne sont pas soumises à la Loi sur le courtage immobilier lorsque, dans l’exercice de leurs fonctions, elles agissent comme intermédiaire à un contrat de courtage immobilier :

  • Les avocats et les notaires;
  • Les liquidateurs, les séquestres et les syndics;
  • Les fiduciaires;
  • Les évaluateurs agréés.

Services exclus

De même, la Loi exclut les services suivants lorsqu’ils sont rendus par certaines catégories de personnes :  

  • Les services rendus par les ingénieurs forestiers relativement à une propriété forestière;
  • Les services rendus par les comptables professionnels agréés, si les services rendus sont relatifs à l’achat ou la vente d’une entreprise;
  • Les services rendus par les sociétés de fiducie à l’égard des immeubles qu’elles possèdent ou administrent pour autrui;
  • Les services rendus par les administrateurs agréés accessoirement à l’exercice de leurs fonctions de gestion d’immeubles. ATTENTION : cette exception ne s’applique pas en matière d’immeubles principalement résidentiels de moins de cinq logements ou faisant l'objet d'une convention ou d'une déclaration de copropriété. Pour ces immeubles, même si vous êtes administrateur agréé, vous devez avoir un permis.

Enfin, la Loi prévoit que si vous offrez vos services au propriétaire de l'immeuble, il n’est pas nécessaire que vous déteniez un permis si vous êtes :

  • son conjoint;
  • un de ses enfants;
  • son père ou sa mère;
  • son frère ou sa sœur;
  • l’actionnaire unique d’une personne morale, propriétaire de l’immeuble mis en marché.

Cas particuliers en fonction du domaine dans lequel les services sont rendus

Selon votre secteur d’activité, vous pourriez également faire l’objet d’exceptions supplémentaires. Pour plus de détails, voir la section Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Contrevenir à la loi?

Si vous n’êtes pas titulaire d’un permis auprès de l’OACIQ, vous devez vous assurer de ne pas offrir de services visés par la Loi sur le courtage immobilier.

Dans le cas contraire, vous contreviendrez à la Loi. Plus spécifiquement, cela signifie que vous vous exposerez à une poursuite pénale devant la Cour du Québec. Advenant condamnation, vous pourriez alors devoir verser une amende d’au moins 2 500 $ et d’au plus 62 500 $ dans le cas d’une personne physique, et une amende d’au moins 5 000 $ et d’au plus 125 000 $ dans le cas d’une personne morale.

En cas de récidive, le minimum et le maximum de l’amende sont portés au double.

Une défense?

Sachez qu’en cas de poursuite devant les tribunaux, les éléments suivants ne constituent pas des défenses :
  • Localisation de l’immeuble et lieu de résidence des parties

Ce n’est pas la localisation de l’immeuble ou le lieu de résidence d’un vendeur ou d’un acheteur qui déterminent l’assujettissement des activités de courtage à la Loi sur le courtage immobilier, mais l’endroit où sont posés les actes de courtage. Ainsi, toute activité de courtage immobilier faite au Québec est soumise à la Loi sur le courtage immobilier indépendamment du lieu où se situe l’immeuble ou du lieu de résidence des parties.

  • Publicité

De même, ce n’est pas parce que vos publicités indiquent que vous n’êtes pas courtier immobilier que la Loi sur le courtage immobilier ne s’applique pas à vous.

  • Montant de la transaction effectuée

La Loi sur le courtage immobilier ne fait aucune distinction selon le montant du financement obtenu ou la valeur de l’immeuble vendu. Dès que vous rendez un service visé par la Loi, vous devez obtenir un permis.

Selon le domaine dans lequel vous exercez (résidentiel ou commercial), dans l’évaluation des services que vous offrez ou projetez offrir, vous devez déterminer si les services que vous rendez nécessitent un permis.

Les services décrits plus bas sont assujettis à la Loi sur le courtage immobilier.

Ils nécessitent donc un permis sauf dans les limites qui y sont précisées.

Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Vos services visent des transactions immobilières en matière résidentielle (achat, vente)

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. Mettre en relation des parties en vue de la réalisation d’une vente ou de l’achat d’un immeuble résidentiel, par exemple, en :

  • fournissant des informations sur un immeuble;
  • s’occupant de la mise en marché d’une propriété qui ne vous appartient pas;
  • annonçant un immeuble, notamment en effectuant du placement publicitaire (sur le web, dans les journaux);
  • assurant une présence lors de visites ou en effectuant seul les visites;
  • agissant comme personne-ressource entre les parties intéressées.

ii. Négocier ou offrir des conseils, notamment dans le cadre :

  • de la mise en marché d’un immeuble;
  • de la rédaction de divers documents transactionnels liés à la réalisation d’une transaction immobilière;
  • de la présentation des propositions de transaction.

iii. Solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche d’acheteurs et de vendeurs (directement ou indirectement, par exemple en opérant un site internet intégrant un système de notification à l’attention d’acheteurs et informant ces derniers lorsqu’un immeuble correspondant à leurs critères de recherche est ajouté au site).

b) Vous n’êtes pas tenu de détenir le permis de l’OACIQ si :

  • Vous n’offrez pas vos services pour autrui. Par exemple, n’est pas tenu d’obtenir le permis de l’OACIQ un employé qui, à l’occasion de l’exercice de sa principale occupation, offre les services de courtage immobilier pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n’est pas un courtier ou une agence. Si cet employé est déjà titulaire de permis, il est tenu au respect de l’ensemble de ses obligations prévues par la Loi sur le courtage immobilier.
  • Vous offrez vos services gratuitement. (Attention, la loi prévoit que lorsqu’une personne est partie à un contrat de courtage en tant qu’intermédiaire, celle-ci est présumée s’être obligée contre rétribution.)

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.).

ii. Vous bénéficiez d’une exception

Voir la section Exceptions

Vos services visent des transactions commerciales (achat/vente)

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. Mettre en relation des parties en vue de la réalisation d’une transaction immobilière, notamment en :

  • fournissant des informations sur un immeuble;
  • s’occupant de la mise en marché d’une propriété qui ne vous appartient pas;
  • annonçant un immeuble, notamment en effectuant du placement publicitaire (sur le web, dans les journaux);
  • assurant une présence lors de visites ou en effectuant seul les visites;
  • prenant contact avec les parties intéressées;
  • communiquant le nom et les coordonnées d’une personne intéressée à acheter au vendeur;
  • obtenant les coordonnées d’acheteurs ou de vendeurs et en les transmettant, par la suite, à différentes agences immobilières ou différents courtiers immobiliers.

ii. Négocier ou offrir des conseils notamment dans le cadre de :

  • la mise en marché d’un immeuble;
  • la rédaction de divers documents transactionnels liés à la réalisation d’une transaction immobilière;
  • la présentation des propositions de transaction.

iii. Solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche d’acheteurs et de vendeurs (directement ou indirectement, par exemple en opérant un site internet intégrant un système de notification à l’attention d’acheteurs, et informant ces derniers lorsqu’un immeuble correspondant à leurs critères de recherche est ajouté au site).

b) Vous n’êtes pas tenu de détenir le permis de l’OACIQ si :

  • Vos services visent une entreprise dont les biens, évalués selon leur valeur marchande, ne sont pas principalement des biens immeubles. 

La vente d’une entreprise correspond à la vente d'un ensemble de biens corporels (tangibles et palpables, comme le matériel) et incorporels (non tangibles, comme le nom commercial et la clientèle) qu'une personne physique ou morale a réunis pour exercer son activité commerciale ou industrielle.

Les transactions visées par la Loi sont celles relatives à une entreprise dont les biens, évalués selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.

À l’opposé, la transaction visant une entreprise dont les biens sont principalement des biens meubles n’est pas considérée comme une opération de courtage au sens de la Loi.

  • Vous n’offrez pas vos services pour autrui. Par exemple, n’est pas tenu d’obtenir le permis de l’OACIQ un employé qui, à l’occasion de l’exercice de sa principale occupation, offre les services de courtage immobilier pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n’est pas un courtier ou une agence. Si cet employé est déjà titulaire de permis, il est tenu au respect de l’ensemble de ses obligations prévues par la Loi sur le courtage immobilier.
  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

ii. Vous bénéficiez d’une exception

  • Voir la section Exceptions.
  • Vous êtes membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et offrez vos services en matière de vente d’entreprise.

Vos services visent la location d’immeubles  

Vous n’êtes pas tenu de détenir le permis de l’OACIQ.

 

Attention!
Au Québec, le courtage locatif n’est plus réservé aux titulaires de permis de l’OACIQ. Cependant, les titulaires de permis de courtage immobilier (incluant le courtage locatif) délivré dans une autre juridiction (une autre province canadienne ou un autre pays) doivent obtenir le permis ou une autorisation spéciale de l’OACIQ pour pouvoir exercer les activités de courtage locatif au Québec. Seuls les titulaires de permis peuvent utiliser le titre de courtier immobilier ou tout autre titre suggérant qu’ils sont autorisés à agir à ce titre. Une personne qui contrevient à la loi à cet égard peut se voir imposer une amende. La Loi sur le courtage immobilier, à l’article 124, prévoit que commet une infraction quiconque, qui sans être titulaire de permis requis par la loi, conclut un contrat de courtage, prétend avoir le droit de le faire ou agit de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire.

En conséquence, les courtiers qui détiennent un permis de courtage émis par un régulateur ailleurs qu’au Québec, ne peuvent pas suggérer ou laisser croire qu’ils sont autorisés par l’OACIQ. Ils doivent détenir un permis ou une attestation délivrés par l’OACIQ pour pouvoir agir comme courtier. Dans le cas contraire, ils pourraient faire l’objet de poursuites pénales.

Dernière mise à jour : 13 janvier 2022
Numéro de référence : 203505