Quoi faire en situation de promesses d’achat multiples?
Si vous êtes le VENDEUR
Votre courtier a l’obligation de promouvoir vos intérêts, notamment en assurant la meilleure visibilité pour votre propriété et le meilleur prix.
Il est tout à fait possible que vous receviez de multiples promesses d’achat (PA) et votre courtier devra vous conseiller afin d’adopter la meilleure approche possible dans cette situation.
Il devra, dans les meilleurs délais suivant leur réception, vous présenter toutes les propositions reçues en traitant tous les promettants acheteurs de manière équitable. Ainsi, il ne lui est pas permis de réduire sa part de rétribution si des promesses d’achat concurrentes sont présentées par l’intermédiaire de différents courtiers. Cela aurait comme conséquence de favoriser un promettant acheteur par rapport aux autres.
Votre courtier DOIT VOUS PRÉSENTER LES PROMESSES D'ACHAT sans tenir compte :
- de l'ordre chronologique de leur réception;
- de l'identité des vendeurs ou des courtiers qui les représentent;
- des circonstances entourant la remise des promesses d’achat.
Conformément à la Loi, votre courtier est tenu d’agir en toute transparence et équité, et ce, à chacune des étapes d’une transaction. Il a l’obligation d’informer sans délai les autres courtiers ou acheteurs potentiels de l’existence de toute promesse d’achat sans toutefois en dévoiler le contenu. Tant que l’offre initiale n’est pas acceptée, expirée ou refusée, un acheteur peut la modifier en la rendant plus avantageuse en vous offrant un meilleur prix ou de meilleures conditions.
Vous pourriez ainsi choisir d’attendre avant de répondre à celle-ci ou demander que le délai d’expiration soit prolongé. Bien entendu, le promettant acheteur a le droit de refuser cette demande. Cependant, la promesse d'achat est assortie d’un délai d’acceptation. Si vous ne donnez pas suite à une promesse d’achat, celle-ci devient nulle, ce qui signifie qu’à partir de l’expiration du délai, le promettant acheteur n’est plus lié par la promesse d’achat qu’il vous a faite. Pour relancer la discussion, vous devrez faire une contre-proposition, que l’acheteur pourra accepter ou refuser. Cette contre-proposition peut être faite à l’intérieur du délai d’acceptation ou après l’expiration de celui-ci.
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ATTENTION : vous pourriez être tenté d’utiliser la stratégie de recevoir toutes les promesses d’achat en même temps, à une date et heure données. CELA EST CONTRAIRE À L'OBLIGATION DU COURTIER de présenter toutes les propositions de transaction dans les meilleurs délais suivant leur réception. |
Sachez que vous avez le droit de refuser une promesse d’achat, et ce, même si le prix et les conditions offerts correspondent à vos attentes, comme stipulé à votre contrat de courtage. Toutefois, comme prévu à la clause 7.1.2 de votre contrat de courtage, votre courtier pourrait réclamer une rétribution pour ses services.
Après la présentation de chaque promesse d'achat, votre courtier DOIT VOUS CONSEILLER AFIN QUE VOUS PRENIEZ UNE DÉCISION ÉCLAIRÉE et doit VOUS EXPLIQUER LES CHOIX POSSIBLES lorsque vous en recevez plus d’une :
- Accepter une promesse d'achat et refuser l'autre, advenant que l'une des deux soit acceptable pour le vendeur et qu'il ne désire pas renchérir;
- Se réserver une promesse d'achat et faire une contre-proposition plus élevée à l'autre, en tenant compte des différents délais. Si cette dernière est refusée, le vendeur pourra accepter la première PA. En revanche, si l'acheteur accepte la contre-proposition, le vendeur refusera alors la promesse d’achat qu'il s'était réservée;
- Accepter une promesse d’achat dans le seul but d’avoir une solution de rechange si la première PA devenait nulle. Dans ce cas, le vendeur ne voudra pas s’obliger à entreprendre des démarches visant à faire annuler la première promesse déjà acceptée. Dans ce cas, l’OACIQ suggère aux courtiers de répondre à la seconde promesse d’achat par une contre-proposition, en cochant la clause P2.4.
*IL EST IMPORTANT DE NE PAS PRÉCIPITER LA CONCLUSION D'UNE TRANSACTION. Dans bien des cas, les délais accordés pour accepter la promesse d'achat peuvent être utilisés à votre avantage.
Votre courtier doit donc vous conseiller afin que vous obteniez le meilleur prix pour votre immeuble en utilisant les différentes possibilités qui sont offertes comme la présentation de contre-propositions au moment opportun, après avoir reçu et présenté les autres promesses d'achat, le cas échéant.
Si vous êtes l'ACHETEUR
Il est possible que plusieurs promesses d’achat soient présentées au vendeur en même temps que la vôtre. Le courtier du vendeur a l’obligation de les présenter à son client dans les meilleurs délais suivant leur réception, sans tenir compte de l'ordre chronologique de leur réception, de l'identité des acheteurs ou des courtiers qui les représentent ou des circonstances entourant la remise de celles-ci.
Le courtier a l’obligation de traiter tous les promettants acheteurs de manière équitable, qu’ils soient représentés par contrat de courtage achat ou non. Il doit vous informer ou informer votre courtier de l’existence de toute autre promesse d’achat. Ainsi, il vous sera possible, si vous le souhaitez, de bonifier votre promesse en offrant un meilleur prix ou de meilleures conditions.
Que vous soyez lié par contrat de courtage achat avec votre courtier ou non, le courtier du vendeur doit tout de même permettre à votre courtier de présenter votre promesse d’achat à son client, à moins d’instructions écrites et exceptionnelles au contraire de son client. Si vous êtes lié à lui par un contrat de courtage achat, votre courtier pourra aller plus loin, car il a l’obligation de veiller à vos intérêts. Il vous donnera les explications nécessaires quant aux conditions que vous offrez au vendeur tout en lui faisant part de vos motivations et en lui démontrant les raisons de choisir votre promesse d’achat.
Le courtier du vendeur travaille en fonction des intérêts de son client en le conseillant quant au prix et conditions de toutes les offres présentées. Ultimement, il revient au vendeur d’accepter une offre plutôt qu’une autre.
► LES OBLIGATIONS DU COURTIER DU VENDEUR ENVERS L'ACHETEUR
Le courtier du vendeur doit toujours faire preuve d'intégrité et de transparence de sorte qu'il ne doit pas tenter de faire accepter la promesse d'achat d’un acheteur non représenté dans le but de favoriser ses propres intérêts plutôt que ceux de son client. Celui-ci ne peut pas non plus réduire sa rétribution dans le but de favoriser la conclusion d’une transaction. Il s’agirait d’un procédé déloyal à l’endroit de l’autre courtier et de son client acheteur.
La règle de la confidentialité des promesses d’achat s’applique à tout acheteur. Dans ces circonstances, bien que le courtier du vendeur connaisse les termes de toutes les promesses d’achat, il ne peut se servir de ces informations pour en faire bénéficier un acheteur en particulier.
Un acheteur non représenté par un courtier ne peut pas demander conseil au courtier du vendeur quant au montant à inscrire sur sa promesse d'achat. Le courtier du vendeur se doit d’être loyal envers son client et doit conséquemment offrir un traitement équitable à tout acheteur, de sorte que tout un chacun doit pouvoir bénéficier de la même information et avoir une chance égale aux autres d’acquérir la propriété convoitée. Le courtier du vendeur doit informer l’acheteur non représenté du fait qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de la partie qu’il représente. Il doit ainsi suggérer à l’acheteur qu'il devrait plutôt se faire représenter par un autre courtier en signant un contrat de courtage achat.
Si l’acheteur décide de ne pas se faire représenter par son propre courtier, le courtier du vendeur doit aviser ce dernier qu’il est tenu à la confidentialité des informations contenues dans une promesse déposée par tout autre acheteur. Son rôle auprès de cet acheteur sera limité. Le seul conseil qu’il puisse lui donner, sans manquer à cette obligation de confidentialité, est de déposer une promesse d’achat au montant et conditions de son choix qu’il pourra consigner par écrit. Il peut également expliquer, de manière objective, les différentes options qui s’offrent au vendeur lorsque plusieurs promesses lui sont présentées et lui expliquer que la présentation d’une PA ne crée aucune obligation au vendeur.
De plus, le courtier du vendeur doit permettre au courtier de l’acheteur, qui a obtenu une proposition écrite de transaction de son client, de participer à la présentation de celle-ci. Cependant, dans certaines situations particulières et exceptionnelles, un vendeur pourrait faire une demande écrite à son courtier afin qu’il soit le seul à pouvoir lui présenter toute promesse d’achat.
