Sujets d'intérêt pour les DA
Est-il nécessaire de faire signer un accusé de réception d’une promesse d’achat?
Le courtier doit aviser sans délai l’acheteur du refus ou de l’acceptation de sa promesse d’achat par le vendeur.
Pour démontrer que le courtier a avisé l’acheteur, il est préférable de lui faire signer la section « Accusé de réception » d’une Promesse d’achat (PA). Il est cependant possible d’utiliser d’autres moyens pour aviser l’acheteur du refus ou de l’acceptation par le vendeur.
Même si l’accusé de réception n’est pas signé par l’acheteur, la promesse d’achat demeure valide puisque, selon ce qui est prévu aux formulaires de promesse d’achat, les parties se sont liées contractuellement au moment de son acceptation, et non au moment où l’acheteur a reçu l’avis de la réponse du vendeur.
Autres moyens pour le courtier de démontrer qu’il a avisé l’acheteur, même si la signature de la section « Accusé de réception » constitue la meilleure preuve que l’autre partie a été avisée, le courtier pourrait aussi utiliser d’autres moyens de faire la preuve que la réponse du vendeur ou de l’acheteur a bien été reçue :
- Un courriel avec confirmation par le destinataire de sa réception;
- Une télécopie avec confirmation par le destinataire de sa réception;
- Un message via Immocontact;
- Un télégramme en dernier recours (ce moyen n’est pas recommandé, puisqu’il fait preuve de l’envoi de l’avis mais pas de sa réception).
L’acheteur doit être avisé sans délai du refus ou de l’acceptation de sa promesse d’achat, et la preuve écrite que l’acheteur a été avisé doit être versée par le courtier à son dossier. Cela permet:
- de démontrer que la réponse du vendeur a été transmise à l’acheteur;
- d’éviter que l’acheteur se croit faussement libéré de ses obligations alors que son offre est en fait acceptée;
- à l’acheteur, lorsque sa promesse d’achat est acceptée, de débuter sans délai la réalisation des conditions prévues à sa promesse d’achat (car les délais commencent à courir dès l’acceptation de la Promesse d’achat, et non lorsqu’il est avisé de cette acceptation).
Lorsqu’une promesse d’achat est refusée, le courtier doit également envoyer un avis. Dans le cas où le vendeur répond à la promesse d’achat par une contre-proposition, la signature de l’accusé de réception de la promesse d’achat n’est pas nécessaire.
La contre-proposition du vendeur a rendu la promesse d’achat nulle et non avenue1. Ainsi, l’acheteur a été avisé de la réponse du vendeur à la promesse d’achat par la transmission de la contre-proposition de ce dernier.
Le courtier devrait toujours recommander aux parties de répondre à une promesse d’achat ou une contre-proposition, même si c’est pour la refuser.
1. Encourager les courtiers à utiliser la section « Accusé de réception » dans les promesses d’achat et les contre-propositions. Cela évite d’avoir à utiliser d’autres formes de preuve écrite que l’avis a été transmis.
2. Informer les courtiers de l’utilité de la section « Accusé de réception » dans les formulaires.
3. S’assurer qu’il y ait une preuve écrite dans chaque dossier de transaction.
4. Si un courtier a avisé l’acheteur de la réponse du vendeur par téléphone, il serait opportun de confirmer par écrit, par la suite, que l’avis a été fourni par téléphone avec la date et l’heure de la communication. À défaut de le confirmer par écrit, il pourrait en résulter un problème de preuve en cas de litige, ou de plainte déontologique ou d’inspection. Par exemple, l’acheteur pourrait dire qu’il n’a jamais été informé de l’acceptation de sa promesse d’achat et n’a donc pas réalisé les conditions dans les délais. La PA pourrait devenir nulle, ou l’acheteur pourrait se trouver à avoir renoncé sans le savoir à certaines conditions, ce qui lui causerait un préjudice.
5. Informer les courtiers qu’ils peuvent encore conseiller à leur client d’utiliser la clause type 3.18 - Clause d’acceptation incluant la notification lorsque c’est approprié. Ce pourrait être le cas si, par exemple, un acheteur retenait deux propriétés intéressantes dans un secteur en particulier et qu’il décidait de faire une promesse d’achat sur l’une d’elles. Il pourrait rendre sa promesse d’achat conditionnelle à un délai de notification de rigueur afin de s’assurer de connaître la réponse du vendeur dans un délai déterminé.
3.18 - Clause d’acceptation incluant la notification
L’ACHETEUR et le VENDEUR déclarent que leur consentement n’est le résultat d’aucune représentation ni aucune condition qui n’est pas écrite à cette promesse d’achat. L’ACHETEUR s’oblige irrévocablement jusqu’à ___ h le ____________. Si le VENDEUR l’accepte dans ce délai, l’acceptation devra être notifiée à l’ACHETEUR dans les ______ heures qui suivent l’expiration du délai. Si le VENDEUR ne l’accepte pas dans ce délai ou si l’acceptation n’est pas notifiée à l’ACHETEUR dans le délai prévu, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. Par contre, si la promesse est acceptée et que la notification est reçue dans le délai imparti, cette promesse d’achat constituera un contrat liant juridiquement les parties. Tout refus par le VENDEUR aura pour effet de rendre la présente promesse d’achat nulle et non avenue. Toute contre-proposition par le VENDEUR aura le même effet qu’un refus.
6. Inviter les courtiers à consulter les outils sur Synbad, dont le Guide des pratiques professionnelles – Principaux formulaires en courtage immobilier résidentiel qui donne beaucoup d’information sur l’utilisation des clauses et des formulaires.
1 Suivant la clause 14.1 du formulaire Promesse d’achat, celle-ci devient nulle et non avenue en cas de contre-proposition par le vendeur. Cependant, la clause P2.6 du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat prévoit que les conditions de la promesse d’achat qui ne font pas l’objet d’une modification dans la contre-proposition demeurent inchangées. Cela signifie que les conditions de la promesse d’achat qui ne sont pas modifiées dans la contre-proposition sont reprises et intégrées à cette dernière, et ce, sans qu’il soit nécessaire pour le courtier de réécrire l’ensemble des clauses inchangées de la promesse d’achat. La promesse n’en demeure pas moins nulle et non avenue.
