Formulaires de courtage immobilier

Lorsqu’un vendeur (personne physique telle que le liquidateur d’une succession) refuse de remplir et de signer le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou indique sur ce formulaire « Je refuse de remplir le formulaire » tout en le signant (ce qui équivaut au même résultat), le courtier ne peut tout simplement pas conclure ou exécuter son contrat de courtage avec celui-ci. En effet, les formulaires Déclarations du vendeur sur l’immeuble sont des formulaires obligatoires et le courtier doit les utiliser lors d’une transaction visant un immeuble résidentiel de moins de 5 logements, une copropriété par indivision (DV) ou une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise (DVD)¹. Le courtier contrevenant à cette règle pourrait faire l’objet d’une plainte disciplinaire.

¹ Art. 129.1 et 129.2 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2), art. 46.11 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (ch. C-73.2 r.1)

Oui. Il n’est pas possible pour un acheteur d’être représenté par un courtier sans qu’il soit lié par contrat écrit à celui-ci. Si le courtier ne signe pas un contrat de courtage écrit avec l’acheteur, il ne peut pas le représenter. Le courtier travaille alors pour le courtier du vendeur et pourra être rétribué suivant le partage de rétribution qu’il recevra de l’agence ou du courtier du vendeur.

Si le courtier décide de se lier contractuellement par écrit avec une personne physique pour l’achat d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, le formulaire Contrat de courtage – Achat élaboré par l’OACIQ doit alors être utilisé. Il permet au courtier de se faire rétribuer par l’acheteur (une personne physique) pour l’achat d’un tel immeuble. Pour plus de détails, veuillez lire l’article suivant : Instructions au notaire concernant la rétribution : une clause spécifique à ce sujet.

En décembre 2021, le ministre des Finances a proposé des amendements dans la Loi sur le courtage immobilier (LCI) dans le but de renforcer la protection du consommateur en interdisant la double représentation et le contrat de courtage verbal, dans le courtage résidentiel au Québec1. Les changements apportés à la LCI sont en vigueur depuis le 10 juin 2022. Pour plus d’informations, consultez cet article.

Le courtier doit toujours recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

1. détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
2. utilise une convention de service d’inspection reconnue;
3. effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue; et
4. remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Cependant, l’acheteur peut choisir de faire affaire avec la personne de son choix. Ainsi, dans le cas où un acheteur insiste pour faire affaire avec une personne autre qu’un professionnel ou un inspecteur en bâtiment, qui sont spécifiquement prévus à la clause 8.1 de la PA (par exemple, son frère travaillant dans le domaine de la construction), le courtier doit modifier cette clause d’inspection en raturant les termes « inspecteur en bâtiment ou un professionnel » et en faisant parapher cette modification par l'acheteur pour y indiquer plutôt la qualification de la personne qui procédera à l’inspection, à côté de la clause 8.1 elle-même ou encore en le précisant à la clause 12.1 (ex. contremaître de construction). Il faut cependant qu’il y ait un rapport d’inspection écrit pour que la clause soit utilisée. Le vendeur sera libre d’accepter ou de refuser cette condition, telle que libellée. S'il l'accepte, le vendeur devra également parapher cette modification avant d'apposer sa signature sur le formulaire Promesse d'achat.

Non. Le formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente (à la section 7) (ou la version « non exclusif ») doit minimalement prévoir la portion offerte à l’agence ou au courtier qui collaborera à la transaction. Ainsi, un courtier ne peut indiquer 0 % aux clauses 7.1 et 7.3 du Contrat de courtage – Vente (exclusif ou non exclusif) et prévoir son mode de rétribution uniquement à l’Annexe DR – Déboursés et rétribution.

Oui. Le courtier doit, pour ce faire, signer avec le vendeur un formulaire de modifications en y indiquant à la clause M1 le numéro du contrat de courtage et l’adresse de l’immeuble visé et, à la clause M5, référer au numéro de l’Annexe DR – Déboursés et rétribution dûment remplie.

Non. Les mots « courtier du vendeur » à cette clause réfèrent au courtier agissant à son compte qui représente le vendeur. Dans le cas du courtier travaillant pour une agence, c’est seulement cette dernière qui peut donner des instructions au notaire pour le versement de la rétribution.

Le courtier devra faire signer le formulaire Bonifications avant acceptation dans tous les cas (c’est-à-dire que la promesse d’achat soit acceptée ou non) par le vendeur et, le cas échéant, son conjoint. De cette façon, l’acheteur sera assuré que le vendeur a reçu, lu et compris la bonification.

Cas où le vendeur veut accepter

Si le vendeur désire accepter la promesse d’achat et le formulaire de bonification, le courtier devra indiquer « ACCEPTER » dans la partie « Réponse du vendeur » de la section « Signatures » du formulaire de promesse d’achat et faire signer le vendeur. Celui-ci sera non seulement lié par les termes de la promesse d’achat, mais également par les termes du formulaire Bonifications avant acceptation qu’il aura signé, et ce, en raison de la mention suivante qui se trouve à la section « Réponse du vendeur » de ce formulaire : « En cas d’acceptation de la promesse d’achat, il sera lié par les termes du présent formulaire ».

À noter que si plusieurs bonifications sont soumises successivement avant l’acceptation de la promesse d’achat, la dernière n’annule pas automatiquement les précédentes. Dans ce cas, le titulaire de permis devra prévoir dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplace toutes les bonifications antérieures du prix.

Cas où le vendeur veut refuser ou faire une contre-proposition

Si le vendeur désire refuser ou faire une contre-proposition à une promesse d’achat avec une bonification, le courtier devra tout simplement indiquer « REFUSER » ou inscrire le numéro de la contre-proposition dans la partie « Réponse du vendeur » de la section « Signatures » du formulaire de promesse d’achat et faire signer le vendeur. Le courtier devra également faire signer le formulaire Bonifications avant acceptation par le vendeur et, le cas échéant, son conjoint.

De façon générale, la clause AV4.3 du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions - Immeuble peut être remplie par un courtier pour permettre à un acheteur de donner divers avis à un vendeur aux termes de la clause 8.1 de la promesse d’achat (inspection par une personne désignée par l’acheteur).

Il convient de rappeler que la meilleure pratique est de laisser l'acheteur bénéficier de tout le délai prévu à la clause d'inspection afin de faire effectuer l'inspection, d'obtenir le rapport et d'en prendre connaissance et décider s'il y a lieu de rendre la promesse nulle et non avenue. Ainsi, l’avis par lequel l’acheteur informe le vendeur qu'il renonce à la lecture du rapport d’inspection (seconde case de la clause AV4.3) devrait être utilisé avec prudence par le courtier. En effet, le courtier ne devrait pas conseiller systématiquement à un acheteur de renoncer à la lecture de son rapport d’inspection, car cela pourrait être, dans certains cas, source de litige (par exemple un cas problématique où le rapport écrit révélerait ultérieurement un élément qui n’aurait pas été divulgué verbalement par un inspecteur lors de l’inspection).

Cet avis pourrait cependant être coché dans le cas où un second acheteur insisterait pour réaliser rapidement la condition d’inspection prévue à sa promesse d’achat en raison d’une autre promesse d’achat déjà acceptée par le vendeur avec une condition de vente de l’immeuble de l’acheteur. Ainsi, l’utilisation de cet avis aurait pour effet d’accélérer les démarches du vendeur pour faire annuler la première promesse d’achat acceptée.

Enfin, dans la mesure où le rapport d’inspection est entre les mains de l’acheteur, le courtier ne devrait en aucun temps conseiller à celui-ci de renoncer à sa lecture. Ce n’est que dans les cas où l’acheteur est en attente du rapport d’inspection et qu’il veut accélérer les choses que cet avis pourrait être coché.

Dans le cas où un acheteur désirerait ajouter à sa promesse d’achat un ou des éléments ne constituant pas une bonification, et ce, avant sa présentation, il ne doit pas utiliser la clause B2.2 du formulaire Bonifications avant acceptation. Il doit plutôt révoquer sa promesse d’achat avant qu’elle ne parvienne au vendeur, laquelle deviendra nulle et non avenue. Il peut ensuite rédiger une nouvelle promesse d’achat comprenant la ou les conditions additionnelles favorisant les intérêts de l’acheteur, et ce, suivant les paramètres établis dans cet article. Toutefois, dans le cas où la révocation ne parvient pas au vendeur avant la promesse d'achat, l'acheteur est lié à sa promesse pour la durée du délai qui y est prévu. Il ne peut la révoquer ni y ajouter des conditions additionnelles qui favorisent ses propres intérêts.

Dans le cas où l’acheteur souhaite bonifier son offre à plusieurs reprises, il soumettra plusieurs formulaires Bonifications avant acceptation. Toutefois, cette pratique n’est pas recommandée, car elle risque de provoquer une confusion au moment de l’acceptation éventuelle de l’offre d’achat. Malgré cette recommandation, si l’acheteur souhaite tout de même bonifier de nouveau son offre, le titulaire de permis doit bien aviser celui-ci que cette dernière bonification n’a pas pour effet d’annuler automatiquement les précédentes. Par conséquent, le titulaire de permis devra prévoir dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplace toutes les bonifications antérieures du prix.

Lorsqu’un contrat de courtage vente doit être envoyé à une chambre immobilière pour la diffusion d’information concernant un immeuble, le courtier doit faire une copie du contrat et y masquer les renseignements personnels apparaissant aux clauses 1.1 et 1.2. Ces renseignements ne doivent pas être masqués de façon définitive, puisque le courtier doit conserver l’original du document dans son dossier physique ou son dossier GED (gestion électronique de documents).

En effet, le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit que le courtier doit respecter la confidentialité des informations qui lui sont transmises (article 31). 

De plus, la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé a été récemment modifiée. Entre autres, à compter du 22 septembre 2023, les sanctions pour le non-respect de la confidentialité des renseignements personnels seront considérables, notamment les amendes pour une personne physique se situeront entre 5 000 $ et 100 000 $. En cas de récidive, ces montants seront portés au double.

À noter que ceux qui utilisent des systèmes GED doivent imprimer leur contrat, masquer l’information confidentielle aux clauses 1.1 et 1.2 et transmettre le document sur lequel l'information est masquée à la chambre immobilière.

Pour toute question, veuillez communiquer avec Info OACIQ.

Non puisque le formulaire Bonifications avant acceptation prévoit que « En cas d’acceptation de la promesse d’achat, il (le vendeur) sera lié par les termes du présent formulaire ». À noter que si plusieurs bonifications sont soumises successivement, la dernière n’annule pas automatiquement la précédente (voir la question 11). Dans le cas où le courtier du vendeur reçoit, avant l’acceptation ou le refus de la promesse d’achat par son client, le formulaire Bonifications avant acceptation dont la section B2.2 ne constituerait pas réellement une bonification (voir question 11 pour ce qui constitue une réelle bonification), il pourrait soumettre à son client les choix ci-dessous :

• Accepter tout de même la promesse d’achat et le formulaire Bonifications avant acceptation;
• Refuser la promesse d’achat et le formulaire Bonifications avant acceptation; ou
• Faire une contre-proposition à la promesse d'achat ainsi que sa bonification.

Vente d’entreprise dont l'actif est principalement immeuble

Si vous effectuez des opérations de courtage relatives à la vente d’une entreprise, par un seul contrat, et que son principal actif (selon sa valeur marchande) se compose d’un ou de plusieurs immeubles, ces opérations sont visées par la Loi sur le courtage immobilier.

Les courtiers peuvent utiliser le formulaire recommandé de l’OACIQ Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (ou la version « non exclusif »). Le courtier devra compléter son contrat par l’ajout, en annexe, de clauses portant sur les termes et conditions spécifiques à l’entreprise. À cet égard, des clauses types recommandées ont été rédigées par l’OACIQ. Elles ont été conçues de façon à compléter le formulaire de l’OACIQ Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble, ou la version « non exclusif ».

Pour plus de détails, vous pouvez lire sur les articles suivants :

• Quels formulaires utiliser pour la vente d’entreprise?
• Immeuble commercial ou entreprise : mentions obligatoires dans tout contrat de courtage ou toute proposition de transaction
• Clauses types à ajouter – Vente d’entreprise

Vente d’entreprise dont l'actif n'est pas principalement immeuble

Si vous effectuez des opérations de courtage relatives à la vente d’une entreprise et que son principal actif n’est pas son ou ses immeubles, vous pouvez utiliser les formulaires recommandés comme indiqué ci-dessus. Depuis le 1^er mai 2021, alors qu’il n’y avait aucune protection jusque-là, les assurés bénéficient d’une sous-limite de garantie fixée à 1 000 000 $ lorsqu’une transaction vise la vente d’une entreprise dont les biens ne sont pas principalement immobiliers. Rappelons toutefois que certaines ventes d’entreprise pourraient être assujetties à des lois administrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), ce qui pourrait engendrer des obligations additionnelles; renseignez-vous auprès de l'AMF.

Pour toutes informations supplémentaires sur votre assurance, nous vous conseillons de consulter votre police d’assurance ou de vous informer directement auprès du FARCIQ par téléphone au 450 656-5959 ou 1 866 956-5959, par télécopieur au 450 656-5746 ou par courriel à l'adresse [email protected].

De plus, nous vous suggérons de contracter une autre assurance pour couvrir votre responsabilité professionnelle et aviser les parties à la transaction qu’elles pourraient ne pas bénéficier de l’ensemble des mécanismes de protection prévus à la Loi sur le courtage immobilier.

Vente d’entreprise excluant tout immeuble

Finalement, si vous effectuez des opérations de courtage relatives à la vente d’une entreprise qui ne comporte pas d’immeuble, vous pouvez continuer d’utiliser les formulaires de l’ACAIQ, soit « Contrat de courtage exclusif – Vente d’entreprise excluant tout immeuble » et « Promesse d’achat – Entreprise excluant tout immeuble », en y faisant les adaptations nécessaires. À ce sujet, lire l’article intitulé : Qu’advient-il des formulaires relatifs à la vente d’entreprise depuis le 1^er juillet 2012?

La notification n’est plus requise pour que les parties soient liées. L’acceptation suffit.

Cela ne libère toutefois pas le courtier de son obligation d’aviser sans délai l’acheteur du refus ou de l’acceptation de sa promesse d’achat dans le but, d’une part, de ne pas créer d’ambiguïté, c’est-à-dire pour ne pas qu’il se croie faussement libéré de ses obligations alors que son offre serait en fait acceptée. D’autre part, dans le cas d’une offre acceptée, l’obligation d’aviser sans délai l’acheteur a pour but de ne pas diminuer les délais de réalisation des conditions prévus à sa promesse d’achat (par exemple, les délais pour l’obtention du financement et pour l’inspection). Bien que la section « Accusé de réception » des formulaires de promesse d’achat et de contre-proposition puisse être remplie à cet effet, rien n’empêche le courtier d’utiliser d’autres moyens (par exemple, le télégramme).

Par ailleurs, les courtiers pourront toujours décider d’utiliser, s’ils le désirent, la clause type 3.18 Clause d’acceptation incluant la notification.

Dans un objectif de protection du public, il est recommandé d’obtenir toutes les signatures à la réponse du client en cas de changement affectant l’agence ou le courtier, dont celle du conjoint dans la mesure où son intervention a été requise aux fins du contrat de courtage. Si on reportait le consentement du conjoint dans le temps, cela pourrait causer des dommages importants au vendeur s’il ne réussissait pas à l’obtenir au moment de la vente de l’immeuble.

Les avis types comprenant un formulaire de réponse du client en cas de changement affectant l’agence ou le courtier sont disponibles sur synbad.com et ont été modifiés en conséquence.

Non, il n’est pas possible d’inscrire à l’écran ces informations puisqu’il appartient aux parties d’écrire le lieu, la date et l’heure réels de leur signature. De plus, cette bonne pratique permet d’éviter des cas de fraude et de diminuer les ratures ou les risques d'informations erronées dans les formulaires.

Oui, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) doit être joint à la fiche descriptive, dans la fiche courtier. Quant à la fiche client, conformément à la réglementation sur l’information sur les immeubles, elle devra indiquer l’existence et la disponibilité de ce formulaire, en y précisant son numéro. Toutefois, les documents devant être fournis par le vendeur avec le formulaire DV (par exemple les factures, les baux), n’ont pas à être joints à la fiche, mais devront être communiqués à tout courtier ou acheteur qui les demande ou pourront être obtenus par l’utilisation de la clause 9.1 de la Promesse d’achat, « Examen de documents par l’acheteur ». Tout formulaire Modifications (MO) modifiant une DV devra lui aussi être joint à la fiche, avec le formulaire DV.

La meilleure pratique pour le courtier du vendeur est de télécharger l’ensemble du formulaire DV dans la fiche destinée aux autres courtiers. 

En effet, le courtier du vendeur doit donner accès au formulaire DV, signé par le vendeur, aux courtiers des acheteurs afin de leur permettre de rédiger une promesse d’achat complète. Le formulaire DV doit être fourni sans que le courtier de l’acheteur n’ait besoin d’en faire la demande, et ce, considérant le devoir de collaboration entre courtiers. 

Cependant, comme la signature du vendeur sur le formulaire DV constitue un renseignement personnel, son utilisation par les courtiers doit être limitée au contexte de la transaction immobilière visée, c’est-à-dire seulement pour la rédaction d’une promesse d’achat. 

En effet, les courtiers, qu’ils représentent le vendeur ou l’acheteur, ont le devoir de respecter la confidentialité des informations qui leur sont transmises (article 31 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). 

De plus, la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé a été récemment modifiée. Entre autres, à compter du 22 septembre 2023, les sanctions pour le non-respect de la confidentialité des renseignements personnels seront considérables, notamment les amendes pour une personne physique se situeront entre 5 000 $ et 100 000 $. En cas de récidive, ces montants seront portés au double.

Pour toute question, veuillez communiquer avec Info OACIQ.

Oui, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble demeurera accessible aux mêmes conditions et selon les mêmes délais que l’est la fiche descriptive d’un contrat de courtage expiré. Cette information peut être pertinente à tout courtier chargé de mettre en vente l’immeuble par la suite. Elle est également pertinente à tout courtier représentant un acheteur pour l’achat subséquent de cet immeuble, notamment dans le cas d’un immeuble à vendre par le propriétaire (AVPP). Cela leur permettra d’accomplir leur devoir d’information. Toutefois, une mise en garde devrait être indiquée sur les fiches pouvant être consultées sur les services de diffusion d’information, stipulant que les données qui y apparaissent ne sont possiblement plus à jour.

En vertu de la clause 6.1 du Contrat de courtage – Vente (exclusif ou non exclusif), le vendeur a donné son autorisation pour transmettre les informations sur l'immeuble aux abonnés de services de diffusion d'information, notamment pour l’établissement de comparables et de statistiques.

Oui. Les courtiers doivent agir avec transparence et divulguer aux acheteurs tous les facteurs pouvant affecter défavorablement un immeuble, même plusieurs années après ces déclarations. Il appartient aux parties à la transaction, et non aux courtiers, de décider de la pertinence des informations contenues à ces déclarations. Cette mesure de permanence aidera les courtiers dans leur devoir de découvrir tous les facteurs pouvant affecter un immeuble.

Oui. Un formulaire recommandé intitulé Vérification d’identité a été élaboré par l’OACIQ. Il peut être utilisé par le courtier. Le formulaire Vérification d’identité ne doit toutefois pas être annexé à une promesse d’achat. Les renseignements personnels recueillis par le courtier dans le cadre de cette vérification ne doivent pas non plus être communiqués au vendeur ou au courtier qui le représente, et ce, lors de la présentation d’une promesse d’achat. Le formulaire Vérification d’identité sera versé au dossier pour démontrer que la vérification de l’identité de l’acheteur a été effectuée.