Modifications relatives à l’imposition des profits dans les cas de reventes précipitées (flips immobiliers)

Depuis le 1^er janvier 2023, le gouvernement du Canada a rectifié le traitement fiscal des reventes précipitées d’immeubles résidentiels (flips immobiliers) en modifiant la Loi de l’impôt sur le revenu. Le gouvernement du Québec a aussi annoncé son intention de s’arrimer à cette nouvelle mesure, bien que les dispositions afférentes restent à être publiées.

Selon les nouvelles mesures, la vente de propriétés détenues depuis moins de 365 jours est pleinement imposée en étant réputée être un revenu d’entreprise, sauf en cas d’exemptions correspondant à des événements de vie imprévus. Il est donc impossible de bénéficier de l’exemption pour résidence principale ou d’imposer les profits générés par la vente à titre de gains en capital.

Si 365 jours continus se sont écoulés entre le moment où le contribuable devient le propriétaire de l’immeuble résidentiel et sa disposition, il demeurera une question de fait de savoir si les bénéfices de la vente doivent être imposés comme revenus tirés d’une entreprise.

Exemptions :

La règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels ne s’applique pas lorsqu’une transaction est effectuée en raison d’au moins un des événements suivants :

• Le décès du contribuable ou d’une personne liée au contribuable;
• Une ou plusieurs personnes liées au contribuable deviennent membres du ménage de celui-ci ou le contribuable devient membre du ménage d’une personne liée;
• L’échec du mariage ou d’une union de fait du contribuable si ce dernier vit séparément de son époux ou conjoint de fait pendant une période d’au moins 90 jours avant la disposition;
• Une menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée;
• Le contribuable ou une personne liée souffre d’une maladie ou d’une incapacité grave;
• Une réinstallation admissible du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait (c’est-à-dire une réinstallation qui permet au contribuable d’exploiter une entreprise, d’occuper un emploi ou de suivre des études postsecondaires à temps plein, par exemple);
• Une cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
• L’insolvabilité du contribuable;
• La destruction ou l’expropriation du bien.

Obligations des titulaires de permis

Les titulaires de permis doivent vérifier si leur client est propriétaire de l’immeuble résidentiel à vendre depuis moins de 365 jours¹. Dans ce cas, ils doivent l’informer de cette nouvelle règle fiscale² (sans appliquer la loi à sa situation, mais le référer à un conseiller fiscal le cas échéant³).

Enfin, bien que la revente précipitée soit une activité légitime, l’omission de déclarer des revenus ou le fait de produire de fausses déclarations auprès des autorités fiscales est illégal. Dans le cadre d’une transaction, les titulaires de permis ne doivent en aucun cas conseiller ou encourager une partie à faire de l’évasion fiscale⁴ et s’ils ont connaissance d’une telle intention d’un client, leur contrat de courtage devra être résilié. En l’absence d’un contrat de courtage, la relation d’affaires devrait se terminer immédiatement.