Balises légales
Province de Québec
La conversion d’un immeuble locatif est permise dans toutes les municipalités du Québec, hors du territoire de l’île de Montréal.
Cependant, la conversion en copropriété divise est interdite si l’immeuble appartient à une coopérative d’habitation, un organisme sans but lucratif ou une société municipale d’habitation, et s’il a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme gouvernemental d’aide à l’habitation.
Selon la Loi sur le Tribunal administratif du logement, une municipalité peut réglementer la transformation des immeubles locatifs en copropriété divise. Ce pouvoir d’intervention permet d’interdire ou d’autoriser la conversion des logements locatifs ou encore de poser certaines conditions à leur conversion.
Île de Montréal
À Montréal, la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est interdite par règlement, mais demeure possible sous certaines conditions. La Loi accorde à la ville ou à l’arrondissement dans lequel est situé l’immeuble, la possibilité de permettre la conversion par résolution du conseil, et cela, même si la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est interdite par règlement sur le territoire des municipalités de l’île de Montréal.
Indivision
La conversion en copropriété divise est permise pour un immeuble où tous les logements sont détenus par des copropriétaires indivis. Dans ce cas, l’immeuble résidentiel peut être converti en copropriété divise si les 3/4 des copropriétaires, représentant 90 % des parts, sont d’accord avec ce changement.
Comme pour tous les autres cas de conversion, si un ou plusieurs logements détenus en indivision sont occupés par un locataire, son droit au maintien dans les lieux doit être respecté.
Droit au maintien
Lorsqu’un propriétaire veut convertir un immeuble locatif en copropriété divise, il ne peut pas évincer les locataires de leur logement. Toute personne qui est locataire au moment de l’envoi de l’avis d’intention de convertir ou tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision du Tribunal administratif du logement autorisant la conversion, peut demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte les conditions du bail.
En cas de reprise illégale, de harcèlement ou de non-respect des formalités prévues pour la conversion, la Loi prévoit des recours. Dans ce domaine, il est du devoir du courtier de ne pas encourager ou participer à un stratagème visant à évincer illégalement un locataire. Rappelons que l’article 69 du Règlement – conditions d’exercice, opération de courtage, déontologie et publicité dit : « Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. »
La conversion en copropriété divise doit être autorisée par le Tribunal administratif du logement, dès lors que l’immeuble a ou a eu au cours des 10 dernières années, au moins un logement loué. Au sens de la Loi, un « logement » est un lieu loué à des fins résidentielles, ou qui est offert en location, ou qui est devenu vacant après une location. La clause D2.3 de la DV « L’immeuble a-t-il déjà été loué ? Si oui, identifiez les périodes de location », permet d’établir si l’immeuble entre dans cette catégorie.
