Baux commerciaux en contexte de copropriété
Vous pourriez être appelés à représenter un commerçant qui souhaite louer le local commercial d’un copropriétaire, ou un copropriétaire qui souhaite louer son local commercial à un commerçant.
Sachez que la signature d’un bail commercial dans un contexte de copropriété comprend quelques risques pour le bailleur et le locataire qu’il est important d’identifier avec vos clients avant qu’ils s’engagent contractuellement.
Le courtier doit s’assurer de vérifier la déclaration de copropriété (et plus précisément, les articles portant sur la destination de l’immeuble et des parties privatives et commerciales) afin de déterminer quelle est la vocation de l’immeuble et de l’unité en location. Le courtier qui est impliqué dans la location du local commercial d’une copropriété doit également tenir compte des renseignements compris à la section « Usage possible à la fraction commerciale ». Il peut être bénéfique d’obtenir du syndicat, une reconnaissance que l’usage proposé du local commercial est conforme.
Nul doute que la déclaration de copropriété s’appliquera au locataire commercial. Il est donc pertinent de la lire avec grande attention avant de conclure un bail commercial dans une copropriété. Celui qui rédigera le bail en question sera d’ailleurs prudent de se référer à la déclaration de copropriété.
Un locataire commercial en copropriété doit être conscient du fait que les décisions relatives à l’immeuble ne sont pas prises par son bailleur, mais bien par le syndicat, un tiers qui n’est pas partie au bail. Les règlements de l’immeuble seront appelés à changer et cela peut parfois impacter le locataire. Le règlement de l’immeuble est opposable au locataire, dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui y sont apportées lui est remis par son copropriétaire bailleur ou par le syndicat.
De plus, le bailleur n’aura probablement pas de pouvoir décisionnel relativement aux travaux qui seront effectués à l’immeuble. Alors qu’un bail prévoira normalement les réparations qui doivent être faites par le bailleur à l’immeuble, ce sera ici plutôt le syndicat (avec qui le locataire n’est pas lié contractuellement) qui les effectuera. Le bail commercial en contexte de copropriété prévoira habituellement que la seule obligation du bailleur relativement à l’entretien, aux réparations et au remplacement des éléments communs sera de déployer les efforts raisonnables (ou nécessaires) pour que le syndicat respecte ses obligations.
Dans le cadre d’un bail « net », il faut aussi prévoir comment seront facturés les frais d’exploitation de l’immeuble. Est-ce que le loyer additionnel du locataire devrait comprendre la totalité des charges communes du copropriétaire bailleur? Qu’en est-il de la portion relative aux contributions au fonds de prévoyance? De plus, que se passe-t-il dans le cas de cotisations spéciales? Les formulaires de baux doivent être adaptés au contexte de la copropriété, puisque c’est le syndicat – et non pas le bailleur - qui décide du budget.
Lorsqu’un locataire (incluant un locataire commercial) contrevient à une obligation, et que la violation cause un préjudice sérieux aux occupants de l’immeuble, le syndicat a le droit, après avoir avisé le locataire et le copropriétaire bailleur, d’obtenir la résiliation du bail. Ce sera le cas si le locataire commercial contrevient à la déclaration de copropriété ou s’il impose aux occupants de l’immeuble des inconvénients anormaux au voisinage.
Finalement, il est très fréquent qu’un promoteur conserve des unités (commerciales ou résidentielles) de son projet afin de les louer lui-même. Si vous représentez un locataire commercial qui souhaite louer dans une nouvelle copropriété à usage mixte comprenant des fractions résidentielles, et que le bailleur s’avère être le promoteur, il est primordial de vérifier s’il est fait état, à la note d’information fournie aux promettants-acheteurs résidentiels, du nombre maximum de fractions destinées à des fins locatives. Voici pourquoi. Un promoteur est obligé d’indiquer, dans sa note d’information, le nombre maximal d’unités qu’il va conserver afin de les louer. S’il loue des unités (commerciales ou non) au-delà du maximum qu’il avait indiqué à la note d’information, le syndicat de copropriété a le droit, après avoir transmis un avis au copropriétaire bailleur et au locataire, de demander au tribunal la résiliation du bail, en commençant par le plus récent. Un courtier commercial agissant pour un locataire commercial devrait donc demander au promoteur-bailleur le nombre d’unités qu’il a déjà louées et vérifier les informations indiquées à cet effet à la note d’information.
