Droit de location et règles à suivre

Pour le copropriétaire, le droit de louer son unité fait partie intégrante du droit de propriété : il peut choisir d’y habiter ou de la louer afin d’en retirer des revenus locatifs. Cependant, le respect de la destination de l’immeuble par le copropriétaire justifie une limitation de ce droit.

L’article 1063 du Code civil du Québec prévoit la possibilité du copropriétaire divis de disposer de sa fraction, d’en user et d’en jouir librement, pourvu qu’il respecte le règlement de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

L’importance du contexte dans la définition de la destination de l’immeuble peut, entre autres choses, venir limiter le droit de louer lorsqu’il s’agit d’une location à court terme.

Location à court terme

Dans les immeubles dont les déclarations de copropriété ne contiennent aucune disposition précise à cet égard, les administrateurs se demandent s’ils ont le droit d’interdire la location à court terme, cette activité ayant souvent pour effet de commercialiser un immeuble dont la destination était pourtant « résidentielle ».

Dans une décision datant de 2001, la Cour d’appel a reconnu au syndicat le droit d’interdire par règlement la location des fractions à court terme – c’est-à-dire de moins d’un an – si cette interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble. Une telle utilisation de courte durée comporte des risques élevés de porter atteinte au calme, à la stabilité et à la sécurité, facteurs recherchés par les copropriétaires en général. Ainsi, un règlement interdisant les locations à court-terme adopté par le syndicat sera probablement valide. Cependant, le même tribunal a reconnu aux copropriétaires le droit de louer à long terme leur fraction d’immeuble dont la destination est résidentielle.

Charges communes

Le copropriétaire qui loue sa fraction de copropriété demeure copropriétaire; c’est lui qui conserve certains droits et qui assume aussi certaines obligations envers le syndicat. Ainsi, peu importe ce qui est stipulé dans le bail relativement au paiement des charges communes, c’est toujours le copropriétaire qui est tenu de les acquitter, même si le locataire s’était engagé à le faire.

Droit de vote

Même si la fraction de copropriété est louée, c’est le copropriétaire qui est convoqué à l’assemblée des copropriétaires et qui y exerce son droit de vote. Cependant, ce droit peut être mandaté à un tiers par procuration.

Respect de la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété doit être respectée tant par les copropriétaires que par les locataires. Dès que le locataire reçoit une copie du règlement de l’immeuble ou de ses modifications, il est tenu à son respect.

Outre les recours que peut intenter le propriétaire de la fraction à l’endroit de son locataire, le syndicat peut agir directement contre le locataire ou même, en certaines circonstances, demander la résiliation du bail.