Fraction de copropriété
Que comprend la fraction de copropriété? La fraction de copropriété est un terme juridique employé pour désigner l’immeuble sur lequel porte le droit du copropriétaire.
Elle comprend nécessairement au moins une partie privative portant son numéro de lot individuel et une quote-part dans les parties communes. Dans la plupart des cas, elle comprend également des droits d’usage exclusif dans les parties communes à usage restreint.
Quote-part
La quote-part est la part du droit de propriété que chaque copropriétaire détient dans les parties communes. Ce droit de propriété est établi en fonction de la valeur relative de chaque fraction. La quote-part est généralement exprimée en pourcentage ou en millième dans l'acte constitutif de copropriété.
Valeur relative
La valeur relative correspond à la valeur d'une fraction déterminée (Ex. : l’appartement 303) par rapport à la valeur de l’ensemble des autres fractions. Généralement exprimée sous forme de pourcentage, elle est établie en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation. Elle sert à établir la quote-part du droit de propriété des copropriétaires dans les parties communes, leur contribution aux charges communes et le nombre de voix associées à leur fraction.
Source : Dictionnaire québécois de la copropriété et glossaire du site condolegal.com
La partie privative est celle qui appartient exclusivement au copropriétaire. Ce pourrait être son appartement, dans le cas d’une tour d’habitation, ou sa maison s’il s’agit de maisons en rangée.
La partie privative est identifiée par son propre numéro de cadastre. Ses limites physiques sont déterminées par le plan cadastral et peuvent également être décrites dans la déclaration de copropriété.Les parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires.
Les corridors, les escaliers de secours, les voies d’accès, une piscine ou une salle d’entraînement sont des exemples de parties communes que nous pouvons retrouver dans les copropriétés. Il faut toutefois vérifier la déclaration de copropriété et le plan cadastral pour les identifier.
Parties communes dans les murs de l'unité
La frontière entre les parties communes et privatives est parfois difficile à déterminer malgré les indications figurant dans la déclaration de copropriété.
Un certificat de localisation à jour permet de connaître avec précision la limite physique entre les parties privatives et les parties communes.
Le certificat de localisation à jour donne l'opinion de l'arpenteur sur la situation et la condition actuelle d’une partie privative par rapport aux titres, au cadastre, à l’occupation ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Autrement dit, il permet de savoir si l'unité est conforme ou non. Il permet de constater, entre autres choses, si des modifications ont été apportées à la partie privative (ex. : enlèvement d'un mur et ses conséquences possibles sur les parties communes (ex. : empiètement) si l'occupation déroge à la loi ou à la déclaration de copropriété.
Parmi les éléments qui sont habituellement désignés comme parties communes, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation, et les canalisations. Ceci comprend souvent les éléments communs qui traversent des parties privatives, s’ils ne les desservent pas exclusivement.
Parties communes à usage restreint
Les parties des bâtiments et des terrains qui sont communes à usage restreint sont à tous les copropriétaires, mais servent à l’usage exclusif de certains copropriétaires, par exemple, les balcons, les toits-terrasses, les portes pour se rendre dans la partie privative, les fenêtres, les cases de rangement et les stationnements.
Il faut toutefois vérifier la déclaration de copropriété afin d’identifier quelles sont les parties communes à usage restreint, puisqu’elles peuvent varier d’un projet à l’autre.
