5. Prix et conditions d’achat recherchés
En plus des caractéristiques essentielles et supplémentaires de l’immeuble, le courtier doit tenir compte des aspects financiers et du temps dont dispose l’acheteur pour faire son acquisition ou occuper l’immeuble.
L’établissement du prix d’achat recherché se fait avant de remplir le contrat de courtage. Le courtier doit établir ce prix en fonction de la capacité de payer de l’acheteur, en s’informant sur son travail, ses revenus et son budget, sur l’argent dont il dispose pour sa mise de fonds et sur sa capacité financière à assumer les différentes charges qu’exige la propriété d’un immeuble.
L’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD)1
L’amortissement brut de la dette (ABD) s’obtient en additionnant tous les revenus mensuels bruts de l’acheteur (revenus de travail avant les retenues fiscales, revenus de placement et autres), incluant ceux de son conjoint, et en multipliant le total obtenu par 32 %. On obtient ainsi le montant maximal que le ménage peut consacrer aux dépenses du logement. Les dépenses prises en compte dans le calcul de l’ABD comprennent le remboursement hypothécaire mensuel, incluant la remise en capital et les intérêts, les taxes foncières et scolaires, les frais de chauffage et la moitié des frais de copropriété. En bref, le total de ces coûts ne devrait pas dépasser le montant correspondant à 32 % du revenu mensuel brut de l’acheteur, incluant le revenu du conjoint.
Exemple – Amortissement brut de la dette (ABD)
| Revenus mensuels bruts totaux (acheteur et conjoint) | 10 000 $ |
| Ratio ABD (revenus totaux x 32 %) | 3 200 $ |
| Scénario A Dépenses mensuelles totales liées à un immeuble (Capital, intérêts, taxes, chauffage et 50 % des frais de copropriété) |
2 600 $ (26 %) |
| Scénario B Dépenses mensuelles totales liées à un immeuble (Capital, intérêts, taxes, chauffage et 50 % des frais de copropriété) |
3 300 $ (33 %) |
Dans le cas du scénario A, l’acheteur se qualifie au niveau de l’amortissement brut de la dette puisque les dépenses sont inférieures au plafond de 3 200 $. Ce n’est pas le cas pour le scénario B puisque les dépenses sont alors supérieures au plafond fixé.
Dans le calcul de l’ABD, les revenus représentent en quelque sorte une valeur constante auxquels on appose une variable établie en fonction du prix de l’immeuble, des taux d’intérêt, du montant emprunté et des frais de copropriété. Deux immeubles de même valeur peuvent générer un ABD différent si les taux d’intérêt ou les taxes ne sont pas les mêmes ou si le montant emprunté diffère. De la même façon, des immeubles avec des prix d’achat différents peuvent générer un même ADB. L’acheteur qui amorce sa démarche doit être sensible à ce jeu de valeurs et être conscient qu’il peut très bien être qualifié à un moment donné et ne plus l’être quelques mois plus tard, soit parce que ses revenus auront baissé, que des facteurs liés aux logements auront changé ou que d’autres facteurs liés à sa situation financière auront changé.
Les prêteurs et assureurs prennent en compte un deuxième ratio pour établir l’accessibilité de l’acheteur à la propriété, soit le rapport d’amortissement total de la dette (ATD). Ce ratio se calcule en prenant le revenu total brut utilisé pour le calcul de l’ABD et en le multipliant par 40 %. Le résultat obtenu sera alors opposé au total des dépenses mensuelles liées au logement, auquel on ajoute le total mensuel de certaines autres dépenses « financières » de l’acheteur (ex. : prêt auto, prêt personnel, marge de crédit, prêt étudiant, etc.) En bref, le total de dépenses de logement et de crédit ne devrait pas dépasser le montant correspondant à 40 % du revenu mensuel brut de l’acheteur, incluant le revenu du conjoint.
Exemple : Sur la seule base de l’ABD, on constate que l’acheteur du scénario A se qualifie alors que celui du scénario B ne se qualifierait pas. En revanche, l’ATD nous donne un autre portrait plus complet; les paiements mensuels de l’acheteur du scénario B pour les dettes diverses étant beaucoup moins élevés que le premier, leur profil ATD est similaire.
1 Calcul des rapports ABD et ATD, Société canadienne d’hypothèques et de logement, https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/calcul-des-rapports-abd-et-atd, consulté le 30 janvier 2023.
Prix recherché et conditions du marché
Le prix recherché correspond aussi à l’analyse des conditions générales du marché et à l’estimation de la valeur des immeubles offerts et vendus dans un passé récent qui s’appliquent à l’immeuble recherché. Un marché présentant des conditions favorables aux acheteurs, avec de bas taux d’intérêt et un large inventaire de propriétés à vendre, pourrait permettre de cibler un prix ou un écart un peu plus élevé. Des taux d’intérêt à la hausse et une rareté dans les immeubles à vendre forceront l’acheteur à la prudence en revoyant ses critères de recherche à la baisse puisque les prix sont soufflés vers le haut et que sa capacité de payer a des limites.
Le prix et les taxes
En remplissant le formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat, le courtier doit indiquer le prix recherché à la clause 5.1 en lettres et en chiffres. Le courtier peut aussi mentionner une fourchette de prix, ce qui traduit mieux la démarche entreprise.
L’acheteur doit savoir, lorsqu’il amorce sa démarche, que les autorités fiscales peuvent imposer des taxes lors de la vente d’un immeuble. Neuf, rénové à plus de 90 % ou en partie utilisé à des fins commerciales, l’immeuble peut être assujetti en tout ou en partie à la Taxe sur les produits et services (TPS) et à la Taxe de vente du Québec (TVQ). Ces taxes doivent être versées par l’acheteur au vendeur qui a la responsabilité de les percevoir.
Les montants qu’elles représentent doivent être pris en compte par l’acheteur lorsqu’il prépare son budget et qu’il fixe avec son courtier la valeur de l’immeuble recherché. Cela peut avoir pour effet de réduire le montant ou de réorienter la recherche vers des immeubles non taxables.
L’acheteur doit aussi savoir qu’il pourrait bénéficier de crédits de taxes dans le cas de l’achat d’un immeuble neuf, dans la mesure où de tels programmes sont en vigueur.
Le courtier doit aussi mentionner à l’acheteur qu’il aura des droits de mutation immobilière à payer à la municipalité. Là aussi, le montant peut être substantiel.
L’acheteur doit comprendre la différence entre les taxes dues à la suite de la vente et de l’achat de l’immeuble, de celles que le courtier perçoit pour ses services professionnels et dont il est question à la clause 6.2 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat.
Acte de vente et occupation
Comme pour le contrat de courtage vente, la date de signature de l’acte de vente et la date d’occupation sont des repères importants. Bien que les dates ou délais inscrits aux clauses 5.2 et 5.3 sont à titre indicatif, il faut qu’il y ait un minimum de planification quant au moment où l’acheteur envisage devenir officiellement propriétaire ou emménager dans sa nouvelle maison. Pour certains, ce ne sera pas un enjeu lors de la transaction. Ils pourront s’adapter. Pour d’autres, cela pourra être important, particulièrement s’ils doivent libérer leur domicile à une date précise ou ne pas avoir accès aux sommes nécessaires pour la mise de fonds avant une certaine date.
Si une date est inscrite, elle doit être précise et convenir à l’acheteur (ex. : le 10 juillet 2043). Si un délai est indiqué, il doit correspondre à un nombre de jours en relation avec un événement servant de point de départ au calcul, par exemple 40 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat ou 5 jours suivant la signature de l’acte de vente. Les expressions du type « à discuter » ou « à négocier » sont à éviter. Elles sont floues et pourraient même avoir des conséquences lors d’une éventuelle transaction, l’acheteur y voyant l’occasion de refuser une contre-proposition parce qu’elle n’est pas exactement conforme aux conditions d’achat prévues au contrat de courtage achat.
Conditions diverses liées au prix d’achat
L’acheteur pourrait souhaiter ajouter d’autres conditions étroitement liées au prix d’achat à celles prévues à cette section du formulaire.
Dans un contexte de hausse marquée et récente des taux d’intérêt, il pourrait, par exemple, souhaiter prendre en charge l’hypothèque existante d’un vendeur ayant souscrit une hypothèque à un taux plus bas et dont le terme ne viendrait à échéance que dans quelques années.
Pensons également à la recherche d’un solde du prix de vente pouvant être accordé par le vendeur, l’acheteur y voyant une façon d’acquérir un immeuble pour lequel il ne se qualifierait pas pour un financement complet.
Toutes ces autres conditions devraient être mentionnées à la clause 10.1.
Modifier le prix recherché
Il peut être nécessaire de revoir, à la hausse ou à la baisse, le prix d’achat en cours de recherche. Si les conditions de recherche ne sont plus les mêmes quant au prix, un changement peut être effectué. Pour ce faire, le courtier doit utiliser la clause M2.2 du formulaire Modifications.
