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Dans quelles situations le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV ou DVD) doit-il être utilisé et comment convaincre un vendeur réticent de le remplir?

Au moment de la signature d’un contrat de courtage avec une personne physique, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) doit être rempli avec le vendeur lorsqu’il s’agit :

• d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements;

• d’une part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.

Pour une transaction liée à une copropriété divise, tout courtier est désormais tenu d’utiliser le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise (DVD).

Lorsqu’un vendeur (personne physique) refuse de remplir et de signer le formulaire DV (ou DVD), ou s’il indique sur ce formulaire « Je refuse de remplir le formulaire » tout en le signant (ce qui équivaut au même résultat), le courtier ne peut tout simplement pas conclure ou exécuter son contrat de courtage avec celui-ci.

Autres situations

Liquidateur d’une succession
Le liquidateur d’une succession qui intervient à titre de représentant d’une propriété de moins de cinq logements qui appartenait à une personne physique est également soumis à cette règle. S’il n’a jamais habité l’immeuble, il doit remplir le formulaire au meilleur de sa connaissance. S’il n’est pas en mesure de répondre à certaines questions en raison du fait que les éléments visés n’ont pas été portés à sa connaissance, ces questions seront laissées en blanc et le courtier écrira des détails à la section D15 du formulaire.

Institutions financières ou autres personnes morales
Dans les cas de saisies immobilières (« reprises de finance ») vendues par des personnes morales ou des sociétés (des banques, par exemple), l’utilisation du formulaire DV (ou DVD) n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Si ce formulaire n’est pas utilisé, le vendeur devrait plutôt utiliser le formulaire recommandé Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (CCG) qui contient minimalement certaines déclarations sur l’immeuble (sur les baux, l’hypothèque, l’eau, les égouts, etc.). Toutefois, si le courtier utilise le CCV (ou le CCD), il devrait utiliser la DV (ou la DVD), puisque ces formulaires sont conçus pour être utilisés ensemble. À défaut, puisque ce formulaire ne contient pas les déclarations minimales obligatoires, le courtier devra les y reproduire, ainsi que dans la fiche et les formulaires Promesse d’achat. Cette répétition comporte cependant des risques d’erreurs et de la perte de temps.

Vente d’un terrain vacant
La première option consiste à utiliser le formulaire recommandé de l’OACIQ Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble, dont l’abréviation est « CCG » (« G » pour « Général »). À la clause 8.4 de ce formulaire, le courtier doit cocher la case appropriée pour indiquer si le vendeur a rempli le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ce qui est toujours recommandé), ou s’il a plutôt choisi de remplir minimalement les déclarations du vendeur prévues à même le formulaire de contrat de courtage. Dans ce cas, les déclarations 1 à 10 doivent être remplies au meilleur de la connaissance du vendeur.

La deuxième option consiste à utiliser le formulaire Contrat de courtage – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (exclusif ou non exclusif) même s’il n’est pas obligatoire dans le cas de la vente d’un terrain vacant, et ce, même s’il est à destination résidentielle. Il en est ainsi puisque le formulaire obligatoire ne vise que les immeubles mentionnés à l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier (LCI), à savoir une partie ou l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements. Un terrain vacant n’est pas visé par cet article, puisqu’il ne comprend pas de logement.

Ce formulaire n’est pas le mieux adapté pour la vente d’un terrain vacant, notamment parce qu’il prévoit le droit de dédit (art. 28 de la Loi sur le courtage immobilier) avant la signature des parties, lequel n’est pas obligatoire dans le cas de la vente d’un terrain vacant, et ce, même s’il est  à destination résidentielle. De plus, le courtier qui choisit d’utiliser le formulaire Contrat de courtage – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (exclusif ou non exclusif) devra minimalement y ajouter lui-même, à la clause 11.1, certaines déclarations du vendeur sur l’immeuble qui sont essentielles, comme celles déjà prévues à la clause 8.4 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (CCG). Sinon, c’est le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble qui devra être rempli (ce qui est toujours recommandé) et joint au formulaire Contrat de courtage – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (exclusif ou non exclusif) pour en faire partie intégrante.

Fiche descriptive

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise (DVD), le cas échéant, doit être joint à la fiche descriptive du service de diffusion d’information tel que Centris ou tout autre service similaire, dans la fiche courtier détaillée. Quant à la fiche client, conformément à la réglementation touchant l’information sur les immeubles, elle devra indiquer l’existence et la disponibilité de ce formulaire, en y précisant son numéro.

Les documents devant être fournis par le vendeur avec le formulaire DV (ou DVD) (par exemple, les factures, les baux), n’ont pas à être joints à la fiche, mais devront être communiqués à tout courtier ou acheteur qui les demande, ou pourront être obtenus par l’utilisation de la clause 9.1 de la Promesse d’achat, « Examen de documents par l’acheteur ».

Tout formulaire Modifications (MO) modifiant un formulaire DV (ou DVD) devra lui aussi être joint à la fiche, avec le formulaire DV ou DVD.
 

Comment convaincre le vendeur de remplir le formulaire?

Il est préférable d’expliquer le formulaire DV (ou DVD) au client et de le remplir avec lui avant de signer le contrat de courtage, puisque les informations que le courtier récolte lui fournissent un portrait plus exact de la maison avant la mise en marché. Il pourra alors mieux conseiller son client, amorcer son travail de vérification et mieux évaluer l’immeuble.

Avantages d’un formulaire DV (ou DVD) rempli :

• Le courtier peut mieux conseiller son client sur la valeur de l’immeuble et sur la stratégie de mise en marché (mise en valeur);
• Les informations déclarées auront pour effet de protéger les intérêts du vendeur en minimisant les risques de poursuites contre lui, et en permettant aux acheteurs de négocier avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité;
• Le formulaire DV (ou DVD) aide les courtiers à faire leur travail (et les protège), car ils ont l’obligation de vérification et de divulgation des renseignements qu’ils fournissent au public concernant l’immeuble. Ces informations guideront le courtier dans son devoir de vérification, d’information et de conseil, ce pourquoi le vendeur a retenu ses services;
• Le vendeur devra éventuellement déclarer ce qu’il connaît sur l’immeuble, car l’inspecteur en bâtiments et l’acheteur vont l’exiger. Mieux vaut faire ces déclarations au préalable que de surprendre l’acheteur ayant fait une Promesse d’achat, et risquer qu’il se désiste ou négocie son prix à la baisse;
• Cette déclaration mettra un acheteur en confiance et l’incitera à s’engager dans la transaction sans craindre que le vendeur lui cache des défauts qu’il connaît.

Le courtier doit rassurer le vendeur en lui expliquant qu’il ne déclare que ce qu’il sait (au meilleur de sa connaissance). Il ne peut mal répondre au questionnaire s’il y répond avec transparence, selon ce qu’il connaît.