La clause des 180 jours
Questions et réponses

Mme Lalumière, courtière immobilière depuis trois ans, fait des recherches en vue de préparer une analyse comparative de marché pour une propriété. Elle découvre que l’une de ses anciennes inscriptions a été vendue directement par le propriétaire. En consultant le registre foncier, elle constate que l’acheteur est celui qui avait visité la propriété avec elle pendant la durée de son contrat de courtage exclusif.

En faisant ses recherches dans le répertoire des articles sur synbad.com, elle trouve cet article, intitulé La clause résolutoire ou clause de 180 jours. On y mentionne que, selon la clause 7.1 (3) du contrat de courtage exclusif vente résidentiel (CCVE), l’agence ou le courtier à son compte a droit à une rétribution si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou la résiliation du contrat avec une personne intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat si, dans cette période, le client n’a pas conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’immeuble. Elle poursuit ses recherches sur synbad.com et trouve aussi cet article, intitulé Le droit à la rétribution du courtier immobilier après la date de fin ou la résiliation du contrat de courtage exclusif.

Mme Lalumière réalise toute la portée d’une telle clause, qui vise à éviter que le courtier ayant travaillé pour intéresser une personne à acquérir une propriété soit privé de sa rétribution parce que la vente aurait lieu après le terme du contrat.

Forte de ses lectures, Mme Lalumière décide de mettre son dirigeant d’agence au courant de la situation. Ce dernier, en dirigeant compétent et méticuleux, assure à Mme Lalumière qu’il va entreprendre les démarches nécessaires pour la rétribution due à l’agence. Il lui remet ensuite un extrait des questions adressées à Info OACIQ par des courtiers de son agence relativement à la clause de 180 jours. Les voici :

I. Questions de courtiers représentant le vendeur

Mme Rose Latulipe, courtière
Mon contrat de courtage exclusif vente résidentiel (CCVE) a pris fin depuis un mois. Un acheteur non représenté, qui avait visité la propriété alors que mon contrat était en vigueur, revient et désire faire une promesse d’achat. Dois-je signer un nouveau CCVE?

Réponse de l’agent d’information
Non. Étant donné que la visite a eu lieu durant votre contrat, la clause 7.1 (3) du formulaire protège votre droit à la rétribution en cas de vente à cet acheteur. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau CCVE avec le vendeur. Vous pourriez remplir la promesse d’achat pour cet acheteur tout en lui donnant un traitement équitable.

M. Salim Malouf, courtier
Mon CCVE est terminé et mon client vendeur a vendu dans les 180 jours à un acheteur à qui j’ai fait visiter la propriété durant mon contrat exclusif. Mon vendeur n’avait pas signé de nouveau contrat de courtage exclusif avec une autre agence. Ai-je droit à ma rétribution même s’il n’y a pas eu de promesse d’achat par mon entremise?

Réponse de l’agent d’information
Oui. À partir du moment où une vente a eu lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du contrat exclusif, avec une personne intéressée à l’immeuble, vous pourriez discuter avec votre dirigeant d’agence pour savoir s’il désire faire les démarches pour réclamer la rétribution, et ce, même s’il n’y a pas eu de promesse d’achat par votre entremise. Généralement, en courtage immobilier résidentiel, la « personne intéressée » à l’immeuble est celle qui l’a visité (voir cet article).

Mme Hélène Dutitanic, courtière
J’avais un contrat de courtage exclusif vente pour un immeuble commercial. J’ai utilisé le formulaire recommandé CCG. Mon client l’a vendu directement à un acheteur à qui j’avais fait visiter l’immeuble durant mon contrat. Le vendeur n’avait pas signé de nouveau contrat de courtage exclusif avec une autre agence. Ai-je droit à la rétribution, compte tenu que la vente a eu lieu dans les 200 jours suivant la date de fin du CCG?

Réponse de l’agent d’information
Oui, étant donné que la vente a eu lieu dans les 365 jours de la date de fin du contrat de courtage, et que le vendeur n’a pas conclu de bonne foi un contrat stipulé exclusif avec une autre agence ou courtier.

Mme Célestine Dorian, courtière
J’avais conclu un CCG pour vendre un terrain vacant à destination résidentielle. Mon contrat a pris fin et, en faisant des recherches, j’ai découvert que le vendeur a directement vendu à un des acheteurs à qui j’avais fait visiter. Ma rétribution est-elle protégée pendant 180 ou 365 jours?

Réponse de l’agent d’information
Votre rétribution est protégée pendant 365 jours, puisqu’il s’agit d’un cas où il est possible d’utiliser le CCG. Il en est ainsi, car il s’agit de la vente d’un terrain vacant qui, nécessairement, ne comprend pas de logement. En effet, en vertu de l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier, c’est uniquement lorsque le contrat de courtage exclusif vise la vente d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements qu’on exige que la vente survienne dans les 180 jours suivant la date de fin du contrat de courtage pour avoir droit à la rétribution. Ceci étant, si c’est le CCVE qui avait été utilisé, même s’il n’était pas obligatoire de l’utiliser, le délai aurait été celui prévu contractuellement, soit 180 jours (voir cet article).

II. Questions de courtiers représentant l’acheteur

Mme Dolores Gauty, courtière
J’avais visité avec mon acheteur une propriété inscrite par un autre courtier. Depuis, le CCVE a pris fin. L’acheteur que je représente est maintenant intéressé à faire une PA. Puis-je transiger directement avec le vendeur et signer un CCV exclusif pour cet acheteur?

Réponse de l’agent d’information
Non. Comme vous représentez l’acheteur, vous ne pourrez pas signer de CCV avec le vendeur. La double représentation dans le secteur résidentiel est interdite depuis le 10 juin 2022. Si vous vous trouvez dans le délai de 180 jours suivant la date de fin du CCV exclusif, les conditions de partage de rétribution établies au CCV vont s’appliquer. Vous devez sans tarder communiquer avec le courtier du vendeur pour l’informer de la situation. Dans ces circonstances, vous ne devez pas communiquer directement avec le vendeur.

M. Laurent Davant, courtier
J’avais un CCA avec mon acheteur, dont la clause 3.1 visait la recherche d’une propriété située sur la Rive-Sud, dans la région de Montréal. Nous avons visité une propriété vendue par le propriétaire (AVPP) dans ce secteur. Mon acheteur a acheté ladite propriété directement du vendeur après la date de fin de mon contrat exclusif. Quoi faire?

Réponse de l’agent d’information
À l’instar du CCV exclusif, le CCA exclusif prévoit une clause de 180 jours (clause 6.1 [2]) : donc, si un achat portant sur un immeuble visé à la clause 3.1 survient dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du contrat alors que l’acheteur aurait été intéressé à l’immeuble pendant la durée du contrat, votre rétribution est protégée. Toutefois, l’acheteur ne doit pas avoir signé de bonne foi un nouveau CCA avec une autre agence. Si ce n’est pas le cas (s’il n’a pas signé un nouveau CCA avec une autre agence), parlez-en à votre dirigeant d’agence afin qu’il entreprenne les démarches nécessaires pour réclamer la rétribution.