Vente ou achat d’une construction neuve : les règles à suivre

Lorsque vous êtes contacté par un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier afin d’effectuer la mise en marché de ses constructions neuves, ou que votre client acheteur s’intéresse à ce genre de propriété, vous êtes tenu à vos devoirs et obligations prévus à la Loi sur le courtage immobilier et au Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Toutefois, dans le cas d’une transaction immobilière impliquant une construction neuve, l’OACIQ constate régulièrement des situations problématiques qui auraient pu être évitées en prenant certaines précautions supplémentaires.

Afin de vous permettre de bien exercer votre rôle de représentant du vendeur ou de l’acheteur, voici quelques éléments à l’égard desquels vous devez être vigilant.

Vous êtes le courtier du vendeur

Lorsque vous représentez un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier :

Assurez vous qu’il détient, selon le type de propriété visée par la transaction, la bonne sous-catégorie de licence d'entrepreneur de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) en consultant le Registre des détenteurs de licence RBQ, soit :
1. Sous-catégorie 1.1.1 : Bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe I (maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, détenue ou non en copropriété divise, et bâtiment multifamilial de duplex à quintuplex non détenu en copropriété divise); ou
2. Sous-catégorie 1.1.2 : Bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe II (bâtiment multifamilial détenu en copropriété divise comprenant au plus quatre parties privatives superposées).
Assurez-vous qu’il est accrédité auprès de l’administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (le « Plan de garantie ») autorisé par la RBQ, soit la Garantie de construction résidentielle (GCR) en consultant le Répertoire des entreprises accréditées ou en exigeant une copie du certificat d’accréditation émis par GCR lors de l’accréditation initiale ou de son renouvellement.
Vérifiez qu’il ait procédé à l’enregistrement de la propriété au Plan de garantie à la première de ces trois éventualités :
1. à la signature du contrat d’entreprise avec l’entrepreneur en construction ou du contrat préliminaire de vente avec le promoteur immobilier;
2. à la délivrance du permis de construction; ou
3. au début des travaux de construction du bâtiment visé.
Si vos services sont requis par un entrepreneur en construction pour une transaction visant la vente d’un bâtiment neuf, mais que cet entrepreneur n’est pas propriétaire du terrain (ex. : lorsqu’il est seulement bénéficiaire d’un droit de propriété du terrain conditionnel à la réalisation de son projet de construction), prévoyez dans le Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble (CCG) qui pourrait être signé avec cet entrepreneur, que la vente du bâtiment neuf est conditionnelle à l'acquisition du terrain et informez-en le courtier de l’acheteur, le cas échéant.
Si vos services sont requis par un promoteur immobilier pour une transaction visant la vente d’un terrain en vue de la construction d’un bâtiment neuf par un entrepreneur en construction, prévoyez, dans le CCG qui pourrait être signé avec ce promoteur, que la vente du terrain est conditionnelle à la construction du bâtiment neuf par l’entrepreneur en construction et informez-en le courtier de l’acheteur, le cas échéant.

Dans les cas mentionnés aux points 4 et 5, il est recommandé au courtier de se fier à l’article Clauses types quant aux conseils de rédaction de clauses à prévoir au contrat.

Assurez-vous que la transaction envisagée est admissible au remboursement de la TPS et de la TVQ et déduisez le montant de ce remboursement du prix total de vente indiqué au contrat préliminaire visant l’achat du terrain et du bâtiment neuf lors d’une même transaction immobilière. De même, remplissez le Formulaire de remboursement de taxes accordé par le constructeur pour une nouvelle habitation édité par Revenu Québec.
Veillez à obtenir une copie du contrat de garantie comportant la mention « Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec », afin de pouvoir en remettre une copie à l’acheteur dès la signature du contrat préliminaire de vente (terrain appartenant à l’entrepreneur en construction ou au promoteur) ou du contrat d’entreprise de construction (terrain appartenant au bénéficiaire).
Procurez-vous une copie du plan et du devis afin de pouvoir les présenter à l’acheteur et de les joindre au contrat préliminaire de vente.
Mettez la main sur une copie du plan de lotissement pour être en mesure d’identifier le bon lot.
Informez-vous si le terrain est constitué de terre de remplissage et, dans l’affirmative, faites-en mention à votre client vendeur et à l’acheteur.
Assurez-vous qu’aucun ouvrier, entrepreneur, sous-traitant, fournisseur de matériaux, ingénieur ou architecte impayé pour sa participation à la construction en cours de l’immeuble n’a publié un avis d’hypothèque légale ou inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au Registre foncier du Québec. Dans l’affirmative, discutez-en avec votre client vendeur et faites un suivi, notamment en consultant de manière continue le Registre foncier ou les alertes de Centris.
Limitez les risques que votre client vendeur soit confronté à une éventuelle publication d’avis d’hypothèque légale en tentant d’obtenir la liste complète de ses ouvriers, sous-traitants et fournisseurs de matériaux qui participent ou ont participé à la construction de la propriété. Tentez d’obtenir une quittance de ces créances, à défaut de quoi vous devriez informer votre client des risques associés.

Vous êtes le courtier de l’acheteur

A) Avant de signer un contrat préliminaire de vente

Lorsque vous représentez un acheteur, avant de procéder à la signature d’un contrat préliminaire de vente, assurez vous :

que l’entrepreneur en construction ou le promoteur immobilier vendeur détient, selon le type de propriété visée par la transaction, la sous-catégorie de licence 1.1.1 ou 1.1.2. de la RBQ en consultant le Registre des détenteurs de licence RBQ;
qu’il est accrédité auprès de GCR en consultant le Répertoire des entreprises accréditées, ou en exigeant une copie du certificat d’accréditation émis par GCR;
d’obtenir une copie du contrat de garantie comportant la mention « Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec » dès la signature du contrat préliminaire de vente (terrain appartenant à l’entrepreneur en construction ou au promoteur immobilier);
de recommander à votre client de consulter les guides publiés par GCR à l’attention des acheteurs de copropriétés neuves ou de maisons neuves et, au besoin, invitez-le à contacter GCR;
de réviser le plan et le devis avec votre client acheteur;
de vérifier le plan de lotissement afin d’être en mesure d’identifier le bon lot au contrat préliminaire de vente;
de vous informer si le terrain est constitué de terre de remplissage et, dans l’affirmative, faites-en mention à votre client acheteur;
qu’aucun ouvrier, entrepreneur, sous-traitant, fournisseur de matériaux, ingénieur ou architecte impayé pour sa participation à la construction en cours de l’immeuble n’a publié un avis d’hypothèque légale ou inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au Registre foncier du Québec, puisque ce type de créance n’est pas couvert par le Plan de garantie. Dans l’affirmative, il y a lieu d’en discuter avec le courtier de l’entrepreneur en construction ou du promoteur immobilier vendeur et de faire un suivi, notamment en consultant de manière continue le Registre foncier ou les alertes de Centris;
de limiter les risques que votre client acheteur soit éventuellement confronté à des hypothèques légales, notamment :
1. en tentant d’obtenir la liste de tous les ouvriers, entrepreneurs, sous-traitants, fournisseurs de matériaux, ingénieurs ou architectes ayant participé à la construction de l’immeuble et des sommes que l’entrepreneur leur doit encore pour terminer les travaux, et ce, avant de verser les acomptes exigés. Cette liste permet également de les contacter directement pour connaître l’état de la situation, et ainsi conseiller adéquatement l’acheteur sur les mesures à prendre pour le protéger,
2. en exigeant du notaire qu’il retienne une somme suffisante sur le prix de vente pour acquitter les créances des personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale sur l’immeuble, et ce, tant que le vendeur n’a pas fourni une quittance de ces créances,
3. en l’informant qu’il est aussi possible pour un acheteur de souscrire à une assurance-titres dans des situations particulières.

B) Lors de la rédaction du contrat préliminaire de vente

Au moment d’accompagner votre client acheteur dans la rédaction du contrat préliminaire de vente, assurez vous :

qu’en plus des informations usuelles prévues aux différents formulaires de contrat préliminaire édités par GCR, sont indiqués les éléments particuliers, tels que la condition d’obtention d’un prêt et la condition de vente de la propriété de l’acheteur;
que le devis est joint et paraphé par les parties;
que tout autre ajout ou exigence est mentionné sur une annexe;
que le plan de lotissement est aussi annexé;
que le remboursement de la TPS et de la TVQ s’applique à votre client acheteur à titre de particulier qui achète la propriété, pour qu’elle lui serve de résidence habituelle ou de résidence habituelle pour l’un de ses proches;
que le montant du remboursement de la TPS et de la TVQ est déduit du prix total de vente indiqué au contrat préliminaire visant l’achat du terrain et du bâtiment neuf;
que le formulaire Remboursement de taxes accordé par le constructeur pour une nouvelle habitation, édité par Revenu Québec, est dûment rempli;
que l’acheteur est informé du fait qu’il pourrait devoir rembourser à l’entrepreneur en construction ou au promoteur immobilier vendeur le montant déduit du prix total de vente, incluant les intérêts et pénalités applicables, dans l’éventualité où les autorités compétentes refuseraient d’accorder à l’acheteur le remboursement demandé;
de recommander à votre client de ne pas payer les acomptes exigés par l’entrepreneur en construction ou le promoteur immobilier au-delà de 50 000 $, soit le montant maximal qui est protégé par le Plan de garantie;
d’informer l’acheteur que, selon l’article 43 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, un acompte doit être déposé dans le compte en fidéicommis de l’agence du courtier et que, s’il refuse, il perd la protection offerte par la Loi sur le courtage immobilier. Si l’acheteur désire remettre un acompte à l’entrepreneur en construction ou au promoteur immobilier, assurez-vous qu’il a bien été informé par écrit de la protection qu’il perd et qu’il l’a autorisée par sa signature; et
de l’enregistrement de la propriété au Plan de garantie.

C) Au moment de la livraison de l’immeuble

Lors de la livraison de l’immeuble :

Recommandez à l’acheteur de procéder de façon rigoureuse à l’inspection préréception en étant accompagné d’un professionnel ou d’un inspecteur en bâtiment et de noter les informations pertinentes sur le Formulaire d’inspection préréception – Bâtiment non détenu en copropriété ou bâtiment détenu en copropriété divise » édité par GCR, portant la mention « Approuvé par la Régie du bâtiment du Québec », et qui peut être obtenu auprès de l’entrepreneur en construction ou du promoteur immobilier.
Une fois cette inspection réalisée, votre client acheteur a trois jours pour remplir ce formulaire et ajouter des éléments à la liste de travaux à corriger ou à parachever (à la condition qu’il n’ait pas encore emménagé dans la nouvelle propriété). Conservez cette liste remplie et dûment signée par l’acheteur, et assurez-vous d’en transmettre une copie à l’entrepreneur en construction ou au promoteur immobilier, ainsi qu’à GCR.
Informez l’acheteur de la procédure et des délais de réclamation prévus au contrat de garantie, en cas de manquement de l’entrepreneur en construction ou du promoteur immobilier à ses obligations contractuelles, ainsi que de la possibilité d’effectuer une retenue sur les montants dus sur le prix de vente.