Loi sur le courtage immobilier

R : Il ne doit y avoir qu'un seul dirigeant par agence.

R : La perception de frais d'ouverture de dossier est permise. Il ne faut toutefois pas que les frais perçus constituent un moyen détourné de percevoir une rétribution d'avance et d'en bénéficier avant même que les services n'aient été rendus. Ainsi, il faut que les frais d'ouverture de dossier visent effectivement à couvrir les frais administratifs liés à cette ouverture de dossier et non pas qu’ils constituent la rétribution du titulaire de permis pour les services qui seront rendus ultérieurement.

D’ailleurs, l’OACIQ a conçu le formulaire Annexe DR – DÉBOURSÉS ET RÉTRIBUTION, lequel permet aux titulaires de permis de prévoir d’autres modes de rétribution que celui prévu aux différents formulaires de contrat de courtage et, le cas échéant, de se faire payer des déboursés spécifiques par le vendeur, le locateur ou l’acheteur.

Ce formulaire doit être utilisé, s’il y a lieu, pour compléter la section « RÉTRIBUTION (PLUS TAXES) » d’un contrat de courtage visant l’achat, la vente, l’échange ou la location d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. 

R : OUI, la perception d’avance de rétribution est permise. Toutefois, toute somme perçue à titre d’avance de rétribution doit être déposée dans le compte en fidéicommis du titulaire de permis et ne pourra être retirée que lorsque les services décrits auront été rendus et facturés au client.

Cependant, en matière résidentielle, la perception d’avance de rétribution doit être indiquée au formulaire Annexe DR – DÉBOURSÉS ET RÉTRIBUTION, dont l’utilisation est obligatoire pour compléter la section « RÉTRIBUTION (PLUS TAXES) » d’un contrat de courtage visant l’achat, la vente, l’échange ou la location d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements.

Vous pourrez toucher une rétribution, mais n'oubliez pas que la transparence la plus complète est de mise. La règle d'or est sans contredit d'éviter de se placer dans une situation de conflit d'intérêts. (art. 2 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité).

Concrètement, le fait pour un courtier de représenter son conjoint lors de la vente peut semer des doutes dans le traitement équitable que pourrait offrir ce courtier à l'acheteur. Il est primordial de s'assurer que l'avis de divulgation visant à informer l'acheteur de ce lien de parenté lui est donné à la première occasion.

Ainsi, en utilisant le modèle d'avis de divulgation de l'OACIQ, vous respectez votre obligation d'informer l'acheteur que vous ne pouvez pas le représenter et qu'il a la possibilité de se faire représenter par le courtier de son choix.

Rappelons que lorsque le courtier ou son conjoint acquiert un intérêt dans un immeuble ou une entreprise, il est spécifiquement interdit de réclamer une rétribution (art. 23 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). Consultez cet article pour plus de détails.

R. Oui. Selon l’article 46 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier de l’acheteur doit proposer à son client des immeubles correspondant à ses besoins ou critères. . Il doit l’informer des motifs menant à la sélection d’un immeuble.

Par ailleurs, en vertu du Contrat de courtage – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété (clause 6.2), le courtier doit, avant que son client ne dépose une offre d’achat sur un immeuble, informer celui-ci que le montant de la rétribution offert par une autre agence ou un autre courtier peut varier d’une agence (d’un courtier) à l’autre et d’une propriété à l’autre. Il peut être inférieur à la rétribution convenue au contrat de courtage, mais il peut aussi dépasser le taux de rétribution convenue au contrat de courtage.

Le faible taux offert en partage au courtier de l’acheteur ne peut pas constituer un critère de sélection des immeubles. Les immeubles doivent être présentés en fonction des besoins, intérêts et critères du client et non en fonction des intérêts du courtier. Consultez cet article pour plus de détails.

R : Oui, dans la mesure où l’acheteur a été informé des conséquences et a autorisé le titulaire de permis par écrit pour ce faire. Par ailleurs, il est obligatoire de recommander un acompte et tout acompte reçu par le titulaire de permis doit être déposé dans le compte en fidéicommis d'un titulaire de permis (art. 43 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). Si l’acheteur refuse que l’acompte soit déposé dans le compte en fidéicommis du titulaire de permis, il doit comprendre qu’il perd la protection que la Loi sur le courtage immobilier lui procure à cet effet.

La clause d’acompte prévue aux divers formulaires de promesse d’achat doit être modifiée pour faire état de cette situation, le cas échéant.

R : Exceptionnellement, si le courtier reçoit une promesse d’achat avant que la propriété ne soit inscrite au service de diffusion d’information, il doit en aviser son client vendeur et lui présenter cette promesse d’achat.

Dans ce cas, le devoir de conseil du courtier prendra toute son importance puisque le vendeur doit décider en toute connaissance de cause et comprendre que sa propriété n’a pas fait l’objet d’une visibilité maximale par le système de diffusion d’information.

Si le vendeur souhaite tout de même accepter la promesse d’achat avant l’inscription de la propriété, le courtier devrait obtenir un écrit du vendeur à cet effet.

R : Consultez cet article pour en savoir plus.

R : Consultez cet article pour plus de détails.

R : C’est à l'agence que revient d’abord l’obligation de donner l'avis au vendeur sous contrat de courtage. Toutefois, le courtier peut le donner, mais cela ne doit pas être fait à l’insu de l’agence. La bonne foi doit guider le comportement du courtier, qui doit au préalable en discuter et s’entendre avec son dirigeant d’agence.

Dans le cas où le courtier agit à l’insu de son dirigeant d’agence, les avis demeurent valides du point de vue du public. En effet, le choix du client doit toujours être respecté, et ce, peu importe la façon dont l’avis est fait (que ce soit ou non sur du papier à en-tête de l’agence). 

Le dirigeant d’agence pourrait prévoir, en amont, des règles à respecter pour ce qui est de la transmission des avis de changement d’agence dans le cadre de ses règles de régie interne ou de ses contrats de travail. En l’absence d’une telle disposition, cela ne signifie toutefois pas que l’agence est sans recours contre un courtier qui aurait agi à son insu. L’OACIQ ne peut se prononcer sur cette question, car elle relève de la régie interne de l’agence.

Vous pouvez obtenir davantage d’information en cliquant sur les liens suivants :

• Avis types
• À qui appartiennent les contrats de courtage au sein d'une agence? 

R : Oui. Toutefois, l'opération sera considérée comme faisant partie du champ de pratique résidentiel si l'immeuble, même s'il se trouve dans un milieu zoné agricole, est utilisé à des fins principalement résidentielles, l'aspect agricole étant alors secondaire (ex. : la fermette qui sert essentiellement de résidence à ses occupants et non d'exploitation agricole).

R : La seule limitation du partage de rétribution dans le cadre d'une transaction commerciale, notamment celle portant sur une entreprise, est de ne pas partager avec une personne qui exercerait ou tenterait d'exercer illégalement des activités de courtage immobilier.

Le fait d'envoyer un client à un courtier dans le cadre de l'achat ou de la vente d'une entreprise qui ne comprend pas d'immeuble, ou dont la valeur marchande de l'entreprise n'est pas constituée principalement de biens immobiliers, ne constitue pas un acte de courtage au sens de la Loi sur le courtage immobilier. En effet, la Loi exclut de son application ce type de vente d'entreprise. Le partage de rétribution est donc permis avec la personne qui aura envoyé le client dans ce contexte bien précis.

R : Cette mention devrait apparaître uniquement sur la fiche descriptive et non sur le contrat de courtage compte tenu de la réglementation qui prévoit cette mention uniquement sur la fiche et du fait que c’est l’acheteur qui doit bénéficier d’une telle information.

D’ailleurs cette mention est automatiquement inscrite sur les fiches descriptives par le service de diffusion d’information des diverses chambres immobilières. Pour tout autre type de fiche descriptive, vous devez ajouter manuellement cette mention.  

Vous pouvez obtenir davantage d’information en cliquant sur le lien suivant :

• Le vendeur demeure libre de refuser une promesse d’achat conforme aux conditions prévues au contrat de courtage (article 122377)

R : Non, puisqu’à moins d’une situation particulière, le lien indirect est ténu.

Vous pouvez obtenir davantage d’information en cliquant sur le lien suivant :

• L’obligation de divulgation de l’agence et du courtier (article 122703)

R : Non. Le contrat de courtage est confidentiel. L’OACIQ est cependant pourvu de mécanismes qui lui permettront de s’assurer que le taux offert est respecté (le Service d’inspection, par exemple, pourra être en mesure de constater un problème à ce niveau et l’adresser au syndic).

R : Oui, il est permis à un titulaire de permis dont le droit d’exercice est restreint à un champ d’activités (ex. : résidentiel ou commercial) de diriger un client vers un titulaire dont le permis n’est pas restreint (plein exercice) ou dont le permis est restreint à un autre champ d’activités. Le courtier vers lequel le client aura été dirigé pourra alors partager sa rétribution avec le titulaire qui lui a envoyé le client.

Dans ce cas, le courtier vers lequel le client aura été dirigé devra divulguer ce fait par écrit à la partie qu'il représente et conserver un exemplaire de l'avis donné à cet effet.

R : Non, le fait d’être en co-inscription ne peut permettre à un titulaire d’agir hors du champ d’exercice visé par la restriction qui affecte son permis. Que ce soit en co-inscription ou non, le contrat de courtage ne peut prévoir que le titulaire agisse comme intermédiaire pour une opération de courtage qui ne relève pas de son champ de restriction.

Pour les immeubles de moins de 5 logements à vocation mixte, c’est la superficie utilisée à vocation commerciale par rapport à celle utilisée en résidentiel qui viendra déterminer dans quel champ de pratique le courtier doit exercer pour être autorisé à agir comme intermédiaire à cette transaction. Par exemple, pour un immeuble dont la superficie serait à plus de 50 % utilisée en résidentiel, c’est un courtier restreint au courtage résidentiel (ou de plein exercice) qui devra agir comme intermédiaire. Il serait cependant une bonne pratique de s’adjoindre à quelqu’un détenant l’expertise requise, le cas échéant.

D’ailleurs, selon l’article 73 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier doit « tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose ». 

R : NON. Un titulaire de permis  doit vérifier le droit d’exercice d’une personne qui se présente comme courtier uniquement s’il a des doutes sur ce droit d’exercice. Cette vérification peut être faite en demandant à la personne de lui présenter son permis, ce qu’elle est tenue de faire, ou en consultant le registre des titulaires de permis de l’OACIQ sur le site Internet oaciq.com.

R : Le courtier du vendeur doit présenter à son client toute promesse d’achat qui lui a été faite, même si la personne qui l’a présentée au nom de l’acheteur n’est pas autorisée à le faire. Toutefois, il ne pourra pas continuer de transiger avec cette personne, mais il pourra poursuivre la transaction en agissant comme le courtier du vendeur et en offrant un traitement équitable à l’acheteur (à moins que l’acheteur ne se fasse représenter par un autre courtier).

Le courtier du vendeur devra alors informer le vendeur et l’acheteur de la situation, soit la réception d’une promesse d’achat par une personne non autorisée et le fait qu’il représente le vendeur et offre un traitement équitable à l’acheteur. Il serait par ailleurs souhaitable que le courtier du vendeur en informe l’OACIQ afin que ne soit pas tolérée une situation d’exercice illégal.

R : OUI, il faudra modifier le contrat de courtage à l’aide du formulaire obligatoire Modifications (formulaire MO) La signature du vendeur au formulaire MO sera alors requise, car il s’agit d’une modification au contrat de courtage.

Toutefois, dans les matières autres que résidentielles, lorsque le formulaire de contrat de courtage ne contient pas de clause de partage de rétribution et que le partage de rétribution a plutôt été divulgué par un avis du titulaire de permis (ex. : par un simple avis écrit remis au vendeur), un changement quant au partage offert n’a pas à être indiqué au contrat de courtage et la signature du vendeur n’est donc pas requise.

Néanmoins, conformément à l’article 40 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le titulaire de permis doit informer son client par écrit des modifications au partage de rétribution ainsi que des conséquences engendrées par ces nouvelles conditions proposées. Il est par ailleurs recommandé que le titulaire de permis obtienne de son client un accusé de réception de cet avis.  

R : Pour les fins d’application de la Loi sur le courtage immobilier, seuls le « rapport détaillé – courtier » et le « rapport détaillé – client » constituent une fiche au sens de la Loi et doivent donc contenir les mentions prévues à la réglementation. Les autres rapports sont considérés comme des outils promotionnels.

R : Non. Les coordonnées du vendeur doivent apparaître sur le « rapport détaillé – courtier » seulement. En effet, ce document est utilisé pour remplir une promesse d’achat et doit donc contenir toutes les informations nécessaires pour le faire adéquatement. Comme les autres rapports ne sont pas utilisés à cette fin, les coordonnées du vendeur n’ont pas à y figurer.

R : En vertu de l’article 20 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RCE), le courtier ne peut pas représenter le locataire qui s’intéresse à l’immeuble ou à l’entreprise dans lequel il détient un intérêt. Sauf lors de la conclusion ou du renouvellement du bail d’un immeuble à usage d’habitation, il doit aviser le locataire, sans délai et par écrit, qu’il ne le représente pas et que celui-ci a la possibilité de se faire représenter par le titulaire de permis de son choix.  Un tel avis devra être conservé aux dossiers.

Le courtier qui loue un immeuble ou une entreprise dans lequel il détient un intérêt direct ou indirect n’a pas à remplir un Avis de divulgation – Achat-Vente-Échange en vertu de l’article 18 du RCE.

S’il n’y a pas d’intermédiaire au contrat de courtage et que le courtier agit pour lui-même (ce qui n’est pas recommandé en raison des conflits d’intérêts potentiels), il ne pourra réclamer de rétribution.

Pour pouvoir exercer les activités de courtage immobilier au Québec incluant le courtage locatif, un courtier ou une agence provenant d’une autre juridiction doit obtenir un permis ou une autorisation spéciale de l’OACIQ. Vous pouvez obtenir davantage d’informations en consultant l’article Courtiers en provenance de l’extérieur de la province : comment avoir le droit de pratiquer au Québec.

Bien que le courtage locatif ne soit plus un acte réservé aux titulaires de permis de l’OACIQ, une loi de 2021 (Loi visant diverses dispositions législatives principalement dans le secteur financier, LQ 2021, c. 34) a précisé qu’un détenteur de permis de courtage immobilier d’une autre juridiction ne peut pas exercer les activités de courtage locatif (résidentiel ou commercial) sans le permis ou l’autorisation spéciale de l’OACIQ. Le non-respect de cette exigence pourrait entrainer des poursuites pénales pour l’exercice illégal du courtage immobilier au Québec.