Étapes d’une conversion

Municipalité

Même s’il est possible de le faire après l’achat, il est de bon conseil que l’acheteur s’assure à l’avance que la règlementation municipale lui permet de procéder à la conversion de l’immeuble.

L’acheteur aidé de son courtier devra vérifier si la municipalité exige l’obtention d’un certificat de conformité ou non. Son courtier devrait lui conseiller de rendre la promesse d’achat conditionnelle à cette vérification et à l’obtention du certificat si un règlement municipal l’exige. Certaines municipalités exigent que le projet corresponde au règlement municipal restreignant la conversion et qu’il soit autorisé officiellement. Il faut donc avertir l’acheteur qu’il n’est pas assuré que la municipalité autorisera le projet et qu’il y aura des délais. Il faut se renseigner auprès de la municipalité pour connaître les délais d’autorisation avant d’en faire une condition à la promesse d’achat.

Baux

Avant de procéder à l’achat, l’acheteur et son courtier devraient toujours examiner les conditions des baux pour déterminer si elles sont convenables. Ces informations étant particulièrement sensibles, il est recommandé d’utiliser l’Annexe LD pour protéger les renseignements personnels inscrits aux baux.

Avis d’intention

Lorsque l’immeuble sera propriété de l’acheteur, celui-ci devra transmettre à chaque locataire le formulaire Avis d’intention de convertir un immeuble locatif en copropriété divise, conforme au modèle prévu par la Loi. Il devra donner copie de cet avis au Tribunal administratif du logement. Le formulaire est disponible sur le site Internet du Tribunal administratif du logement. Le droit au maintien des locataires dans leur logement est renforcé à cette étape, car la reprise du logement n’est plus possible après l’envoi de l’avis d’intention, sauf en de rares exceptions.

Île de Montréal

Sur l’île de Montréal, l’étape de la demande à la municipalité n’est possible que si la copie de l’Avis d’intention de convertir a été reçue par le Tribunal administratif du logement.

Le propriétaire doit, par la suite, obtenir une dérogation à l’interdiction de conversion. Cette dérogation est accordée par résolution du conseil d’arrondissement ou de ville. Il faut avertir l’acheteur que les délais pour l’obtention d’une autorisation sont assez longs, les conseils ne tenant, en général, qu’une séance ordinaire par mois. De plus, il n’est pas assuré que la municipalité autorisera le projet. Si le client juge ces contraintes acceptables, son courtier devrait lui conseiller de rendre la promesse d’achat conditionnelle à l’obtention de la dérogation.

Demande d’autorisation

Ensuite, le propriétaire devra déposer une demande d’autorisation de convertir au Tribunal administratif du logement dans les six mois de l’avis d’intention ou du certificat municipal, selon la date la plus tardive. La demande doit être déposée au Tribunal administratif du logement, accompagnée des frais prévus par règlement, qui varient selon le nombre de logements. La demande devra être signifiée aux frais du demandeur, à chaque locataire et à chaque colocataire, individuellement s’il y a lieu.

Audience

À la suite de la demande, une audience devant le Tribunal administratif du logement aura lieu. Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances entourant la conversion au moyen de témoignages et de pièces matérielles.

La Loi prévoit qu’une affiche doit être placée devant l’immeuble. L’affiche indique, entre autres, que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d’un avis public, le cas échéant.

Le Tribunal administratif du logement transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu’à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande. La Loi prévoit que la décision du Tribunal administratif du logement doit faire mention du nom de tous les locataires et du numéro de leur appartement, pour qui la reprise du logement ne peut plus être exercée. Quand l’autorisation de convertir est obtenue, le propriétaire :

• Aura un an pour faire inscrire au Registre foncier la déclaration de copropriété. Une fois ce délai d’un an écoulé, l’autorisation est sans effet.
• Devra déposer un cadastre pour les parties privatives et les parties communes, dressé par un arpenteur-géomètre.

Vente des unités divises

Lorsque l’immeuble sera converti, le demandeur, maintenant propriétaire de plusieurs unités divises, voudra certainement les vendre. Si le propriétaire fait appel à un courtier pour vendre ses unités, ce dernier doit informer son client que deux divulgations au sujet des unités occupées par des locataires devront être faites aux acheteurs :

• Les locataires en place ont la priorité d’achat de leur logement. Le propriétaire ne peut conclure la première vente du logement avec une personne avant d’offrir au locataire d’acheter son logement aux mêmes prix et conditions que ceux convenus avec l’autre personne.
• Les locataires conservent le droit de demeurer dans leur logement aussi longtemps qu’ils le désirent tant qu’ils respectent leurs obligations. Ainsi, l’acheteur devra respecter les droits du locataire.
• De plus, le courtier de l’acheteur doit s’assurer que le propriétaire vendeur est en mesure de remettre au promettant-acheteur, avant la première vente de chacune des unités de l’immeuble, un rapport d’expert sur l’état de l’immeuble et une circulaire d’information sur l’immeuble vendu, tel que la Loi l’exige.

Pour en savoir plus : De la copropriété indivise à la copropriété divise : mise en marché d’un immeuble en voie de conversion