Déclaration de copropriété

L’acte constitutif de copropriété contient, notamment :

• La destination de l’immeuble (résidentiel, commercial, industriel, mixte, etc.).
• La destination des parties privatives et des parties communes.
• La valeur relative des fractions, soit la quote-part de chaque fraction dans les parties communes.
• La répartition des pouvoirs et devoirs entre le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires (qui sont les deux organes décisionnels de la copropriété).
• Le nombre de voix de chaque copropriétaire, etc.
• Le cas échéant, la clause pénale (qui prévoit des pénalités imposables aux copropriétaires en cas de non-respect de la déclaration de copropriété).

La destination de l’immeuble est une des notions les plus importantes en matière de copropriété divise en ce qu’elle constitue la limite des droits individuels en même temps qu’elle en assure l’ultime protection. C’est en quelque sorte la « personnalité » de l’immeuble.

L’acte constitutif de l’immeuble en copropriété divise vient définir la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes. Si l’acte constitutif précise que l’immeuble est à destination résidentielle, le copropriétaire ne pourra pas opérer une garderie dans sa partie privative. Il est donc important pour l’acheteur de vérifier l’acte constitutif dans la déclaration de copropriété avec l’aide de son courtier, afin de s’assurer que les limitations au droit de propriété lui conviennent. Ces clauses de l’acte constitutif constituent un facteur de première importance dans la recherche de la destination de l’immeuble, mais c’est l’ensemble d’une déclaration de copropriété qui la définit. Les clauses de la déclaration portant sur les conditions de jouissance des parties privatives et communes, qui sont dans le règlement de l’immeuble, y contribuent également.

Cependant, la notion de destination de l’immeuble ne se limite pas à la simple lecture de la déclaration de copropriété. Elle inclut les caractéristiques physiques et la situation de l’immeuble, de même que le genre d’immeuble voulu par les copropriétaires. Les caractéristiques et la situation de l’immeuble se traduisent, notamment, par la qualité de la construction et des matériaux employés, par l’harmonie de l’ensemble immobilier, par les aménagements intérieurs et extérieurs, par l’environnement particulier ou la situation géographique de l’immeuble (par exemple s’il est situé dans un quartier luxueux ou populaire, ou encore à proximité d’un cours d’eau, d’une pente de ski, d’un terrain de golf, d’une autoroute ou au cœur d’une ville touristique).

Règlements de l’immeuble

Le règlement de l’immeuble détermine le fonctionnement relatif à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes. C’est également dans le règlement de l’immeuble que l’on retrouve les règles de fonctionnement et d’administration de la copropriété, tels que, notamment, le fonctionnement des réunions du conseil d’administration, les règles relatives à la tenue des assemblées de copropriétaires et la procédure de recouvrement des charges communes.

Le courtier et l’acheteur doivent vérifier l’acte constitutif et le règlement de l’immeuble, afin d’évaluer si la cohabitation prévue et attendue est compatible avec les attentes de ce dernier.

Le règlement de l’immeuble, tout comme le reste de la déclaration de copropriété, est appelé à être modifié en assemblée des copropriétaires. Contrairement aux modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif des fractions, les modifications au règlement de l’immeuble n’ont pas à être notariées et publiées au Registre foncier. C’est donc primordial que le courtier demande au copropriétaire-vendeur ou au syndicat de copropriété une copie du règlement de l’immeuble, car toutes les règles ne se trouveront pas nécessairement dans la déclaration de copropriété publiée au Registre foncier.

Les « nouvelles » règles du règlement de l’immeuble sont opposables aux copropriétaires à partir du moment où elles sont adoptées par l’assemblée des copropriétaires et déposées au registre de la copropriété. Le règlement de l’immeuble est toutefois opposable aux locataires seulement une fois qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui y sont apportées lui a été remis par le copropriétaire de l’unité ou par le syndicat de copropriété.

Certains règlements adoptés en assemblée des copropriétaires peuvent être illégaux, car la déclaration de copropriété (et ses modifications subséquentes) ne peut pas restreindre le droit des copropriétaires, sauf si ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.

Animaux de compagnie

L’exemple le plus fréquent est la déclaration de copropriété originelle qui ne comporte aucune interdiction en regard des animaux de compagnie. L’imposition par le syndicat d’une mesure interdisant les animaux de compagnie a de fortes chances d’être invalidée par le tribunal, à moins que cette nouvelle interdiction ou restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (ce qui est plutôt rare).

Cependant, le droit d’un copropriétaire d’interdire les animaux de compagnie à son locataire est reconnu. En effet, le copropriétaire louant sa fraction pourrait interdire les animaux de compagnie dans sa partie privative, en autant qu’il prévoie cette interdiction dans son bail avec le locataire.

Le syndicat pourrait toutefois restreindre la présence d’animaux de compagnie dans les parties communes ou communes à usage restreint de l’immeuble.

Dans un cas particulier, un syndicat désirait, notamment, empêcher des copropriétaires de laisser séjourner leurs chiens dans la cour arrière, les corridors, les escaliers avant ou arrière sans être en laisse et seulement pour fins d’accès à l’immeuble. La Cour a jugé valide pareilles restrictions.

Les tribunaux ont également considéré valides des clauses du règlement de l’immeuble interdisant aux copropriétaires de garder des animaux domestiques « nuisibles » dans leur partie privative. La validité de ces clauses dépendra de comment elles définissent ce qu’est un « animal domestique nuisible ». Normalement, le caractère « nuisible » d’un animal sera décidé en fonction de sa conduite à l’intérieur de l’unité du copropriétaire (jappements très fréquents, agressivité, etc.).

Consommation du cannabis à des fins récréatives

La Loi sur le cannabis (« loi fédérale ») et la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière ( loi provinciale ) visent à encadrer la production, la possession et la consommation du cannabis. Ces lois et leurs règlements sont entrés en vigueur le 17 octobre 2018.

En plus de poser des questions, d’effectuer des vérifications et de divulguer les informations obtenues de façon à conseiller adéquatement l’acheteur relativement à l’usage du cannabis dans la copropriété, le courtier doit :

- vérifier si une clause dans l’acte constitutif ou le règlement concerne la production ou la consommation de cannabis et en informer l’acheteur, le cas échéant;

- s’assurer de se tenir au courant et d’informer l’acheteur de toute modification apportée à cet effet jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Pour en savoir plus : Nouveaux défis du courtier en matière de vérification, de divulgation et de conseil à la suite de l’entrée en vigueur de la Loi sur le cannabis et Cannabis – Ce que vous devez savoir

Cette partie de la déclaration de copropriété permet d’identifier chacun des lots par leur numéro d’immatriculation, tout en précisant leur nature. Elle fait état des désignations cadastrales de chacune des parties privatives et communes de la copropriété (ex.: statut et numéro d’identification du lot). En outre, l’état descriptif des fractions décrit les droits réels qui grèvent l’immeuble ou qui existent en sa faveur, à l’exception des hypothèques et sûretés additionnelles.

Les parties privatives et les parties communes de l’immeuble doivent, impérativement, faire l’objet d’une désignation cadastrale dans la déclaration de copropriété, afin que celle-ci soit valablement publiée.

La description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur correspond à une description technique de ces droits réels, à l’exception des hypothèques et des sûretés additionnelles qui s’y greffent, toujours en vertu de l’article 1055 du Code civil du Québec. Les droits réels appelés à apparaître dans cette section concernent, notamment, un usufruit et une servitude réelle (par ex.: une servitude de passage).

Source : condolegal.com – Contenu de la déclaration de copropriété

Pour en savoir plus : La transmission au notaire d’une copie conforme de la déclaration de copropriété est-elle suffisante? et Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une copropriété