6. Révéler les renseignements pertinents à la réalisation de la transaction

6.1 Le privilège de continuer à offrir l’immeuble en vente, avec une clause de premier refus (Clause R2.2, Annexe R – Résidentiel)

6.2 En matière commerciale

Un courtier ou un dirigeant d’agence doit, lorsqu’il collabore à la réalisation d’une transaction, révéler aux autres titulaires de permis tous les renseignements pertinents à la réalisation de cette transaction¹.

Ce sont les mêmes informations qui doivent être partagées avec tous les titulaires de permis impliqués. Le titulaire de permis ne doit pas privilégier certains courtiers en leur partageant de l’information additionnelle ou différente de celle qu’il donne à d’autres. Ainsi, il ne peut pas transmettre de l’information privilégiée à un courtier parce que ce dernier fait partie de son agence, de son équipe ou qu’il agit sous la même bannière, à moins bien sûr que ce dernier représente également le client. En effet, seuls les titulaires de permis qui ont un contrat de courtage écrit avec un client peuvent avoir accès aux informations stratégiques le concernant.

À noter que lorsque le courtier du vendeur reçoit une ou des promesses d'achat d’acheteurs non représentés, il doit leur accorder un traitement équitable. À cet effet, il doit leur fournir de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur leurs droits et obligations. Entre autres, il doit les informer de l'existence de toutes les promesses d'achat reçues.

De plus, le titulaire de permis doit révéler à tous les autres courtiers avec lesquels il est en « mode collaboration », toute proposition de transaction dès qu’il en apprend l’existence, qu’elle soit acceptée ou non, sans toutefois en dévoiler le contenu². Il doit le faire immédiatement après avoir appris l’existence d’une telle proposition de transaction.

Tenir les courtiers et les acheteurs potentiels dans l'ignorance de l'existence d'une promesse d'achat constitue un procédé déloyal et confère un avantage indu à celui qui a présenté la promesse d’achat. De plus, ne pas révéler l'existence d'une autre promesse d'achat au courtier d’un acheteur ou à un acheteur qui n’est pas représenté, constitue un traitement inéquitable envers ces derniers et prive le client vendeur de la chance d’obtenir les meilleurs prix et conditions possibles.

Lorsqu’il y a plusieurs courtiers qui sont en « mode collaboration », il n’y a pas d’exception à la règle : tous les acheteurs doivent être mis au courant de la présentation de toute nouvelle promesse d’achat. Ils doivent savoir combien il y a d’acheteurs potentiels qui ont fait une proposition de transaction. Le titulaire de permis doit en effet agir équitablement envers toutes les parties. Il n’est toutefois pas requis qu’il révèle l’existence de contre-propositions, de modifications ou de « bonifications » aux promesses d’achat.

Le courtier doit présenter chacune des propositions, sans préférence quant à l’ordre chronologique de leur réception, à l’identité du titulaire de permis qui l’a soumise ou aux circonstances entourant le dépôt de la proposition³.

Par ailleurs, bien qu’il ait l’obligation de révéler l’existence de toute proposition de transaction, le titulaire de permis ne peut en dévoiler le contenu, en tout ou en partie, à un autre titulaire de permis qui collabore à la réalisation d’une transaction. Par exemple, il ne peut divulguer la date d’expiration des autres promesses d’achat ni conseiller un acheteur non représenté qui souhaiterait obtenir un avis quant au montant à indiquer sur la promesse d’achat qu’il compte présenter. Le titulaire de permis ne peut donc fournir aucune information quant au prix ou aux autres conditions apparaissant aux propositions reçues afin de créer une surenchère.

Lorsque le courtier du vendeur reçoit lui-même plus d'une promesse d'achat d’acheteurs non représentés, il doit accorder un traitement équitable à toutes les parties à la transaction. Il doit donc fournir à chacune des parties la même information. Ainsi, il doit aviser tous les proposants acheteurs de l'existence des autres promesses d'achat.

6.1 Le privilège de continuer à offrir l’immeuble en vente, avec une clause de premier refus (Clause R2.2, Annexe R – Résidentiel)

Le vendeur peut continuer à offrir l’immeuble en vente malgré l’acceptation d’une promesse d’achat. S’il accepte une nouvelle promesse d’achat, dès que toutes les conditions de celle-ci sont réalisées (excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire et d’obtenir l’annulation de la promesse d’achat), le vendeur doit faire parvenir au premier acheteur un avis lui demandant d’annuler sa promesse d’achat conditionnelle à la vente de son immeuble et aux autres conditions qui ne sont pas encore réalisées ou de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue. L’avis doit donner à l’acheteur un délai de 72 heures pour lui permettre d’exercer l’une ou l’autre de ces options.

Or, malgré ce mécanisme, en raison de son obligation de collaborer, le courtier du vendeur doit aviser le premier acheteur (ou son courtier) de l’existence de la deuxième promesse d’achat dès qu’il l’apprend, et non uniquement au moment de l’acceptation ou de l’envoi de cet avis de 72 heures.

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6.2 En matière commerciale

Tous les courtiers sont soumis au devoir de collaborer. Celui qui se livre à une transaction commerciale n’échappe pas à son obligation de partager l’information, soit tous les renseignements pertinents à la réalisation de la transaction.

Il doit aussi respecter son devoir de collaboration avec les autres titulaires de permis tout en s’assurant que les informations confidentielles, stratégiques et sensibles concernant son contrat de courtage ne soient transmises à quiconque.

Afin de respecter ses obligations déontologiques envers son client, le titulaire de permis peut exiger que tout éventuel acheteur signe une entente prévoyant la confidentialité des informations transmises et la non-diffusion de celles-ci.

Cette entente de confidentialité doit par ailleurs respecter la Loi et ses règlements. 

Ainsi, une clause engageant l’autre partie à assumer la rétribution en tout ou en partie comme condition préalable à une transaction, contrevient à l’obligation déontologique.

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