3. Assurer une mise en marché loyale et équitable

Un client vendeur a toujours intérêt à offrir sa propriété au plus grand nombre d’acheteurs possibles pour optimiser ses chances d’obtenir les meilleurs prix et conditions en fonction de ses besoins. Il est aussi dans l’intérêt des clients acheteurs d’avoir accès au plus grand nombre de propriétés afin d’accéder à celles qui correspondent le mieux à leurs attentes, au meilleur prix et à des conditions qui leur sont favorables.

Ainsi, le titulaire de permis doit :

• conseiller à son client vendeur d’inscrire son immeuble auprès d’un service de diffusion d'information;
• inscrire sans délai l’immeuble ou l’entreprise à ce service avant d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage.

Si le client refuse cette démarche, le titulaire de permis doit l’informer des conséquences de ne pas inscrire l’immeuble auprès d’un service de diffusion d’information. De plus, il doit consigner par écrit dans son dossier les explications fournies au client et les raisons de son refus.

Le titulaire de permis doit conseiller à son client d’inscrire son immeuble sur un service de diffusion d’information. S’il ne le faisait pas, il priverait son client de la possibilité d’offrir sa propriété au plus grand nombre d’acheteurs possibles et de ses chances d’obtenir les meilleurs prix et conditions en fonction de ses besoins. Dans les cas où le vendeur demande de son propre chef à son courtier de ne pas inscrire son immeuble sur un service de diffusion d’information, ce dernier doit informer son client des conséquences qui peuvent en découler et bien consigner cette information dans son dossier.

Aussi, si le client souhaite que le titulaire de permis débute la mise en marché et effectue des actes prévus au contrat de courtage avant l’inscription de l’immeuble à un service de diffusion d’information, il doit en donner l’instruction spécifique et expresse à ce dernier¹. Cette instruction doit être consignée par écrit dans le contrat de courtage vente.

D’ailleurs, la clause 6.2 des différents contrats de courtage en matière résidentielle est claire :

« L’AGENCE ou le COURTIER ne pourra débuter la mise en marché et effectuer les actes prévus au présent contrat que lorsque l’IMMEUBLE sera inscrit à ces services, à moins d’instructions écrites de la part du VENDEUR. »

La clause type ci-dessous à insérer dans le contrat de courtage (à la clause 11.1) permet de retarder la mise en marché dans les circonstances exceptionnelles qui y sont décrites. Il s’agit là d’une mesure d’exception à laquelle le titulaire de permis ne doit avoir recours qu’à la demande expresse du vendeur et dans les situations indiquées :

1.11 – Préparation physique des lieux et autres délais

Les parties conviennent de reporter la transmission des informations concernant l’IMMEUBLE aux abonnés des services de diffusion d’information (clause 6.1) au plus tard le _________ 20___ pour l’une ou l’autre des raisons suivantes qui retardent la mise en marché de l’IMMEUBLE :

• la préparation physique des lieux est en cours;
• la vérification par le courtier de l’exactitude de certains renseignements à la suite de la signature du contrat de courtage est retardée, et ce, pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Ce report de diffusion d’information et de mise en marché est à la demande expresse du VENDEUR.

Le VENDEUR comprend que le COURTIER ou l’AGENCE ne feront aucune activité de promotion visant à offrir l’IMMEUBLE en vente, incluant toute publicité, inscription aux services de diffusion d’information, installation d’un écriteau ou visite de l’IMMEUBLE avant la date prévue de diffusion d’information et de mise en marché ci-dessus inscrite.

Le contrat est en vigueur jusqu’à son expiration pour tous les autres droits et obligations qui y sont prévus. 

En conséquence, avant l’inscription de l’immeuble à un service de diffusion d’information, il est notamment interdit au titulaire de permis :

• d’installer une affiche annonçant l’immeuble;
• de publiciser l’immeuble sur toute plateforme web ou dans les médias sociaux (ex. : Facebook et Instagram);
• d’annoncer que l’immeuble sera bientôt disponible pour la vente;
• de donner de l’information sur la propriété à des acheteurs potentiels ciblés;
• de donner de l’information sur la propriété à d’autres titulaires de permis incluant ceux de son agence ou de son équipe² sauf, bien sûr, à son co-inscripteur, le cas échéant;
• de faire visiter l’immeuble;
• de promettre ou « réserver » l’immeuble à un acheteur potentiel.

Si au moment de son inscription à un service de diffusion d’information, l’immeuble fait déjà l’objet d’une promesse d’achat acceptée, le courtier du vendeur n’a donc pas fait une réelle mise en marché en s’assurant de le rendre accessible au plus grand nombre d’acheteurs potentiels. De plus, les possibilités de collaboration avec d’autres titulaires de permis n’ont pas pu être véritablement déployées. Dans un tel contexte, ni le vendeur ni les acheteurs ne sont traités de manière loyale et équitable. En outre, le titulaire de permis ne respecte pas ses obligations déontologiques et s’expose à une plainte disciplinaire ainsi qu’à des sanctions pouvant aller jusqu’à la révocation de son permis.