3. Assurer une mise en marché loyale et équitable

Un client vendeur a toujours intérêt à offrir sa propriété au plus grand nombre d’acheteurs possibles pour optimiser ses chances d’obtenir les meilleurs prix et conditions en fonction de ses besoins. Il est aussi dans l’intérêt des clients acheteurs d’avoir accès au plus grand nombre de propriétés afin d’accéder à celles qui correspondent le mieux à leurs attentes, au meilleur prix et à des conditions qui leur sont favorables.

Ainsi, le titulaire de permis doit :

• Conseiller à son client vendeur d’inscrire son immeuble auprès d’un service de diffusion d'information. Ne pas le faire priverait le client de la possibilité d’offrir sa propriété à un maximum d’acheteurs potentiels et d’obtenir les meilleurs prix et conditions en fonction de ses besoins. Si le vendeur demande précisément à son courtier de ne pas inscrire son immeuble sur un service de diffusion d’information, le courtier doit informer son client des conséquences qui peuvent en découler et consigner cette information dans son dossier.
• Inscrire sans délai l’immeuble ou l’entreprise à ce service au moment d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage. Ces démarches doivent se faire simultanément.

À noter que le courtier ne peut débuter la mise en marché de l’immeuble tout en retardant son inscription à un service de diffusion et ce, même à la demande de son client vendeur.¹

Des circonstances exceptionnelles pourraient justifier le report de la mise en marché ET de l’inscription de quelques jours. Dans ce contexte, la clause type 1.11 pourrait servir pour prévoir que l’ensemble de la mise en marché (incluant l’inscription) débutera à un moment précis suivant la signature du contrat pour permettre, par exemple, la vérification de l’information ou la préparation de l’immeuble.

En conséquence, avant l’inscription de l’immeuble à un service de diffusion d’information, il est notamment interdit à l’agence ou au courtier :

• d’installer une affiche annonçant l’immeuble;
• de publiciser l’immeuble sur toute plateforme web ou dans les médias sociaux (ex. : Facebook et Instagram);
• d’annoncer que l’immeuble sera bientôt disponible pour la vente;
• de donner de l’information sur la propriété à des acheteurs potentiels ciblés;
• de donner de l’information sur la propriété à d’autres agences ou courtiers immobiliers incluant ceux de son agence ou de son équipe² sauf, bien sûr, à son co-inscripteur, le cas échéant;
• de faire visiter l’immeuble;
• de promettre ou « réserver » l’immeuble à un acheteur potentiel.

Ainsi, un courtier immobilier qui fait accepter une promesse d’achat à son client vendeur avant l’inscription de l’immeuble à un service de diffusion d’information n’a pas respecté ses obligations déontologiques notamment quant à son devoir de représentation envers son client et de collaboration envers les autres courtiers.

Il s’expose à une plainte devant le comité de discipline et à des sanctions pouvant aller jusqu’à la suspension ou la révocation de son permis.