8. Présentation des propositions de transaction
8.1 Courtier de l’acheteur : présenter soi-même les propositions de transaction
8.2 Courtier du vendeur : permettre la présentation d’une proposition de transaction
8.3 Assurer la présentation dans les meilleurs délais
8.1 Courtier de l’acheteur : présenter soi-même les propositions de transaction
Lorsqu’un titulaire de permis signe un contrat de courtage achat avec un client afin de le représenter, il s’engage à protéger et à promouvoir ses intérêts, et ce, tout au long de la transaction. D’ailleurs, l’une des étapes déterminantes de son travail de représentation se déroule lorsqu’il présente lui-même une promesse d’achat au nom de son client. Cela ajoute une plus-value au rôle du courtier dans une transaction immobilière.
En effet, le devoir de représentation du courtier de l’acheteur consiste notamment à présenter lui-même une promesse d’achat que ce soit en personne, par téléphone ou par vidéoconférence. Les chances de succès de la transaction sont ainsi augmentées puisqu’en agissant de la sorte, le courtier de l’acheteur s’assurera de transmettre et de faire valoir au vendeur les points forts et pertinents de la proposition, des éléments cruciaux dans la protection des intérêts de son client. De son côté, le courtier du vendeur pourra questionner le courtier de l’acheteur afin d’obtenir des réponses, des explications et des précisions sur la promesse d’achat déposée.
En transmettant une promesse d’achat par courriel ou par message texte afin que le courtier du vendeur en fasse lui-même la présentation à son client, le courtier de l’acheteur ne remplit pas adéquatement son devoir de représentation, de protection et de défense des intérêts de son client.
8.2 Courtier du vendeur : permettre la présentation d’une proposition de transaction
Le courtier du vendeur doit permettre à un titulaire de permis qui a obtenu une proposition écrite de transaction de son client de participer à la présentation de celle-ci1.
Il doit s’assurer que l’information entourant la promesse d’achat soit entièrement et fidèlement transmise à son client vendeur, puisque son rôle est de protéger et de promouvoir les intérêts de ce dernier, mais aussi d’agir de manière équitable avec toutes les parties à la transaction.
Une seule exception autorise le courtier du vendeur à empêcher un titulaire de permis de présenter une promesse d’achat, soit lorsqu’il a reçu des instructions écrites à cet effet provenant de son client vendeur. Cette demande doit émaner du vendeur et non pas survenir à la suite d’une suggestion du courtier. Ainsi, le courtier du vendeur ne peut pas adopter la pratique de demander systématiquement et sans justification à ses clients vendeurs de lui fournir de telles instructions.
Ce n’est que dans des cas exceptionnels, par exemple celui d’un client évoquant une condition médicale spéciale, que le courtier du vendeur peut informer les autres titulaires de permis de la possibilité qu’ils ne puissent présenter directement leurs propositions de transaction.
Dans ces situations d’exception, le courtier du vendeur doit à la première occasion, c’est-à-dire dès qu’il entre en « mode collaboration », informer les autres titulaires de permis du fait qu’ils ne pourront participer à la présentation des promesses d’achat ou des contre-propositions. Une bonne pratique professionnelle est d’en faire mention dans la section « info collaborateur » de la fiche descriptive, évitant ainsi que les autres titulaires de permis soient pris au dépourvu.
8.3 Assurer la présentation dans les meilleurs délais
Le courtier du vendeur doit s’assurer que son client puisse offrir son immeuble au plus grand nombre d’acheteurs possible et ainsi optimiser ses chances d’obtenir le meilleur prix aux meilleures conditions possibles. Il doit donc, dans les meilleurs délais suivant leur réception, présenter au vendeur toute proposition de transaction qu’il reçoit, sans préférence, notamment quant à l’ordre chronologique de leur réception, à l’identité du titulaire de permis qui l’a remplie ou aux circonstances entourant la prise de la proposition2.
De plus, le courtier du vendeur ne doit pas retarder indûment la présentation d’une proposition de transaction par un autre titulaire de permis3. Il ne peut pas limiter la présentation à un moment précis ni la possibilité, pour un acheteur, de présenter des propositions de transaction ou le contraindre à le faire dans un cadre qui pourrait lui nuire.
Cela signifie que les titulaires de permis ne doivent pas recommander à leur client vendeur une stratégie de vente qui prévoit que les promesses d’achat soient présentées en même temps à une date et une heure données. Ils ne peuvent refuser ou retarder de présenter une promesse d’achat sous prétexte de cette « stratégie » de mise en marché, puisque cela est contraire à l’obligation de présenter toute proposition de transaction dans les meilleurs délais suivant leur réception. Il en va de la protection du public, autant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Par exemple, un promettant acheteur pourrait se retrouver dans une situation où le délai d’acceptation de sa promesse d’achat se termine avant la date butoir annoncée pour la présentation des propositions de transaction. Si le courtier du vendeur refusait que cette proposition soit présentée à son client vendeur sous prétexte qu’il attend de recevoir des offres jusqu’à la date et l’heure annoncées, cette « stratégie » pénaliserait à la fois l’acheteur et le vendeur en leur limitant l’accès au marché. Le vendeur doit plutôt avoir l’opportunité de répondre à la proposition soit en l’acceptant, en la refusant, en faisant une contre-proposition, voire en informant l’acheteur qu’il souhaite attendre la réception d’autres offres d’achat avant d’y répondre. L’acheteur, quant à lui, a le droit que sa promesse d’achat soit présentée sans délai au vendeur.
Par ailleurs, si le vendeur accepte une promesse d’achat sans en attendre d’autres qui pourraient lui être faites avant la date limite fixée, il pourrait engager sa responsabilité envers les autres acheteurs qui, eux, ont accepté les exigences fixées par le vendeur. En effet, dans un tel contexte, un acheteur pourrait avoir laissé tomber une autre transaction en attendant en vain la réponse du vendeur. Il s’agit donc d’une autre raison pour laquelle une stratégie visant à présenter au même moment toutes les promesses d’achat est contre-indiquée.
En résumé, les promesses d’achat reçues doivent toutes être présentées dans les meilleurs délais, sans retard ni préférence quant à l’ordre chronologique de leur réception, à l’identité du titulaire de permis qui l’a remplie ou aux circonstances entourant la prise de la proposition.
