7. Révéler l’existence de toute proposition de transaction
7.1 La clause de premier refus (Clause R2.2, Annexe R – Résidentiel)
Le titulaire de permis doit révéler à tous les autres titulaires de permis avec lesquels il est en « mode collaboration », toute proposition de transaction dès qu’il en apprend l’existence, qu’elle soit acceptée ou non, sans toutefois en dévoiler le contenu1. Il doit le faire immédiatement après avoir appris l’existence d’une telle proposition de transaction, et ce, sans délai.
Tenir les courtiers et les acheteurs potentiels dans l'ignorance de l'existence d'une promesse d'achat constitue un procédé déloyal et peut conférer un avantage indu à une partie intéressée. De plus, ne pas révéler l'existence d'une autre promesse d'achat constitue un traitement inéquitable à l’égard des parties intéressées à la transaction et prive le vendeur de la chance d’obtenir le meilleur prix et conditions possibles.
Lorsqu’il y a plusieurs titulaires de permis qui sont en « mode collaboration », il n’y a pas d’exception à la règle : ils doivent tous être mis au courant de la présentation de toute nouvelle promesse d’achat. Ils doivent savoir combien il y a d’acheteurs potentiels qui ont fait une proposition de transaction. Le courtier du vendeur doit en effet agir équitablement envers toutes les parties intéressées à la transaction. Il n’est toutefois pas requis qu’il révèle l’existence de contre-propositions, de modifications ou de « bonifications » aux promesses d’achat.
Lorsqu’une proposition de transaction est acceptée conditionnellement, le courtier du vendeur peut indiquer sur la fiche descriptive, à l’endroit approprié, une mention relative à l’existence de cette promesse d’achat conditionnelle (PAC). Il peut y préciser le délai de réalisation de la condition qui est la plus éloignée, comme il peut indiquer ce délai verbalement au courtier représentant l’acheteur qui lui en ferait la demande. D’autre part, il devrait également indiquer l’existence d’une clause de premier refus à l’endroit prévu sur la fiche.
La mention de l’existence d’une PAC sur la fiche n’est toutefois pas obligatoire. Cependant, le courtier doit discuter avec son client vendeur des conséquences d’inscrire ou non cette mention et des options qui s’offrent à lui, de façon à toujours favoriser les intérêts du client.
Par ailleurs, bien qu’il ait l’obligation de révéler l’existence de toute proposition de transaction reçue, le titulaire de permis ne peut dévoiler le contenu à quiconque. Il ne peut donc pas divulguer la date d’expiration des autres promesses d’achat, ni le prix offert ou les autres conditions des propositions reçues.
7.1 La clause de premier refus (Clause R2.2, Annexe R – Résidentiel)
Le vendeur peut continuer à offrir l’immeuble en vente malgré l’acceptation d’une promesse d’achat. S’il accepte une nouvelle promesse d’achat, dès que toutes les conditions de celle-ci sont réalisées (excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire et d’obtenir l’annulation de la promesse d’achat), le vendeur doit faire parvenir au premier acheteur un avis lui demandant d’annuler sa promesse d’achat conditionnelle afin de la rendre finale et sans condition ou de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue. L’avis doit donner à l’acheteur un délai de 72 heures pour lui permettre d’exercer l’une ou l’autre de ces options.
Cependant, en plus de ce mécanisme et en raison de son obligation de collaborer, le courtier du vendeur doit aviser le premier acheteur (ou le courtier qui le représente) de l’existence de la deuxième promesse d’achat dès qu’il l’apprend. Il doit donc le faire alors même que les éventuelles conditions ne sont pas encore réalisées, plutôt qu’au moment de l’acceptation ou de la levée des conditions de la promesse d’achat, qui enclenche l’avis de 72 heures.
