2. Respecter le caractère exclusif du contrat de courtage

De façon générale, le titulaire de permis doit utiliser des méthodes loyales de concurrence et de sollicitation¹.

Plus particulièrement, avant de solliciter un client dans le but de conclure un contrat de courtage vente, le titulaire de permis doit s’assurer que la propriété ne fait pas déjà l’objet d’un contrat de courtage vente exclusif en effectuant les vérifications et en entreprenant les démarches² nécessaires.

Le courtier du vendeur doit également vérifier si l’acheteur potentiel a déjà mandaté un autre titulaire de permis pour le représenter. Par exemple, lorsqu’un acheteur se présente seul lors d’une visite d’un immeuble, le courtier du vendeur doit lui demander si un autre courtier le représente. Si l’acheteur n’est pas représenté, le courtier du vendeur doit l’informer qu’il ne peut pas le représenter ni protéger, promouvoir et défendre ses intérêts. Il doit lui indiquer qu’il représente les intérêts du vendeur. Il doit l’informer qu’il ne peut que lui accorder un traitement équitable. Il doit de plus lui recommander d’avoir recours à un autre courtier pour le représenter en signant un contrat de courtage achat.

Ainsi, le titulaire de permis ne doit poser aucun acte incompatible avec un contrat de courtage exclusif confié à un autre titulaire de permis. Il doit notamment s’abstenir de :

• fixer un rendez-vous;
• présenter une proposition de transaction; ou
• mener des négociations concernant une opération envisagée autrement que par l’intermédiaire du titulaire d’un permis à qui un contrat de courtage exclusif a été confié, sauf s’il a l’autorisation de ce dernier³.

En outre, le titulaire de permis ne peut faire parvenir une lettre de sollicitation ciblée à un vendeur quelques jours avant l’expiration d’un contrat de courtage exclusif. Aussi, aux fins de solliciter un client qui a récemment signé un contrat de courtage exclusif, il ne peut lui conseiller de faire valoir son droit de le résilier dans les trois jours qui suivent celui où il a reçu le double du contrat signé par les deux parties, afin de le convaincre d’en signer un nouveau avec lui.

Le titulaire de permis peut par ailleurs faire de la sollicitation de façon générale, pourvu que cette sollicitation ne vise pas directement ou spécifiquement des personnes ou des sociétés qui ont en commun le fait d’être déjà liées par un contrat de courtage exclusif confié à un autre titulaire de permis. Une telle sollicitation peut notamment se faire auprès de toutes les personnes ou sociétés qui sont propriétaires dans un secteur géographique donné ou qui ont en commun le fait d’appartenir à une profession, un club ou une organisation quelconque⁴.