Vous recevez une Promesse d’achat

La Promesse d’achat est un formulaire utilisé par le courtier d’un acheteur potentiel pour vous signaler le désir de son client d’acheter votre propriété à certaines conditions clairement identifiées.

Lorsque vous la recevez, trois possibilités s’offrent à vous :

  • Accepter l’offre (la Promesse d’achat servira alors à signifier à l’acheteur que vous vous engagez à lui vendre votre propriété);
  • Refuser l’offre;
  • Répondre par une Contre-proposition.

Le courtier doit utiliser l’un des formulaires Promesse d’achat conçus par l’OACIQ et prévus à cet effet :

Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété;

Promesse d’achat – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision;

Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise;

Promesse d’achat – Maison mobile sur terrain loué.

BON À SAVOIR

Il se peut que votre courtier soit appelé à remplir la Promesse d’achat d’un acheteur potentiel si ce dernier n’est pas représenté par un courtier. Cependant, comme le courtier qui vous représente se doit d’être loyal envers vous, il doit protéger et promouvoir vos intérêts. Il ne pourra divulguer à l’acheteur aucune information confidentielle ou stratégique vous concernant.

Votre courtier pourra remplir la Promesse d’achat de l’acheteur en l’informant et en le conseillant objectivement, ainsi qu’en prévoyant notamment les conditions usuelles relatives à l’inspection et au financement liées à sa Promesse d’achat.

Lorsque vous recevez une Promesse d’achat, vous avez en main une offre faite par un acheteur potentiel. Vous pourriez également recevoir plusieurs promesses d’achat. Dans ce cas, votre courtier devra, dans les meilleurs délais suivant leur réception, vous les présenter et informer les autres courtiers ou potentiels acheteurs de l’existence de toute nouvelle promesse d’achat, sans en dévoiler le contenu. Pendant ce processus, vous pourriez recevoir une offre bonifiée par un des acheteurs ayant déjà présenté une Promesse d’achat. En effet, aussi longtemps que son offre initiale n’est pas acceptée, expirée ou refusée, chaque acheteur peut la modifier afin de la rendre plus avantageuse! Apprenez-en plus en lisant l’article Réception de plusieurs promesses d'achat?

PARLEZ-EN À VOTRE COURTIER

Plusieurs éléments de la Promesse d’achat doivent être réalisés à l’intérieur d’un délai précis (par exemple le délai prévu pour que vous acceptiez la Promesse d’achat et, suivant votre acceptation, les délais des conditions à réaliser par l’acheteur). Votre courtier doit s’assurer que vous comprenez ces délais et en effectuer les suivis.

Voici les grandes lignes des principales clauses de la Promesse d’achat auxquelles votre courtier portera une attention particulière. Assurez-vous de bien les comprendre et demandez-lui des précisions au besoin.

Constructions neuves ou sur plan

Dans le cas où vous souhaitez vendre une propriété résidentielle neuve ou sur plan, le Code civil du Québec exige d’utiliser un contrat préliminaire, au lieu de la Promesse d’achat qu’emploie le courtier lors d’une transaction visant un immeuble usagé. Le courtier a donc le devoir d’exiger l’utilisation d’un contrat préliminaire. De plus, au moment de la rédaction de ce contrat, il s’assura que le formulaire Remboursement de taxes accordé par le constructeur pour une nouvelle habitation est correctement rempli.

Bien comprendre les clauses

1 - Identification des parties

Cette section sert à identifier l’acheteur et le vendeur, et leurs mandataires s’il y a lieu. Vous y trouverez les noms, adresse, numéro de téléphone et adresse courriel (si disponibles) des acheteurs potentiels. Le courtier se chargera de vérifier l’identité de chaque partie à la transaction à l’aide d’une pièce d’identité.

2 - Objet de la promesse d’achat

C’est à cet endroit que l’acheteur potentiel promet d’acheter votre propriété. Vous y trouverez aussi le nom du courtier qui agit à titre d’intermédiaire dans la transaction (si l’acheteur n’est pas représenté par un courtier, ce sera le nom de votre courtier qui s’y trouvera).

3 - Description sommaire de l’immeuble

La Promesse d’achat doit contenir une description de l’immeuble, incluant :

  • L’adresse;
  • La désignation cadastrale;
  • Les dimensions et la superficie du terrain.

Copropriété par indivision

Si l’immeuble est détenu en copropriété par indivision, la Promesse d’achat doit notamment permettre de spécifier :

Les usages exclusifs reliés à la quote-part à acheter;

La superficie de cette dernière;

Si la superficie indiquée au certificat de localisation est « brute » ou « nette ».

Copropriété divise

La Promesse d’achat doit alors inclure :

La désignation cadastrale de la partie privative;

Si les espaces de stationnement et de rangement sont également des parties privatives, leurs désignations cadastrales doivent aussi être indiquées, puisqu’elles sont différentes;

La quote-part des parties communes et leur désignation cadastrale.

Immeuble à revenus

L'Annexe L – Immeuble locatif jointe à la Promesse d’achat permet de fournir des informations supplémentaires, ou encore des documents relatifs aux espaces locatifs, pour la visite des logements ou encore l'augmentation des loyers. Il y a même une clause sur la confirmation de résiliation de bail pour occupation par l'acheteur.

Son utilisation est recommandée pour l'acheteur et son courtier afin de bien établir les conditions relatives à ce type d'immeuble, par exemple en lui permettant de rendre sa Promesse d’achat conditionnelle à l’obtention d’informations ou d’engagements de votre part relativement aux baux en vigueur ou au statut de l’immeuble.

4 - Prix et acompte

C’est à cette section du formulaire que le courtier de l’acheteur indique le prix que son client vous offre pour votre propriété, prix qu’il convient de payer entièrement au moment de la signature de l’acte de vente. C’est également à cette clause que sera indiqué si l’immeuble est assujetti ou non à la TPS et à la TVQ, par exemple dans le cas d’une construction neuve.

Afin de vous démontrer le sérieux de son client, le courtier de l’acheteur peut indiquer que celui-ci verse à son courtier un acompte sur le prix d’achat proposé. En vertu de ses obligations déontologiques, son courtier devra lui recommander le versement d’un acompte raisonnable.

L’acompte sera déposé sans délai dans le compte en fidéicommis du courtier ou de son agence, suivant l’acceptation de la Promesse d’achat. Le nom du courtier ou de l’agence fiduciaire sera identifié. Le courtier de l’acheteur pourrait avoir modifié la clause afin de prévoir la remise de l’acompte à la réalisation des conditions. Dans ce cas, vous pourriez exiger que le chèque soit remis plus rapidement; cet élément fait alors partie de la négociation.

Cet acompte sera évidemment retourné à l’acheteur si la Promesse d’achat devient nulle. Sinon, le courtier en disposera conformément à la Promesse d’achat ou aux exigences légales concernant les sommes détenues en fidéicommis, prévues dans la Loi sur le courtage immobilier.

BON À SAVOIR

Il est possible pour un acheteur de déposer un acompte dans le compte en fidéicommis d'un notaire ou encore de remettre un acompte directement à un promoteur vendeur (pour une construction neuve) dans le cadre d'une transaction, à certaines conditions.

5 - Mode de paiement

La Promesse d’achat précise le mode de paiement du prix d’achat. On y répartit entre autres l’acompte, les fonds additionnels et le montant de l’emprunt hypothécaire requis.

6 - Nouvel emprunt hypothécaire

Les modalités de l’emprunt hypothécaire que l’acheteur s’engage à obtenir devront être inscrites à cet endroit. Outre le montant requis, la clause doit prévoir le taux d’intérêt courant à ne pas dépasser, la durée du plan d’amortissement maximal et le terme minimal demandé par l’acheteur.

Si l’acheteur ne respecte pas le délai prévu pour vous transmettre une preuve d’emprunt du montant indiqué au formulaire, vous pouvez :

  • Exiger qu’il fasse une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire, conforme aux conditions énoncées à la Promesse d’achat, auprès d’un prêteur hypothécaire en particulier, et lui imposer un délai pour y parvenir; ou
  • Annuler sa Promesse d’achat.

BON À SAVOIR

Si vous ne vous prévalez pas de ces options dans le délai prévu, la Promesse d’achat sera annulée.

7 - Déclarations et obligations de l’acheteur

Cette clause précise plusieurs choses :

  • La date à laquelle l’acheteur a visité l’immeuble;
  • Qu’il en est satisfait;
  • Que les frais de notaire (frais de l’acte de vente, de sa publication et des copies) sont à sa charge;
  • Que l’acheteur s’engage à payer les droits de mutation (communément appelée « taxe de bienvenue »), une taxe imposée par les municipalités pour tout transfert du droit d’une propriété sur son territoire;
  • Que l’acheteur ne peut vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans la Promesse d’achat, à moins d’avoir obtenu votre autorisation écrite.

Finalement, dans l’éventualité où aucun acte de vente n’est signé par la faute de l’acheteur, ce dernier s’engage à dédommager votre courtier en lui versant l’équivalent de la rétribution que vous auriez eu à lui payer.

8 - Inpection par une personne désignée par l’acheteur

C’est ici que l’acheteur indique si sa Promesse d’achat est conditionnelle à une inspection de votre propriété par un inspecteur en bâtiments ou un professionnel. Si c’est le cas, le délai pour réaliser l’inspection apparaîtra à cette clause.

L’acheteur peut également choisir de renoncer à son droit d’inspection en cochant la case appropriée. Son courtier a toutefois l’obligation déontologique de lui recommander une inspection qui satisfait à certaines exigences prévues à la Loi sur le courtage immobilier.

Votre courtier peut également vous avoir recommandé de faire effectuer une inspection prévente afin de connaître l’état de votre immeuble avant la mise en marché, d’identifier les réparations importantes à effectuer et de décider de les faire ou non.

Par ailleurs, votre courtier doit vous recommander d’agir en toute transparence en fournissant les informations contenues dans ce rapport d’inspection à un acheteur potentiel et en le divulguant dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

Copropriété divise

L'acheteur peut limiter l’inspection à la partie privative. Il est cependant recommandé de faire l’inspection complète du bâtiment.

9 - Examen de documents par l’acheteur

Cette clause rend la Promesse d’achat conditionnelle à l’examen et à la vérification par l’acheteur des documents qui y sont indiqués, tels que la réglementation municipale entourant la propriété. On y mentionne également le nombre de jours maximum dont vous disposez pour remettre les documents indiqués à l’acheteur.

Dans les formulaires relatifs à la copropriété divise, certains documents sont automatiquement prévus, comme la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble, ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires.

BON À SAVOIR

Si l’acheteur n’obtient pas les documents demandés dans le délai fixé, ou s’il est insatisfait de leur examen et de leur vérification, il peut annuler sa Promesse d’achat.

10 - Déclarations et obligations du vendeur

C’est à cette clause que vous déclarez être propriétaire de l’immeuble, ou être autorisé à signer la Promesse d’achat.

Les déclarations visant l’immeuble sont, quant à elles, prévues au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise.

Préalablement à sa Promesse d’achat, l’acheteur devra avoir reçu le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, ou celui pour la copropriété divise le cas échéant.

Voici les points saillants de quelques-unes de vos déclarations à titre de vendeur :

10.2 Livraison de l’immeuble

Dans cette clause, vous vous engagez à livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de la visite de l’acheteur. Il est important de bien s’entendre sur les inclusions et les exclusions, souvent l’objet de disputes. Par exemple : les luminaires, le spa, les électroménagers, etc. Les biens inclus doivent pouvoir servir à un usage normal au moment de la livraison de l’immeuble.

10.3 Document de propriété

La Promesse d’achat précise vos obligations relativement aux titres de propriété. Vous devez fournir à l’acheteur un titre de propriété valide, attestant que l’immeuble que vous vendez est libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique (Hydro-Québec, municipalité, etc.).

Vous devez aussi lui procurer votre titre d’acquisition ainsi que le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale. Attention : un changement de règlement de zonage (ex. : zone inondable ou zone d’érosion ou de mouvement de sol) nécessiterait un nouveau certificat de localisation.

Copropriété divise

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, vous devrez fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété qui inclut la partie privative ou, à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement.

Si c’est le certificat global sur l’immeuble détenu en copropriété que vous fournissez, il doit comprendre la description de la partie privative (l’indication des seuls numéros de lots ou de portes des parties privatives sans autre description n’est pas suffisante). Lorsque le certificat global ne comprend pas la description de la partie privative, un certificat sur la partie privative devra être obtenu; il en va de même si des modifications étaient apportées à la partie privative.

10.4 Frais de remboursement et de radiation

Si l’acheteur choisit de ne pas assumer votre hypothèque (ce qui est généralement le cas), vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire et faire radier l’hypothèque à vos frais.

10.5 Vice ou irrégularité

La Promesse d’achat prévoit un mécanisme au cas où, après sa signature, l’acheteur découvre un vice ou une irrégularité qui affecte les déclarations et les obligations du vendeur contenues dans ce formulaire.

Par exemple, si l’acheteur apprenait l’existence de défectuosités reliées au foyer avant la signature de l’acte de vente et que ce vice n’avait pas été divulgué au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joint à sa Promesse d’achat, il ne serait pas tenu d’acheter avec cette particularité si vous n’y remédiez pas.

Suivant un avis écrit de l’acheteur, vous disposerez de 21 jours pour l’aviser, par écrit, que vous avez remédié au problème ou que vous n’y remédierez pas.

PARLEZ-EN À VOTRE COURTIER

Assurez-vous qu’il vous guidera à travers les étapes de ce processus.

10.6 Intervention du conjoint

Cette clause prévoit que vous devez fournir une preuve de consentement de votre conjoint :

  • Si votre immeuble ou une partie de celui-ci constitue la résidence familiale; ou
  • Si votre régime matrimonial le rend nécessaire.

10.7 Dommages

Selon cette clause, advenant qu’aucun acte de vente ne se signe par votre faute, vous vous engagez à dédommager le courtier lié à l’acheteur par contrat de courtage achat, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que l’acheteur aurait eu à lui payer. Par exemple, si vous ne vous présentez pas chez le notaire.

11 - Déclarations et obligations communes à l’acheteur et au vendeur

La Promesse d’achat prévoit des déclarations et obligations qui relèvent autant de vous que de l’acheteur :

  • La date de la signature de l’acte de vente devant le notaire;
  • Les date et heure de l’occupation des lieux;
  • La date des répartitions relatives aux taxes (foncières, générales et spéciales), aux dépenses de copropriété, aux réserves de combustible et aux revenus et dépenses reliés à l’immeuble;
  • Si nécessaire, le montant de la compensation à verser à l’acheteur si vous occupez les lieux après la signature de l’acte de vente;
  • Les instructions au notaire pour le paiement de la rétribution;
  • Les biens inclus et exclus dans la vente;
  • Les appareils en location, ainsi que les biens faisant l’objet d’un contrat de service et de location (ou tout autre contrat devant être pris en charge par l’acheteur).

PARLEZ-EN À VOTRE COURTIER

Quelles sont les conséquences possibles liées aux dates proposées? Si l’occupation des lieux par l’acheteur est postérieure à la signature de l’acte de vente, il faudra indiquer le montant mensuel devant être versé par le vendeur en guise de compensation. Ce montant devra inclure les frais de chauffage, d’électricité et d’entretien général des lieux. De plus, le vendeur devra fournir à l’acheteur la preuve de souscription d’une police d’assurance-responsabilité, à ses frais.

12 - Autres déclarations et conditions

C’est ici que le courtier de l’acheteur indiquera des clauses particulières, au besoin, par exemple une clause qui vous obligera à démarrer la piscine, dans le cas où l’acte de vente de l’immeuble est signé après la date à laquelle la piscine devait être mise en marche.

13 - Annexes

La Promesse d’achat peut contenir des références à des annexes qui en font partie intégrante. Entre autres, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble sera toujours annexé à une Promesse d’achat. En ce qui concerne les autres annexes possibles, votre courtier vous aidera à en comprendre les clauses.

En voici quelques-unes :

  • L’Annexe F – Financement, qui contient notamment les clauses relatives à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente requis pour l’acquisition de la maison;
  • L’Annexe R – Immeuble résidentiel, qui comporte d’autres clauses applicables à la transaction, comme une condition de vente de la propriété de l’acheteur. L’acheteur pourrait avoir inclus la rétribution due à son courtier dans le prix d’achat afin de la faire financer. Le cas échéant, cette information apparaîtra dans le formulaire Annexe R qui sera joint à la Promesse d’achat;
  • L’Annexe – Expertise, comprenant des clauses qui rendent la Promesse d’achat conditionnelle à ce que des expertises, des analyses et des études soient effectuées (entre autres, au sol de la propriété);
  • L’Annexe – Eau potable et installations septiques, dont certaines clauses rendent la Promesse d’achat conditionnelle à ce que des tests, des vérifications ou des expertises relativement à l’eau potable et aux installations septiques soient effectués.

BON À SAVOIR

Lorsqu’un acheteur désire acheter comptant, pour votre protection, votre courtier exigera que l’acheteur fournisse une preuve établissant la disponibilité des fonds. Ceci sera précisé au formulaire obligatoire Annexe F – Financement. Une fois cette démarche faite avec succès, le courtier immobilier recommandera de signer l’acte de vente le plus rapidement possible, notamment pour s’assurer que vous pourrez avoir les fonds à votre disposition avant de prendre d’autres engagements. À ce sujet, lire l’article Achat d’un immeuble comptant : certaines précautions s’imposent.

14 - Conditions d’acceptation

Cette clause établit les date et heure limites qui vous sont fixées pour accepter la Promesse d’achat. Ce délai est important car, s’il n’est pas respecté, celle-ci est annulée.

Pendant ce délai, l’acheteur qui ne veut plus acheter ne peut retirer sa Promesse d’achat. Le Code civil du Québec lui laisse néanmoins un court laps de temps pour se désister, soit le délai entre le moment où il signe la Promesse d’achat et le moment où elle vous parvient. La révocation qui vous parvient avant la Promesse d’achat rend celle-ci caduque. Sachez cependant que les présentations de promesses d’achat se font généralement très rapidement.

15 - Interprétation

Cette section vient notamment préciser que la Promesse d’achat et son exécution sont régies par les lois du Québec.

16 - Signatures

La Promesse d’achat correspond exactement à ce que vous attendiez pour la vente de votre maison? C’est maintenant le temps de l’accepter. La Promesse d’achat doit être signée par les acheteurs, les vendeurs ainsi que les conjoints des vendeurs, s’il y a lieu. Une bonne pratique est de signer le formulaire devant témoin. Sinon, vous pouvez considérer faire une Contre-proposition.

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Posez-lui toutes les questions utiles afin qu’aucun doute ne subsiste dans votre esprit, comme : la date d’occupation vous convient-elle?

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