3. L’obligation de conseiller

La garantie légale de propriété et de qualité

3.1 L'inspection

3.1.1 L'inspection prévente

3.1.2 L'inspection préachat

3.2 L’établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente

3.2.1 L’analyse comparative

3.2.2 La modification du prix et des conditions de vente

3.3 La garantie légale de propriété et de qualité

3.3.1 La garantie du droit de propriété

3.3.2 La garantie de qualité

3.3.3 L'exclusion de la garantie légale de qualité

3.3 La garantie légale de propriété et de qualité

La personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente. C’est ce qu’on appelle, de façon générale, la « garantie légale » qui comporte deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Ces garanties existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire de les prévoir au contrat.

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3.3.1 La garantie du droit de propriété

La garantie du droit de propriété assure à l’acheteur que :

• le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur;
• le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques l’affectant, sauf celles assumées par l’acheteur;
• le bien ne fait pas l’objet d’empiètement de la part du vendeur ou d’un tiers; et
• le bien ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir.

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3.3.2 La garantie de qualité

En vertu de la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus. Le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater. Il est donc important pour un acheteur de toujours faire inspecter par un expert compétent l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne diminue en rien la garantie. En revanche, si le vendeur connaissait le vice, sa responsabilité serait augmentée pour couvrir, outre la diminution de valeur de l’immeuble, tous les autres dommages subis par l’acheteur.

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3.3.3 L’exclusion de la garantie légale

Le titulaire de permis a le devoir de bien informer et de conseiller le vendeur et l’acheteur des conséquences de l’exclusion de la garantie légale.

La rédaction des clauses d’exclusion de garanties légales est un exercice devant être fait avec précaution afin de refléter correctement l’intention des parties et de ne pas nuire à leurs droits.

Exclusion complète de la garantie légale de qualité

Dans un jugement de 2022, la Cour d’appel a statué que la clause d’exclusion complète de garantie légale (« aux risques et périls de l’acheteur ») signifie la volonté de l’acheteur d’acheter l’immeuble sans aucune garantie¹. L’acheteur renonce non seulement à la garantie de son vendeur immédiat, mais également à toutes les garanties offertes par les vendeurs antérieurs de l’immeuble. Cette clause rompt la chaîne de transmission des garanties légales qui étaient accessoires aux ventes antérieures de l’immeuble. Une clause stipulant que l’acheteur achète l’immeuble « sans aucune garantie légale à ses risques et périls » signifie l’intention de l’acheteur d’assumer tous les risques et d’acheter l’immeuble en dépit des vices qui peuvent l’affecter. L’acheteur subséquent qui achète avec la garantie légale doit être conscient que celle-ci lui est consentie uniquement par son vendeur immédiat et qu’il ne pourra pas bénéficier des garanties consenties par les vendeurs antérieurs étant donné que son vendeur immédiat avait interrompu la chaîne de transmission des garanties en achetant « à ses risques et périls ».

Le courtier doit vérifier les ventes antérieures. Si, par la recherche des titres, le courtier constate que l’une des transactions a été faite « aux risques et périls de l’acheteur », il faut comprendre qu’à partir d’une telle vente, toutes les garanties légales ont été réinitialisées.

En raison de conséquences importantes qui peuvent découler d’une exclusion complète de la garantie légale, ce n’est que dans des cas particuliers qu’il est approprié que la garantie légale soit exclue complètement. Par exemple :

• lors d’une reprise de finance ou d’une succession en raison de la connaissance limitée du vendeur quant aux vices qui pourraient affecter l’immeuble;
• lors de la vente d’un immeuble de piètre qualité générale ou à démolir, considérant la complexité qu’entrainerait une dénonciation de l’ensemble des vices l’affectant;
• lorsque le vendeur ne veut pas être garant de la conformité de son immeuble quant au changement d’affectation projeté par l’acheteur;
• le vendeur est une personne âgée qui veut éviter d’être inquiétée par la possibilité d’un éventuel recours en vice caché contre elle ou sa succession.

Possibilité de renoncer à la garantie légale du vendeur immédiat seulement

Il est possible pour l’acheteur de renoncer à la garantie de son vendeur immédiat uniquement, sans pour autant renoncer à ce que lui soit cédées les garanties consenties par les propriétaires antérieurs. Dans ce cas, il est particulièrement important qu’une clause claire, non équivoque et conforme à l’intention des parties soit rédigée.

Ainsi, le titulaire de permis peut recommander l’inclusion d’une telle clause afin de protéger, d’une part, le vendeur des recours pour vices cachés et, d’autre part, l’acheteur qui conserverait ses recours à l’encontre des vendeurs antérieurs (à la condition que ceux-ci ont vendu avec la garantie légale).

L’OACIQ recommande fortement aux titulaires de permis de ne plus utiliser la mention « sans garantie légale à ses risques et périls » pour ne pas annihiler inutilement les garanties légales octroyées par les vendeurs antérieurs qui pourraient continuer de bénéficier à l’acheteur. La rédaction d’une clause d’exclusion partielle spécifiant la nature de la garantie exclue (de qualité) et l’identité des vendeurs exclus (vendeur immédiat seulement ou autres) serait à privilégier.

Consultez la clause type 3.5 qui a été déclinée en fonction du type d’exclusion de garanties

Renonciation à la garantie légale sur certaines composantes de l’immeuble seulement

Il est aussi possible d’exclure la garantie légale de qualité spécifiquement à l’égard de certains éléments précis de l’immeuble, par exemple, la piscine, le foyer, les appareils de climatisation ou de chauffage, les électroménagers ou tout autre aspect concernant le terrain.

Consultez la clause type 3.5 qui a été déclinée en fonction du type d’exclusion de garanties.

Devoirs du titulaire de permis

Si l’immeuble est vendu sans la garantie légale de qualité, le courtier doit s’assurer que toutes les parties comprennent bien les informations suivantes :

• L’exclusion de garantie légale est une exception;
• Elle prive l’acheteur des recours en vices cachés contre le vendeur;
• Elle peut avoir un impact à la baisse sur le prix de vente;
• L’exclusion de garantie de qualité ne met pas le vendeur à l’abri de recours s’il connaissait les vices affectant son immeuble au moment de la vente et qu’il ne les a pas dénoncés.

La clause d’exclusion de garantie doit être claire et non équivoque. En fonction des intentions des parties, on peut la moduler (voir les options possibles ci-dessus).

L’exclusion de garantie de qualité doit être inscrite tant au contrat de courtage qu’à la fiche de description détaillée ainsi que dans la promesse d’achat, bien entendu.

Il est possible que le vendeur souhaite que la garantie de qualité ne s’applique que pendant une durée limitée. Dans un tel cas, le titulaire de permis doit informer les parties à la transaction des enjeux qui en découlent.

En tous les cas, vu le caractère sérieux des conséquences d’exclusion de garanties légales sur les droits et obligations des parties, le courtier doit leur recommander de consulter un conseiller juridique².

Le courtier du vendeur doit informer son client et le conseiller à savoir que :

• l’information sur l’exclusion de la garantie doit apparaître sur la fiche descriptive;
• selon l’état du marché, l’exclusion de garantie pourrait diminuer l’intérêt d’éventuels acheteurs et avoir un effet sur le prix de vente;
• l’exclusion de garantie ne le mettra pas à l’abri d’une poursuite pour les vices qu’il connaissait et qu’il aurait dû dénoncer;
• selon les circonstances, il peut être opportun d’exclure ou de réduire la garantie légale.

Si l’acheteur est non représenté, le courtier du vendeur (ou le courtier collaborateur sans contrat) devra remplir le formulaire Promesse d’achat avec lui en l’informant objectivement des conséquences de la vente sans garantie légale³. Il devra notamment l’informer de la possibilité de moduler la clause d’exclusion de garantie afin d’exclure uniquement la responsabilité du vendeur immédiat, à condition que les vendeurs antérieurs aient vendu avec la garantie légale et inscrire dans la promesse d’achat la clause tel que souhaité par l’acheteur. Le courtier du vendeur ne doit pas transcrire automatiquement la clause de la fiche de l’immeuble sans explication à l’acheteur et son consentement. 

Le courtier de l’acheteur doit informer son client et le conseiller à savoir que :

• même s’il découvre un vice qu’il ignorait, il n’aura aucun recours contre le vendeur, à moins de démontrer qu’il lui a caché volontairement un vice dont il connaissait l’existence;
• en cas d’exclusion complète, il ne pourra pas bénéficier des garanties cédées par les propriétaires antérieurs de l’immeuble;
• il doit indiquer à sa promesse d’achat les modalités de la garantie légale auxquelles il accepte de renoncer en toute connaissance de cause;
• il doit faire faire une inspection préachat plus poussée que l’inspection usuelle s’il désire acheter une propriété sans garantie de qualité. L’expert en bâtiments retenu pour cette inspection doit être informé que l’immeuble est vendu sans garantie légale, pour qu’il en tienne compte lors de son inspection;
• le prix offert doit tenir compte de l’absence de garantie légale.

En remplissant le formulaire Promesse d’achat, le courtier de l’acheteur doit recommander à son client d’exclure la garantie légale consentie par le vendeur immédiat seulement, mais de ne pas renoncer à celles transmises par les vendeurs antérieurs, à condition que ceux-ci aient vendu avec la garantie légale.

Quant au volet « garantie du droit de propriété », le titulaire de permis ne doit toutefois pas recommander qu’elle soit exclue, sauf dans de très rares exceptions.

¹ Art. 85 Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r. 1) (RCE)
² Art. 80, 85, 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (C-73.2, r. 1) (RCE).
³ Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858

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