3. L’obligation de conseiller
L'inspection
3.1 L'inspection
3.1.1 L'inspection prévente
3.1.2 L'inspection préachat
A. Délai
B. Liste fournie au client
C. « Professionnel » ou « inspecteur en bâtiment »
D. Les quatre exigences de l'article 81 RCE
E. Présomptions
F. Honoraires
G. Rôle du titulaire de permis pendant l'inspection
H. Rôle-conseil du titulaire de permis après l'inspection
I. L'existance d'un rapport d'inspection antérieur
3.2 L’établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente
3.2.1 L’analyse comparative
3.2.2 La modification du prix et des conditions de vente
3.3 La garantie légale de propriété et de qualité
3.3.1 La garantie du droit de propriété
3.3.2 La garantie de qualité
3.3.3 L'exclusion de la garantie légale de qualité
3.1.1 L'inspection prévente
Une inspection prévente permet de connaître l’état de l’immeuble avant la mise en marché ainsi que d’identifier les réparations qui sont nécessaires. Elle peut constituer une démarche visant à découvrir les facteurs défavorables se rapportant à l’immeuble. Elle peut aussi permettre de fournir des réponses plus complètes aux questions qui sont contenues dans le formulaire DV (DVD).
Le fait que le vendeur ait obtenu un rapport d’inspection prévente ne relève pas le titulaire de permis de son obligation de recommander à l’acheteur de faire faire une inspection préachat.
3.1.2 L'inspection préachat
L’inspection en bâtiment est une étape primordiale lors de l’achat d’une maison. Ainsi, en vertu de l’article 81 RCE, le titulaire de permis a l’obligation de conseiller à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment.
Le formulaire de promesse d’achat comporte d’ailleurs l’avertissement suivant à la clause 8 :
« Une promesse d’achat sans clause d’inspection n’est appropriée que dans des circonstances particulières, par exemple lorsqu’on prévoit remplacer l’immeuble ou y apporter des rénovations majeures. »
A. Délais
L’inspection doit avoir lieu dans le délai prévu à la clause 8.1 du formulaire Promesse d’achat. Le délai inscrit commence à courir la journée suivant la signature de l’acceptation de la promesse d’achat et est toujours calculé en jours civils consécutifs, autrement dit des « jours de calendrier », c’est-à-dire des périodes de vingt-quatre heures, considérées de minuit à minuit. Les samedis et les dimanches ainsi que les jours fériés sont comptés parmi les jours civils. Le jour qui marque le point de départ, soit la date d’acceptation de la promesse d’achat, n’est pas compté, mais celui de l’échéance l’est. Il est donc important de prévoir un délai suffisamment long pour la tenue de l’inspection suivant le contexte (ex. : chevauchement de jours fériés, occupation de l’acheteur, disponibilité des inspecteurs), ce qui permettra d'éviter à l'acheteur de demander une prolongation du délai, qui pourrait être refusée par le vendeur. Pour se désister ou renégocier le prix, l’acheteur doit aviser le vendeur (et non le courtier du vendeur) par écrit, au plus tard dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné à cette même clause et ce, avant 20 h.
B. Liste fournie au client
Le titulaire de permis peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment pourvu qu’elle contienne plus d’un nom.
C. « Professionnel » ou « inspecteur en bâtiment »
Un « professionnel » réfère à un membre d’un ordre professionnel qui est qualifié et autorisé pour faire de l’inspection en bâtiment, comme un architecte, un ingénieur ou un technologue en bâtiment. Un entrepreneur, un maître-électricien ou un plombier ne sont pas des « professionnels » ou « inspecteur en bâtiment ».
Lorsque le titulaire de permis dirige des clients vers des « professionnels », il doit s’assurer que ces derniers détiennent un titre en règle auprès de leurs ordres professionnels respectifs. De plus, il doit s’assurer que la personne qui effectue l’inspection respecte chacune des quatre exigences prévues à l’article 81 RCE.
D. Les quatre exigences de l’article 81 RCE
Le titulaire de permis doit recommander que l’inspection soit effectuée par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui respecte les quatre exigences décrites ci-après. À cette fin, il doit faire les vérifications nécessaires pour s’assurer que les exigences soient respectées et obtenir une copie des documents qui en font la preuve et la conserver. Aussi, le titulaire de permis doit obtenir un engagement écrit des personnes retenues indiquant que si elles ne sont plus en mesure de répondre aux exigences de la réglementation, elles le déclareront.
1. Assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions
Le professionnel ou l’inspecteur en bâtiment doit détenir une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions qui couvre spécifiquement les actes relatifs à l’inspection de bâtiment.
2. Convention de service d'inspection reconnue
Le professionnel ou l’inspecteur en bâtiment doit utiliser une convention de service d’inspection reconnue qui fait état de la nature et de l’étendue des services d’inspection qu’il offre ainsi que de leur coût. L’acheteur peut alors prendre connaissance des limites qui y sont contenues, par exemple, en matière d’exclusion de responsabilité.
Le titulaire de permis a l’obligation d’informer l’acheteur qu’il doit fournir à l’inspecteur tous les documents et l’information nécessaires qu’il a en sa possession et qui sont requis pour l’inspection, notamment le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV) ou le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise (DVD).
3. Norme de pratique de l'inspection en bâtiment reconnue
Le professionnel ou l’inspecteur en bâtiment doit effectuer ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue.
Une norme de pratique reconnue fournit les lignes directrices minimales de l’inspection en bâtiment. Elle donne un caractère public aux services fournis par les inspecteurs. Elle définit certains termes spécifiques à l’inspection en bâtiment et uniformise la présentation des rapports.
4. Rapport écrit
Après l’analyse des observations visuelles, le professionnel ou l’inspecteur en bâtiment doit remettre un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.
Si certains éléments qui ont fait l’objet d’une inspection spécifique ou dénotent des problématiques plus graves ou importantes, ils doivent ressortir du rapport de façon évidente. Par ailleurs, si certaines constatations exigent des tests plus poussés, par exemple, en matière de pyrite, l’inspecteur doit diriger l’acheteur vers l’expert approprié.
Un rapport écrit permet à l’acheteur de se référer à des constats concrets lui permettant de modifier le montant offert ou de mettre fin à sa transaction.
Le titulaire de permis doit s’assurer que le rapport écrit soit obtenu à l’intérieur des délais prévus à la promesse d’achat.
E. Présomption
Le fait qu’une personne soit membre actif ou en règle d’une des associations suivantes permet de présumer qu’elle respecte les quatre exigences de l’article 81 RCE :
- Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [AIBQ]
- Association des thermographes en inspection de bâtiment [ATIB]
- Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ)
F. Honoraires
En raison de l’apparence de conflit d’intérêts, le titulaire de permis ne doit pas offrir à son client de payer l’inspecteur en bâtiment. Consultez la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.
G. Rôle du titulaire de permis pendant l’inspection
Lors de l’inspection, le courtier du vendeur doit faire preuve de réserve et laisser l’inspecteur effectuer son travail en compagnie de son client, à savoir l’acheteur.
Si un titulaire de permis représente l’acheteur, il doit assister à l’inspection pour être en mesure de bien conseiller son client. Il est d’ailleurs important que l’acheteur assiste à l’inspection. En effet, l’inspecteur doit profiter de l’occasion pour désigner à l’acheteur les éléments matériels qui méritent une attention et, le cas échéant, les corrections à y apporter. Ces remarques doivent faire partie du rapport écrit de l’inspecteur.
H. Rôle-conseil du titulaire de permis après l’inspection
i) Renonciation à la condition d’inspection après l’inspection
Le titulaire de permis ne doit pas conseiller à l’acheteur de renoncer à la condition d’inspection immédiatement après la fin de l’inspection, à la suite du rapport verbal de l’inspecteur, ou plus tard. En effet, l’acheteur doit pouvoir prendre le temps de bien prendre connaissance du rapport et d’obtenir, si nécessaire, des précisions de l’inspecteur ou de toute autre personne qualifiée.
Ce n’est qu’une fois que l’acheteur a pris connaissance du rapport d’inspection écrit, qu’il a pu poser toutes ces questions et obtenir les précisions souhaitées, et qu’il en est satisfait, que le courtier qui le représente peut remplir avec lui le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3) pour réaliser la condition d’inspection avant l’expiration du délai prévu à la clause 8.1 de la promesse d’achat.
ii) Annulation de la promesse d'achat
L'acheteur peut annuler sa promesse d'achat s'il juge que le rapport d'inspection révèle des facteurs défavorables suffisants graves que s'il les avait sus avant l'inspection, il n'aurait pas offert ce prix ou n'aurait pas fait de promesse d'achat.
L’acheteur doit agir de bonne foi et il ne doit pas annuler sa promesse d’achat si le rapport d’inspection ne révèle que des imperfections mineures n’ayant pas réellement d’influence sur le prix offert. En d’autres mots, l’inspection ne doit pas servir de prétexte pour permettre à l’acheteur de se désister sans motif valable.
Pour annuler sa promesse d’achat, l’acheteur doit faire parvenir un avis écrit à cet effet au vendeur (et non au courtier du vendeur), accompagné d’une copie du rapport d’inspection, à l’intérieur des délais indiqués. C’est la réception de cet avis et du rapport par le vendeur qui aura pour effet de rendre nulle et non avenue la promesse d'achat.
Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3) , que le titulaire de permis remplit avec l’acheteur, peut faire office d’avis. Ce formulaire permet de transmettre les différents avis et suivis de réalisation de conditions prévues à chaque formulaire utilisé dans le cadre d’une transaction.
Si ce formulaire est utilisé par le titulaire de permis, ce dernier est responsable de l’envoi du document et doit obtenir l’accusé de réception du vendeur dans les délais afin de s’assurer que l’avis a bien été donné à temps. Le courtier de l’acheteur peut, en ayant communiqué au préalable avec le courtier du vendeur, s’entendre avec lui pour faire signer l’accusé de réception de l’avis par le vendeur. Le courtier de l’acheteur doit conserver une preuve de réception au dossier.
L'envoi de l'avis peut se faire de différentes façons, mais dans tous les cas, l'acheteur doit s'assurer de la réception par le vendeur de l'avis et du rapport d'inspection avant l'expiration des délais. Il pourrait être avisé de faire appel à des huissiers, par exemple, si la fin des délais approche ou si le vendeur ne collabore pas pour accuser réception de l’avis.
iii) Renégociation des conditions de la promesse d’achat
À la lecture du rapport d’inspection, l’acheteur peut renégocier les conditions de sa promesse d’achat, comme le montant offert.
Suivant le libellé de la clause 8.1 du formulaire Promesse d’achat, l’acheteur ne doit pas se servir d’imperfections mineures n’ayant pas réellement d’influence sur le prix offert comme prétexte pour renégocier les conditions de sa promesse d’achat. Le formulaire DV (DVD) permet généralement de déceler les problèmes sur l’immeuble et de fixer le prix et les conditions de la promesse d’achat en conséquence. L’acheteur se doit d’agir de bonne foi en toutes circonstances. Ainsi, le rôle de conseil du ou des titulaires de permis impliqués dans la transaction est primordial.
Afin de justifier les raisons de ces demandes de modifications, l’acheteur doit alors transmettre au vendeur une copie du rapport d’inspection ou l’extrait du rapport qui fait état des problématiques soulevées pour lesquels il souhaite renégocier.
Il incombe de préciser que dans le contexte d’une renégociation, l’acheteur n’a pas cette obligation. Il peut cependant être utile pour l’acheteur de le faire pour justifier sa demande au vendeur pour qu’il effectue certains travaux ou pour une baisse de prix. Cela pourrait d’ailleurs lui être demandé de la part du vendeur. Dans le cas où une copie du rapport d’inspection est remise au complet au vendeur, ce dernier doit toutefois être avisé que ce rapport est remis non pas pour rendre la promesse d’achat nulle et non avenue, mais bien pour fins de négociations seulement.
Si l’acheteur et le vendeur s’entendent sur les nouvelles conditions, le titulaire de permis doit consigner cette entente par écrit au formulaire Modifications et le faire signer par les deux parties. Ce formulaire fait partie intégrante de la promesse d'achat et doit être remis au prêteur. Il doit aussi indiquer que c’est à la suite de l’inspection que les parties ont convenu de modifier la promesse d'achat et doit être signé à l’intérieur des délais prévus à la condition d’inspection.
En effet, si le délai est expiré, la condition d’inspection prévoit que l’acheteur est réputé y avoir renoncé et à défaut d’entente sur la modification à apporter aux conditions, ce dernier doit procéder à l’achat selon les termes initiaux de la promesse d’achat.
Dans certaines circonstances, il peut être entendu aussi que la garantie légale de qualité ne s’applique pas sur ce qui fait l’objet de la réduction du montant offert. Le titulaire de permis peut utiliser alors la clause type 4.2 Réduction de prix.
Notons qu’afin d’éviter des litiges, il est souvent préférable de renégocier à la baisse le montant offert plutôt que d’exiger que le vendeur fasse effectuer des travaux par le professionnel de son choix.
I. L’existence d’un rapport d’inspection antérieur
L’existence de tout rapport antérieur doit être déclarée au formulaire DV (DVD). Il peut s’agir d’un rapport d’inspection préparé à la demande du vendeur ou d’un promettant-acheteur précédent ayant mené à l’annulation d’une première promesse d'achat.
Si le vendeur a un rapport antérieur en sa possession, il doit le fournir à son courtier ou au courtier de l’acheteur si le vendeur n’est pas représenté.
C’est la copie complète du rapport antérieur qui doit être remis à l’acheteur et non seulement des extraits de ce dernier. De cette façon, le vendeur ou son courtier s’assure de tout divulguer même les problèmes qui peuvent leur sembler mineurs. Ces derniers pourraient s’avérer importants pour l’acheteur et leur non-divulgation pourrait engendrer des litiges.
S’il est impossible de remettre le rapport antérieur existant, le courtier du vendeur doit tout de même informer l’acheteur de son existence et de son contenu.
Dans le cas où des facteurs défavorables sont soulevés dans le rapport, le titulaire de permis peut proposer au vendeur de déclarer comment il a remédié aux problèmes en le démontrant avec les documents pertinents à l’appui (ex. : factures faisant état des réparations). Le courtier du vendeur doit s’assurer de la mise à jour du formulaire DV (DVD) afin qu’elle reflète ces informations.
Si un ou des facteurs défavorables soulevés dans le rapport obtenu par l’acheteur ne reflètent pas l’état réel de l’immeuble selon l’avis du vendeur, le titulaire de permis peut lui conseiller de faire faire une contre-expertise sur le ou les points avec lesquels il est en désaccord.
Il importe également de rappeler que le courtier du vendeur ne peut remettre à l’acheteur une copie du rapport d’inspection antérieur préparé à la demande du vendeur si celui-ci s’y oppose.
En vertu de ses obligations déontologiques, le titulaire de permis doit minimalement, s’il ne procède pas à la remise d’une copie du rapport d’inspection antérieur à l’acheteur potentiel, lui divulguer les facteurs défavorables qui y sont énoncés et qui peuvent affecter l’objet même de la transaction.
i) Protection de la confidentialité des renseignements personnels apparaissant sur le rapport d’inspection antérieur
En vertu de l’article 31 RCE, le titulaire de permis doit respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées, ainsi que le secret de tout renseignement personnel recueilli à l’occasion de l’exercice de ses activités.
Le titulaire de permis doit donc prendre les mesures nécessaires pour respecter la confidentialité des informations personnelles d’un acheteur pouvant être contenues à l’intérieur d’un rapport d’inspection antérieur, et ce, avant de remettre ou de donner accès à une copie de celui-ci. Afin de protéger la confidentialité des renseignements personnels tout en permettant l’accès au contenu du rapport, ceux-ci doivent être caviardés.
