2. L’obligation d'information
Le titulaire de permis doit informer avec objectivité la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration1.
2.1 La fiche descriptive
2.2 Les facteurs défavorables
2.2.1 La déclaration du vendeur
2.2.2 Les cas particuliers liés à l'histoire de l'immeuble
2.1 La fiche descriptive
La fiche descriptive est un moyen pour le titulaire de permis, de promouvoir la propriété, d’où l’importance d’y indiquer des informations exactes et vérifiées. La fiche descriptive est un document en constante évolution : elle doit refléter la réalité de la propriété et doit contenir, le cas échéant, les mentions obligatoires prévues à l’article 118 RCE :
1. l’existence de déclarations du propriétaire de l’immeuble à vendre ou à louer et la disponibilité de tout document en faisant état;
2. que l’immeuble est vendu sans garantie légale;
3. le nom du courtier ou de l’agence à qui a été confié le contrat de courtage suivi de la mention du permis dont il est titulaire, de façon évidente et dans un caractère typographique de la même couleur et d’une grandeur au moins équivalente aux autres informations contenues dans le document ou la fiche;
4. que le titulaire à qui a été confié le contrat de courtage possède un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble et annexer à la fiche l’avis de divulgation2;
5. lorsque le contrat de courtage vise la vente de l’immeuble, une mention que le document ou la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse pouvant lier le vendeur, mais qu’il constitue une invitation à soumettre de telles offres ou promesses;
6. sauf instructions contraires écrites du propriétaire de l’immeuble concernant son identité, les informations concernant l’objet du contrat de courtage ou les parties à ce contrat, qui sont nécessaires à la complétion d’une proposition de transaction.
La fiche descriptive peut aussi indiquer tout autre renseignement qui respecte les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier et de ses règlements.
Le titulaire de permis doit consigner au dossier de l’agence tous les documents démontrant l’exactitude de l’information se trouvant sur la fiche descriptive.
À titre d’exemple, voici certains des documents qui doivent être consignés au dossier de l’agence lorsqu’une information apparaît à la fiche descriptive :
- Rénovations ou travaux : factures, plan et devis, permis de construction;
- Identité du propriétaire : Index des immeubles du Registre foncier du Québec et acte de vente;
- Année de construction : certificat de localisation et rôle foncier;
- Montants des taxes : comptes de taxes municipales et scolaires de l’année en cours;
- Valeur foncière : rôle foncier (évaluation municipale) de l’année en cours.
Toute information qui ne peut être vérifiée ni documentée par le titulaire de permis ne doit pas être inscrite sur la fiche descriptive.
De plus, l'article 45 RCE oblige le titulaire de permis à remettre à son client vendeur une copie de la fiche descriptive pour que celui-ci puisse la vérifier et s’assurer qu’elle reflète bien la réalité :
45. Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu’il représente, sans délai, sur tout support permettant d’en assurer l’intégrité, l’accessibilité, l’authenticité et l’intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble, l’entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l’objet du contrat de courtage.
Il importe également que les textes informatifs soient choisis avec diligence et prudence, sans exagération. Par exemple, l'expression « en excellente condition » ne doit pas être utilisée pour une maison nécessitant des réparations majeures.
Mise à jour en continu
Le titulaire de permis doit apporter à la fiche descriptive les modifications nécessaires au cours de la durée du contrat de courtage en fonction des nouvelles informations qu’il obtient. Le titulaire de permis représentant un vendeur ou un acheteur doit s’assurer de toujours avoir en sa possession une fiche descriptive à jour.
Ainsi, il doit être vigilant et surveiller, entre autres, les nouveaux taux de taxation lorsqu’ils sont émis en début d’année ainsi que l’évaluation triennale lors du dépôt de celle-ci, afin d’apporter rapidement les changements appropriés à la fiche descriptive.
Avant même de se déplacer pour une visite, il est fort possible qu’un acheteur contacte le courtier du vendeur afin d’obtenir la fiche descriptive d’un immeuble. L’acheteur a donc généralement une fiche descriptive en main lors de la visite, mais il ne présentera pas toujours une promesse d’achat sur-le-champ. Il pourrait préférer prendre le temps d’aller voir autre chose et finalement arrêter son choix sur le premier immeuble visité. Entre-temps, la fiche descriptive de cet immeuble peut avoir été modifiée. Pour éviter les imbroglios voire les litiges, le titulaire de permis doit s’assurer que l’acheteur qui présente une promesse d’achat a en main la version la plus récente de la fiche descriptive et que ce dernier la paraphe.
Promesse d’achat acceptée avec conditions
Lorsqu’une proposition de transaction est acceptée conditionnellement, le titulaire de permis peut indiquer sur la fiche descriptive une mention relative à l’existence de cette promesse d’achat conditionnelle (PAC).
La mention de l’existence d’une PAC sur la fiche n’est toutefois pas obligatoire. Le titulaire de permis doit discuter avec son client vendeur des conséquences d’inscrire ou non cette mention et des options qui s’offrent à lui, de façon à toujours favoriser les intérêts du client. L’important est que cette information soit divulguée du moins verbalement à un acheteur intéressé à faire une promesse d’achat pour qu’il puisse effectuer son offre en conséquence conformément à l’article 96 RCE.
Mise hors marché
Lorsqu’une promesse d’achat a été dûment acceptée par le vendeur d’un immeuble, le titulaire de permis ne peut en aucun cas accepter, à la demande de cet acheteur, de signer et de faire signer au vendeur une modification à un contrat de courtage en vue de mettre cet immeuble hors marché et de retirer la fiche descriptive ainsi que les informations qu’elle contient d’un service de diffusion d’information. En effet, une mise hors marché ne peut être effectuée qu’à la demande d’un vendeur qui ne veut plus vendre son immeuble.
De telles demandes proviennent souvent d’acheteurs laissant entendre qu’ils ne donneront pas suite à leurs obligations et que la vente ne se fera pas si l’immeuble n’est pas mis hors marché. De tels acheteurs s’intéressent souvent à des immeubles multilogements, principalement des duplex en mauvais état et dont le prix de vente est inférieur à l’évaluation municipale ou à la valeur marchande d’immeubles comparables dans le même secteur. Pour la signature de l’acte de vente, l’acheteur, signataire de la promesse d’achat, est remplacé par une autre personne. De manière concomitante, une deuxième transaction, à un prix beaucoup plus élevé, intervient entre cet acheteur et un tiers. Celle-ci comporte une condition d’emprunt hypothécaire qui, selon les règles de financement, doit être un prêt assuré. L’inscription de l’immeuble étant retirée d’un service de diffusion d’information, l’institution financière et l’assureur hypothécaire ne peuvent pas vérifier le prix demandé à l’origine et n’en sont pas autrement informés.
Dans ce contexte, la mise hors marché est contraire à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements. Il s’agit là de faire faire une fausse déclaration à un vendeur dans un formulaire de l’OACIQ, de faire disparaître les fiches descriptives ou de ne pas transmettre les avis de vente à un service de diffusion d’information, et cela pour les motifs obscurs ou malhonnêtes d’un acheteur. Par ailleurs, le titulaire de permis qui prétend ignorer qu’un tel procédé vise à masquer une fraude ou une opération malhonnête, fait preuve d’aveuglement volontaire et est susceptible de faire l’objet d’une plainte disciplinaire, voire d’éventuelles accusations criminelles.
