2. L’obligation d'information

Les facteurs défavorables : les cas particuliers liés à l'histoire de l'immeuble

2.1 La fiche descriptive

2.2 Les facteurs défavorables

2.2.1 La déclaration du vendeur

2.2.2 Les cas particuliers liés à l'histoire de l'immeuble

a) Décès ou suicide dans la propriété

b) Propriété ayant fait l'objet de culture de cannabis

2.2.2 Les cas particuliers liés à l'histoire de l'immeuble

Bien qu’au sens du Code civil certains facteurs pourraient ne pas représenter un vice caché mettant en cause l’intégrité d’un immeuble, le titulaire de permis a l’obligation d’informer les parties à la transaction de leur existence.

En effet, l’importance d’un facteur dépend de chaque personne en fonction de ses valeurs, de ses perceptions, de sa religion, de son âge, etc. Certains évènements peuvent être reliés à une propriété sans en affecter spécifiquement l’apparence, la qualité ou les fonctionnalités, par exemple un décès dans la propriété, une propriété ayant été vandalisée ou une maison ayant servi à la culture de cannabis, même si elle a été remise en état.

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a) Décès ou suicide dans la propriété

Le courtier du vendeur qui est informé qu’il y a eu décès dans la propriété doit le divulguer, qu’il s’agisse d’une mort violente ou non, accidentelle ou non.

Il peut en effet s’agir d’un facteur pouvant affecter la transaction pour certains acheteurs potentiels. Il ne revient pas au titulaire de permis de juger si l’information est pertinente ou non. Son devoir d’information est de transmettre tout facteur qui pourrait affecter un acheteur potentiel. Et c’est à cet acheteur de décider pour lui-même si cette information affecte son intérêt pour la propriété ou non. Il pourra ainsi prendre une décision libre et éclairée.

Le titulaire de permis doit également divulguer un décès qui aurait eu lieu à l’extérieur de la maison, par exemple dans le cabanon, dans toute autre dépendance ou sur le terrain même (cela faisant partie de l’immeuble). Cette information doit être consignée au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble à la clause D14.3 pour une mort violente ou un suicide et à clause D14.5 pour un décès (préciser si possible à D15).

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b) Propriété ayant fait l’objet de culture de cannabis

La Loi sur le cannabis (« Loi fédérale »), la Loi encadrant le cannabis (RLRQ, c. C-5.3) et la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière (« Loi provinciale ») encadrent notamment la production, la possession et la consommation du cannabis. Ces lois fédérale et provinciale ainsi que les règlements y afférents sont entrés en vigueur le 17 octobre 2018.

Ces lois et règlements ont des impacts sur la pratique des courtiers qui doivent poser davantage de questions, effectuer des vérifications plus approfondies ainsi que divulguer et conseiller adéquatement les consommateurs lors de l’achat, de la vente ou de la location d’un immeuble. 

Compte tenu des dommages importants qui peuvent être causés aux bâtiments notamment par l’humidité, les courtiers sont tenus de prendre des mesures particulières lors de la mise en vente, de l’achat ou de la location d’immeubles qui ont servi ou qui pourraient servir à la culture de cannabis.

Le courtier du vendeur doit, conformément à son devoir de vérification, consulter les fiches descriptives antérieures ainsi que les formulaires Déclarations du vendeur qui sont disponibles sur le site de diffusion ainsi que les documents qui y sont joints.

Le fait qu’une maison ait déjà servi à la culture de cannabis, sans égard au nombre de plants, constitue un facteur défavorable qui doit faire l’objet d’une divulgation, s’il est connu. Le titulaire de permis doit donc s’assurer que cette information soit indiquée dans le formulaire  DV (DVD) et doit y ajouter toute précision utile. Il s’agit en effet d’un facteur susceptible d’affecter la décision de l’acheteur. 

Rappelons qu’au Québec, il est interdit d’avoir en sa possession une plante de cannabis ou faire de la culture de cannabis à des fins personnelles dans une maison d’habitation¹.

Dans les cas où la culture de cannabis est autorisée pour des fins médicales, le titulaire de permis doit obtenir le certificat l’autorisant et en divulguer l’existence à l’acheteur afin de transmettre une information complète et transparente.

Il doit aussi conseiller à l’acheteur de faire procéder à une inspection et à des analyses d’air et de moisissures plus poussées.

Il n’est pas toujours de notoriété publique qu’une maison a servi à la culture de marijuana. En conséquence, le titulaire de permis doit porter une attention particulière aux indices afférents à l’immeuble ainsi qu’à ceux reliés à certains aspects de la transaction elle-même. Voici donc quelques éléments cruciaux pouvant guider les courtiers lors de leurs vérifications.

Indices reliés à l’immeuble

Les dommages causés à l’immeuble par la culture de cannabis ne sont pas toujours apparents et des travaux peuvent avoir été effectués pour les réparer ou les masquer.

Des indices peuvent toutefois constituer une indication que la propriété a fait l’objet de culture de cannabis. Voici certains de ces indices :

• maison remise en vente rapidement;
• maison très peu meublée;
• comptes d’électricité élevés ou ayant connu une variation significative;
• compteur électrique trafiqué, par exemple, par le tronçonnage du mât électrique avant le compteur;
• mât électrique neuf;
• signes d’un trop haut niveau d’humidité, notamment dans le comble (entretoit) (isolant mouillé, ferme du toit noircie);
• formation de glace aux sorties de ventilation et aux cheminées;
• présence de déshumidificateurs à des endroits inhabituels et inappropriés;
• traces d’humidité dans la cheminée du foyer;
• signes de corrosion sur les prises de courant ou les interrupteurs, les bases de poteaux de métal, etc.;
• planchers spongieux;
• parfums camouflant l’odeur de pourriture;
• papier peint décollé et peinture écaillée;
• plafonds et châssis de fenêtre fraîchement peints;
• nécessité de mesurer le taux d’humidité de l’air ambiant (avec un hygromètre à bulle) ou dans les murs (avec un hygromètre à contact);
• odeur très forte et inhabituelle;
• spores de moisissure apparaissant sur le mur nord ou dans des endroits sans ventilation (la moisissure est causée par la présence d’humidité, de chaleur et de cellulose [bois, carton, peau]);
• taches de moisissure sur les murs, trous colmatés d’environ un pied de diamètre dans le plancher et le plafond des garde-robes, dans les murs de séparation du sous-sol ou encore près du mât électrique;
• gonflement des murs de placoplâtre, clous renfoncés au plafond;
• cheminée non connectée dans le comble (entretoit).

Le courtier du vendeur qui relève un ou plusieurs de ces indices sur la propriété doit questionner le vendeur et faire des vérifications additionnelles en s’adressant directement au greffe du palais de justice de la région concernée ou au plumitif en matière criminelle.

Il en va de même du courtier de l’acheteur qui doit également conseiller à son client de procéder à des expertises pour mesurer la qualité de l’air et de présence de moisissures. 

Indices reliés à la transaction

Les indices reliés à la transaction servent à identifier un immeuble qui est destiné à la culture. Comme les titulaires de permis jouent un rôle central dans toute transaction immobilière, ils sont dans une position privilégiée pour relever ces indices et conseiller à leurs clients vendeurs d’agir avec prudence. Voici les indices les plus fréquents :

• la promesse d’achat prévoit une date très éloignée pour la signature de l’acte de vente, mais avec une occupation antérieure des lieux;
• l’achat ou la location se fait par un tiers ou encore par un prête-nom;
• la maison de type plain-pied avec garage attaché est achetée à des fins d’investissement;
• l’acheteur habite à l’extérieur du pays ou dans une autre province;
• le versement en argent liquide peut être important;
• un acompte est fait en argent liquide ou par l’entremise du courtier de l’acheteur;
• les sources de financement sont inhabituelles;
• l’engagement hypothécaire est sujet à l’obtention des baux;
• l’acheteur ne négocie pas;
• l’acheteur ne fait pas examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou ne se préoccupe pas des dimensions des pièces ou des autres caractéristiques, si ce n’est des installations électriques ou de la superficie du garage et du sous-sol;
• l’acheteur a fait plusieurs transactions récemment;
• la transaction est notariée séparément, c’est-à-dire que les parties ne se rencontrent pas.

Le courtier du vendeur qui relève un ou plusieurs de ces indices doit conseiller à son client de ne pas accepter une « pré-occupation », une date éloignée pour la signature de l’acte de vente ou une location avec option d’achat afin d’éviter de se retrouver avec une propriété contaminée avant la signature de l’acte de vente, alors que l’acheteur et/ou le locataire sont disparus.

Pour les baux

En matière de location, le titulaire de permis doit vérifier les baux et indiquer à son client s’il existe des interdictions de consommer du cannabis. 

• Locataire actuel : 
  • Depuis l’entrée en vigueur de la loi, le 17 octobre 2018, un locateur disposait de 90 jours pour ajouter une clause au bail interdisant la consommation de cannabis sur les lieux;
  • Depuis le 15 janvier 2019 : le locateur peut uniquement modifier les baux de la même façon et dans les mêmes délais que toutes autres modifications.
• Nouveau locataire : 
  • Il est permis d’inclure une clause interdisant de fumer du cannabis lors de la signature des nouveaux baux.

Pour les copropriétés

Afin de bien informer son client, le titulaire de permis doit prêter attention aux règlements du syndicat des copropriétaires. En effet, un règlement pourrait restreindre ou prohiber la consommation de cannabis sous diverses formes, même si cette dernière est maintenant légale. Le cas échéant, le titulaire de permis doit en informer tout acheteur éventuel et vérifier l’acte constitutif, le règlement ou la convention de copropriété et s’assurer d’être au courant de toute modification apportée jusqu’à la signature de l’acte de vente.

À noter que le 14 avril 2023, la Cour suprême du Canada (PDF) a confirmé la validité de la Loi provinciale qui, contrairement à la Loi fédérale, ne prévoit aucune exception et interdit toute culture de cannabis dans les résidences. Ainsi, au Québec, il est interdit d’avoir en sa possession une plante de cannabis ou faire de la culture de cannabis à des fins personnelles dans une maison d’habitation.

¹Murray‑Hall c. Québec (Procureur général) 2023 CSC 10; art. 5, 10 de la Loi encadrant le cannabis (RLRQ, c. C-5.3).

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