1. L’obligation de vérification
La municipalité
1.1 L’identité et la capacité juridique
1.2 Les renseignements sur l’immeuble
1.2.1 Le Registre foncier
1.2.2 La municipalité
a) Le rôle d'évaluation municipale
1.2.3 Le certificat de localisation
a) Le rôle d’évaluation municipale
Le rôle d’évaluation municipale est une source d’information publique à laquelle le titulaire de permis doit se référer pour obtenir et valider certains renseignements relatifs à un immeuble comme sa valeur et les taxes.
Cependant, certaines informations utiles aux titulaires de permis ne se retrouvent pas nécessairement au rôle d'évaluation. Ce peut être le cas de la superficie d'un immeuble ou de son année de construction. Ces renseignements pourraient se trouver dans les documents ayant servi à la préparation du rôle d'évaluation que le titulaire de permis doit obtenir et consulter afin de remplir son obligation de vérification.
Ainsi, lorsque requis, le titulaire de permis peut faire une demande pour obtenir et consulter des documents émanant de la municipalité en vertu de la Loi sur l'accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels. Toutefois, à titre d’exception, la Loi sur la fiscalité municipale ne permet l'accès qu'aux seuls autres documents qui ont servi de base à l'inscription au rôle et qui ont été préparés par l'évaluateur. Aussi, cet accès est limité aux personnes suivantes :
- le propriétaire de l'immeuble;
- l'occupant de l'immeuble;
- l'occupant de l’établissement d’entreprise;
- la personne ayant déposé une demande de révision auprès de l'organisme municipal responsable de l'évaluation;
- le requérant à l'égard de l'immeuble ou de l'établissement d'entreprise qui fait l'objet d’une demande de révision ou d'un recours devant le Tribunal;
- la municipalité locale;
- l'organisme municipal responsable de l'évaluation; et
- le ministre.
Certaines municipalités acceptent néanmoins que les titulaires de permis accèdent à ces documents ayant servi à la préparation du rôle d'évaluation d'un immeuble. Pour ce faire, le titulaire de permis doit d'abord obtenir le consentement du propriétaire de l'immeuble visé, en utilisant le formulaire recommandé Consentement à la communication de renseignements par une municipalité concernant un immeuble.
Toutefois, même dans ces circonstances, rien n'oblige les municipalités à divulguer ces renseignements. Il faut donc, au préalable, s'informer auprès de la municipalité si elle l'accepte, faute de quoi le propriétaire devra alors se présenter en personne au bureau municipal pour consulter les documents ayant servi à la préparation du rôle d'évaluation de son immeuble.
b) Les règlements municipaux
Chaque municipalité a ses particularités et il existe une multitude de règlements municipaux. En fonction de la destination qu’il veut donner à l’immeuble et selon la réglementation de la municipalité où il est situé, l’acheteur doit vérifier la faisabilité d’une construction, d’une réparation, de l’installation d’un certain type de commerce, etc.
Lorsqu’un client acheteur dévoile à son titulaire de permis ses intentions concernant la destination qu’il entend donner à l’immeuble ou lorsque le titulaire de permis détecte qu’une telle vérification est nécessaire, ce dernier doit conseiller à son client de vérifier les règlements municipaux, afin de s’assurer qu’il pourra réaliser son projet.
c) Les droits acquis
L’immeuble qui déroge à un règlement municipal actuel peut bénéficier d’un droit acquis dans le cas où il était conforme à la réglementation en vigueur au moment de sa construction. Le fardeau de la preuve revient toujours à la personne qui prétend jouir d’un tel droit acquis. Pour démontrer l’existence d’un droit acquis, il est nécessaire d’obtenir :
- le permis émis par la municipalité;
- le certificat émis par la municipalité reconnaissant l’existence du droit acquis.
À défaut de reconnaissance par la municipalité, celui qui prétend détenir un droit acquis doit s’adresser aux tribunaux afin de faire confirmer son droit.
Ainsi, lorsqu’un vendeur mentionne que son immeuble bénéficie de droits acquis, le titulaire de permis doit :
- s’assurer que la section D2.9 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et les précisions nécessaires à la section D15 soient complétées par le vendeur;
- conserver une copie du document faisant foi du droit acquis au dossier de l’agence.
Le titulaire de permis de l’acheteur doit, quant à lui :
- rendre la promesse d’achat conditionnelle à ce que le vendeur fournisse, dans un certain délai, la preuve de l’existence d’un tel droit acquis à l’aide de la clause 9.1 du formulaire Promesse d’achat.
d) Les dérogations mineures1
Chaque municipalité est libre d’adopter un règlement sur les dérogations mineures, ce qui signifie que ce règlement diffère d’une municipalité à l’autre.
La dérogation mineure constitue une procédure d’exception en vertu de laquelle le conseil municipal peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés lesquels ne rencontrent pas les dispositions des règlements d’urbanisme de la municipalité.
Une telle dérogation mineure ne peut cependant être accordée que si les critères suivants sont satisfaits :
- l’application du règlement de zonage et de lotissement cause un préjudice sérieux au demandeur;
- si elle ne porte pas atteinte à la jouissance du droit de propriété des propriétaires des immeubles avoisinants;
- si elle respecte les objectifs du plan d’urbanisme;
- si les travaux, dans le cas où ils sont en cours ou déjà exécutés, ont été effectués de bonne foi et on fait l’objet d’un permis.
Lorsqu’un vendeur mentionne que son immeuble bénéficie d’une dérogation mineure, le titulaire de permis doit :
- s’assurer que la section D2.9 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et que les précisions nécessaires à la section D15 soient complétées par le vendeur;
- conserver une copie du document faisant foi de la dérogation mineure au dossier de l’agence.
Le titulaire de permis de l’acheteur doit, quant à lui :
- rendre la promesse d’achat conditionnelle à ce que le vendeur fournisse, dans un certain délai, la preuve de l’existence d’une telle dérogation mineure à l’aide de la clause 9.1 du formulaire Promesse d’achat.
Immeuble requérant une dérogation mineure
Il est possible que ce soient les projets de rénovation, d’aménagement ou encore d’agrandissement de l’acheteur qui permettent au titulaire de permis d’entrevoir l’obligation pour ce dernier d’obtenir une dérogation mineure afin de pouvoir réaliser son projet. C’est dans le formulaire Promesse d’achat, plus particulièrement à la clause 12.1, que le titulaire de permis pourra élaborer une condition à cet effet.
1 Règlement sur les dérogations mineures
e) La non-conformité
Malgré les sections précédentes, il est possible qu’un immeuble ne soit pas conforme à la réglementation municipale applicable.
Dans ce cas, cet état de fait doit faire l’objet d’une divulgation au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Ainsi, lors de la prise du contrat de courtage, la case « oui » de la clause D2.12 de ce formulaire doit être cochée et des précisions doivent être apportées à la section D14 de ce même formulaire.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble doit être annexé à la promesse d’achat afin de dégager le vendeur de toute responsabilité envers l’acheteur.
